Как оформить задаток за квартиру: профессиональный взгляд

Егор Алексеевич решил продать свою роскошную «двушку», а Тимофей Аркадьевич готов её приобрести. 50 квадратных метров, раздельный санузел и евроремонт – чего ещё желать душе? Но вот беда: Егор Алексеевич хочет быть уверенным, что Тимофей Аркадьевич точно заберёт его недвижимость, а приобретатель, в свою очередь, желает убедиться в отсутствии других покупателей. Партнёры решают оформить задаток, но, учитывая, высокую стоимость жилья (а это – несколько миллионов рублей), обращаются к юристу: как сделать это правильно?

Что такое задаток?

Задаток – это денежная сумма, передаваемая одной стороной сделки другой в счёт исполнения своих обязательств (в нашем случае – приобретение недвижимости), что закреплено ч.1 ст.380 ГК РФ. Это не залог и не аванс, а самостоятельный способ выражения своих намерений.

Требования к оформлению задатка:

  1. Письменная форма. Данное правило закреплено ч.2 ст.380 ГК РФ и распространяется на все сделки. Договорённость фиксируется в виде соглашения, которое подписывают обе стороны.
  2. Правомочность субъектов.

    Егор Алексеевич действительно должен быть собственником квартиры либо лицом, способным совершить сделку, а Тимофей Аркадьевич – готовым приобрести объект.

  3. Учёт в общей сумме стоимости. Если в будущем договор будет подписан, то объём денежных средств, подлежащих уплате, снижается соразмерно задатку.
  4. Сформировавшиеся намерения. Продавец с момента подписания соглашения должен прекратить дальнейшие поиски покупателей, равно как приобретатель недвижимости – поиски иных объектов.

Какая сумма задатка оптимальна?

Законодательством данный вопрос не урегулирован, однако, учитывая значительный объём сделки, размер платежей должен составлять 1-2% от цены квартиры (в рыночном исчислении речь идёт о десятках тысяч рублей). Кроме того, Егор Алексеевич и Тимофей Аркадьевич могут остановиться на любой круглой сумме: к примеру, 50 или 100 тысяч рублей.

Кому переходят деньги, если сделка срывается?

Если реализация квартиры не состоится по вине продавца, то задаток в двойном размере возвращается покупателю на основании ч.2 ст.381 ГК РФ. Разумеется, для этого должна быть соблюдена письменная форма соглашения. В соответствии с той же нормой, если сделка срывается из-за покупателя, то задаток остаётся собственнику объекта.

Как поступить, если покупатель частично исполняет свои обязанности?

В случае если сделка не была доведена до конца по вине приобретателя имущества (к примеру, покупатель выплатил лишь часть стоимости объекта недвижимости), применяются последствия ч.2 ст.381 ГК РФ. Таким образом, сумма задатка не возвращается, а сам договор может быть расторгнут через суд в связи с его ненадлежащим исполнением.

Что лучше – задаток или аванс?

Несмотря на определённые сходства форм обеспечения обязательств, ответ на данный вопрос зависит от того, чью сторону сделки Вы представляете. Продавцу выгоднее получить задаток, так как при если приобретатель отказывается подписывать договор, собственник не обязан его возвращать. Для покупателя больше подходит аванс: если по каким-то причинам сделка не состоится, он в полном объёме возвращается к выдавшей стороне.

Как оформить передачу задатка?


Для этого существует несколько способов:

  1. Подписание предварительного договора. В соответствии со ст.429 ГК РФ, такая форма соглашения между субъектами допускается. Однако, согласно позиции ВАС, закреплённой в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09 и иных решений органа, задаток в этом случае необходимо расценивать как аванс, поэтому при несоблюдении обязательств последствия ч.2 ст.381 ГК РФ не применяются.
  2. Подписание основного договора. В тексте документа должен быть предусмотрен срок исполнения обязательств с обеих сторон, а также отдельное положение о задатке. Тем не менее, учитывая сложность сделки и необходимость сбора значительного объёма документов, этот способ – достаточно сложен.
  3. Подписание предварительного договора и соглашения о задатке. Оба документа помогут не только выразить намерения заключить сделку, но и грамотно оформить передачу денежных средств.
  4. Подписание соглашения о задатке. В этом случае денежные средства передаются под гарантию заключения договора в будущем, поэтому такая форма является наиболее простой и классической.

Резюме

Скачать образец договора задатка

Если Егор Алексеевич и Тимофей Аркадьевич решили оформить сделку купли-продажи квартиры и закрепить свои намерения документально, им необходимо подписать соглашение о задатке. Ни в коем случае не передавайте деньги под «честное слово», расписку, а также под видом долговых обязательств. Данные способы используют мошенники для обмана нерадивых граждан, и успехи просто ошеломительные. Соглашение о задатке также может сопровождаться предварительным договором либо основным договором, но это необязательно.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

, 14 августа 2014.

Задайте свой вопрос по теме статьи