Покупка квартиры в новостройке: как не стать жертвой мошенников

Квартира в новостройке – выгодная альтернатива жилью на вторичном рынке недвижимости. Такие объекты находятся в новых районах, заселяются более-менее благополучными людьми, да и ремонт не помешает соседям, так как сверлить и штробить будет весь подъезд. Но как купить квартиру в новостройке и не стать жертвой мошенников? Есть ли какие-нибудь подводные камни и на что нужно обратить внимание? Поговорим об этом подробнее и узнаем полный порядок приобретения квартиры в новостройке.

Отметим, что в интернете в настоящий момент множество недостоверной и непроверенной информации. В данном аналитическом материале все сведения приводятся со ссылками на нормативно-правовые акты, актуальные на момент написания заметки. Впрочем, один тезис не нуждается в доказательстве: в долгосрочной перспективе недвижимость выглядит одним из самых выгодных вложений денежных средств во всех крупных городах России.

Изменение стоимости квадратного метра жилья в Москве с 1999 года по настоящее время

Изменение стоимости квадратного метра жилья в Москве с 1999 года по настоящее время

Купить квартиру в новостройке можно двумя способами:

  • Строящийся дом. В этом случае инвестору будет предложено стать дольщиком, то есть заключить договор долевого строительства жилья. Этот вариант хорош ценой (она на 10-15% ниже, чем по введённым в эксплуатацию объектам). Но есть риск срывов срока сдачи объекта в эксплуатацию, необходимости доплат.
  • Сданный в эксплуатацию дом. Такое сооружение уже зарегистрировано в Росреестре, и от вторичной недвижимости отличается лишь отсутствием декоративной отделки. Однако многие фирмы предлагают и услуги по ремонту объектов, продавая квартиры, полностью готовые к проживанию.

В первом случае заключается договор долевого строительства, во втором – договор купли-продажи недвижимости. Именно первый вариант содержит множество подводных камней и нуждается в дополнительных пояснениях.

Процесс покупки квартиры состоит из нескольких этапов:

1. Выбор объекта. Проверка застройщика.

Какими документами должен располагать застройщик?

Согласно ст.2 ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», для привлечения денег дольщиков требуются следующие бумаги:

  • Учредительные документы. Осуществлять привлечение денежных средств на возведение многоквартирного дома могут только юридические лица. Получить сведения об организации можно через выписку из ЕГРЮЛ.
  • Разрешение на строительство. Порядок его получения определён ст.51 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которой назначение участка должно соответствовать градостроительному плану (грубо говоря, нельзя построить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения).
  • Опубликованная, размещённая (представленная) проектная декларация (подробнее о ней можно почитать в ст.19 ФЗ №214). Документ включает в себя информацию как о проекте, так и о застройщике, постоянно обновляется (к примеру, раз в 3 месяца вносятся актуальные сведения о размере кредиторской и дебиторской задолженности).
  • Регистрация права собственности на землю. Для строительства недвижимость должна находиться на праве собственности, в аренде или субаренде, в исключительных случаях – в безвозмездном срочном пользовании.

Что касается лицензии застройщика, она была упразднена с 1 января 2010 года на основании ФЗ №191 от 29.12.2004 «О введении в действие градостроительного кодекса».

Особое разрешение требуется лишь на проведение отдельных строительных работ (к примеру, геодезия и картография).

Застройщик обязан представить следующие документы любому заинтересованному лицу на основании ч.2 ст.20 ФЗ №214:

  • Учредительные документы организации;
  • Свидетельство о гос.регистрации и о постановке на учёт в МНС;
  • Бухгалтерскую отчётность за 3 года ведения деятельности в качестве застройщика (при использовании УСН – книгу учета доходов и расходов за 3 года);
  • Заключение аудитора о ведении деятельности организации за последний год.

Обращаем внимание, что данные бумаги должны быть предоставлены по первому требованию, даже если обратившееся лицо не является дольщиком. При этом речь идёт именно об оригиналах документов, а не об отсканированных материалах.


Согласно ч.2 ст.21 вышеуказанного ФЗ, дольщик имеет право в любое время ознакомиться со следующими бумагами:

  • Разрешение на строительство сооружения;
  • Экономическое обоснование проекта;
  • Актуальную проектную документацию с изменениями, если они внесены (проект строительства);
  • Права застройщика на участок, на котором ведутся работы;
  • Заключение экспертизы проекта (она проводится практически всегда при возведении многоквартирного жилого дома).

Информация, которая должна находиться в проекте строительства:

  • Цели строительства, этапы и предполагаемые сроки сдачи объекта в эксплуатацию;
  • Разрешение на строительство;
  • Права застройщика на земельный участок, на котором возводится сооружение;
  • Место нахождения возводимого объекта;
  • Количество квартир, входящих в состав сооружения, с указанием технических характеристик;
  • Назначение помещений, входящих в состав многоквартирного дома и не являющихся жилыми;
  • Объём и перечень имущества, которое будет находиться в общей собственности дольщиков;
  • Сроки, в которые, предположительно, будет получено разрешение на введение объекта в эксплуатацию;
  • Способ обеспечения обязательств и иные важные сведения.

Как проверить добросовестность застройщика?

  • Дата регистрации компании, руководство. Проверить сведения о том, когда учреждена фирма, кто является её директором, адрес местонахождения можно с помощью выписки из ЕГРЮЛ.
  • Вхождение в состав «белых списков». Подобные реестры ведутся во всех крупных городах. В Москве, к примеру, он есть у Комплекса градостроительной политики и строительства.

Список постоянно обновляется, и его можно посмотреть тут.

  • Отношение к «проблемным объектам». К своевременной сдаче домов в эксплуатацию приковано особое внимание, и во многих городах ведутся особые реестры. Интересующая Вас фирма не должна иметь отношения к списку проблемных объектов.

Для Москвы такой реестр можно увидеть здесь.

2. Подписание договора участия в долевом строительстве

Логическое продолжение сотрудничества с застройщиком – заключение соглашения. Дольщику следует обратить внимание на наличие отдельных пунктов в договоре, что предусмотрено ч.4 ст.4 ФЗ №214:

  • Детальное определение будущей квартиры;
  • Сроки передачи квартиры дольщику;
  • Стоимость объекта, а также сроки и способ оплаты своей доли;
  • Гарантия на сдаваемую квартиру;
  • Способ, которым застройщик обеспечивает обязательства по соглашению.

При отсутствии указанных пунктов, договор считается незаключённым со всеми вытекающими последствиями. Денежные средства могут передаваться как сразу, так и определёнными частями (этапами) в соответствии с графиком платежей. Указанный документ является приложением к договору и является его неотъемлемой частью. Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре, с момента которой дольщик обладает широким спектром прав.

Обращаем внимание, что договор должен быть полным и окончательным (а не предварительным). Отсутствие его регистрации в Росреестре влечёт для потенциального инвестора негативные последствия.

3. Принятие объекта

Сданный в эксплуатацию дом должен соответствовать потребительским качествам, которые предъявляются к данному типу жилья. Любые недоделки подлежат устранению в разумный срок, определённый сторонами. Мы рекомендуем не обсуждать недостатки в устной форме, а, при необходимости, направлять мотивированные претензии в адрес застройщика о наличии тех или иных проблем (неисправная сантехника, сломанные рамы окон, двери и проч.). По крайней мере, на письменные обращения надлежит в 30-дневный срок давать ответ.

4. Регистрация права собственности на объект

Рано или поздно наступит день, когда многоквартирный дом будет подготовлен для проживания его собственников. Однако процедура считается завершённой лишь тогда, когда дольщик должным образом зарегистрировал своё право. Указанное действие регламентировано ст.17 ФЗ №122 от 21.07.1997 с особенностями ст.16 ФЗ №214. Для регистрации права потребуются следующие условия и документы:

  • Наличие переданных застройщиком в органы Росреестра документов, подтверждающих факт возведения дома (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), передаточный акт, подтверждающий факт передачи объекта;
  • Заявление дольщика о регистрации права собственности на объект;
  • Справку об уплате госпошлины;
  • Копия договора долевого строительства жилья.

Если же речь идёт о покупке квартиры в новом доме по договору купли-продажи, то достаточно текста соглашения и справки об уплате госпошлины. В течение нескольких дней право собственности будет зарегистрировано.

Резюме

Итак, покупка квартиры в новом доме, несмотря на кажущуюся простоту, является сложной задачей. Ведь важно выбрать хорошего застройщика, убедиться в чистоте его намерений, проверить документы. Мы рекомендуем потратить время и изучить процесс лично, не доверяя его риэлторам или третьим лицам, которые могут проявить недостаточно уважения к Вашим деньгам.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

, 11 ноября 2014.

Вопросы и ответы по материалу

Задайте свой вопрос по теме статьи