Вложение денег в недвижимость: с чего начать?

Вложение денег в недвижимость – это один из наиболее выгодных способов инвестирования ресурсов. К примеру, за 15 лет стоимость квадратного метра жилья в Москве выросла с 900 долларов до 4 тысяч: доходность «в чистом виде» составила бы свыше 400 процентов. Многие аналитики полагают, что момент для выгодного вложения уже упущен. Попробуем разобраться в вопросе и понять, во что сейчас нужно вкладывать деньги, на какую прибыль можно рассчитывать спустя некоторое время.

История: Ивану Францевичу удалось собрать 150 тысяч долларов: будучи дальновидным человеком, он не хранил сбережения в российских рублях, предпочитая иностранную валюту, поэтому ноябрьская девальвация обошла его стороной. Но нашему герою этого мало: он хочет так вложить эту сумму, чтобы через несколько лет – преумножить её. Учитывая нестабильное состояние рынков, Иван не готов открывать бизнес, тем более, он успешный специалист и не желает изменять статус. Подойдёт ли ему инвестирование денег в недвижимость?

В каких городах сейчас выгодно покупать недвижимость?

Совершать дорогостоящие покупки необходимо в период спадов рынка: к примеру, ноябрьская девальвация сделала иномарки бизнес-класса и премиального сегмента на 10-20% доступнее. Жильё дешевеет в период стагнации и кризиса: именно этот момент нужно использовать для его покупки. В качестве объекта для инвестиций необходимо рассматривать города, где спрос значительно превышает предложение. В настоящий момент признанными лидерами в этом плане можно считать Москву и Санкт-Петербург.

Как закалялась сталь: динамика индекса цен на жильё в Москве

Согласно данным Росстата, за последние годы на рынке сложилась следующая ситуация.

В виде таблицы

Индексы цен на рынке жилья в процентах, г.Москва, на конец квартала в % к концу предыдущего квартала
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
первичный рынок жилья 99,2 104,62 102,3 108,04 106,37 103,05 111,19 103,23 103,82 98,55 101,27 100,78 104,03 103,74 103,2
вторичный рынок жилья 94,93 104,06 104,92 112,11 113,75 102,14 113,09 102,44 104,63 101,23 102,78 101,06 103,52 100,38 100,13

Иными словами, по итогам 12 месяцев цена падала на первичном рынке лишь в 2000 и 2009 году, да и то незначительно. Ежегодный прирост составлял 2-11%: на уровне выгодного банковского вклада. Путём нехитрых вычислений в excel, вложив условный 1 миллион рублей в покупку жилья на вторичном рынке в 1999 году, получаем следующую доходность:

За 15 лет мы бы заработали 790 тысяч рублей, надёжно защитив свои сбережения от инфляции и колебаний рынков. Соответственно, начни мы свою инвестиционную деятельность с 2001 года, доходность была бы выше. Кроме того, максимизировать доходы, увеличив их примерно в 2 раза, можно было, «сбросив» свои активы на пике цены, то есть в 2006 году. Как известно, процесс продажи недвижимости в Москве весьма быстрый и может уложиться в 2-3 недели. Ну а 790 тысяч – это гарантированный капитал для тех, кто все 15 лет сидел бы «на одном месте».

Что касается первичного рынка, то он демонстрирует меньшую прибыльность:

Итак, максимум, на который смог бы рассчитывать инвестор, вложив в покупку миллион рублей – 678 тысяч. Естественно, этот доход не облагается налогом и несёт минимум рисков.

А теперь рассмотрим динамику цен на жильё в Санкт-Петербурге

Обратившись к вездесущему Росстату, мы получаем следующие данные:

Индексы цен на рынке жилья, процент, г.Санкт-Петербург, все типы квартир, на конец квартала в % к концу предыдущего квартала, I квартал
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
первичный рынок жилья 101,98 102,42 107,7 108 109,84 105,25 100 100,09 109,82 98,63 99,53 102,82 106,08 100,06 104,21
вторичный рынок жилья 104,99 102,91 104,23 112,12 113,99 100,32 104,9 104,48 112,51 96,95 99,46 98,77 102,07 100,2 100,86

Как видим, стоимость жилья здесь более стабильная, а рост её – достаточно стремительный. Об этом красноречиво свидетельствуют данные таблицы:

Вложи мы условный миллион рублей в новостройку в том же 1999 году, к сегодняшнему дню нас бы ожидал приличный капиталец:

Доход за 15 лет составил бы 723 тысячи рублей, и это нехитрое вычисление на корню разрушает стереотип о сверхприбыльности московской недвижимости. Увеличить свои доходы можно было, избавившись от актива в 2007 году, а затем приобретя его заново в следующей двухлетке. Сравнив график, можно отметить и цикл роста, который длится 3-4 года: сейчас мы находимся в умеренной фазе подъёма.

Узнайте, как правильно подойти к процессу приобретения квартиры в новостройке, чтобы обезопасить себя от мошенничества.

Впрочем, вторичный рынок столь же интересен:

За аналогичный период времени доход составил бы 774 тысячи рублей: отличный результат. Стоит учесть, что наилучшую результативность показывают ликвидные объекты. Это однокомнатные квартиры, комнаты, а также маленькие офисы, расположенные в географически удобных районах города.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиру на вторичном рынке

Как изменялась цена на рынке недвижимости России за последние 15 лет?

Отдельные эксперты полагают, что вложение денег в недвижимость является прибыльным не только в Северной и Златоглавой столице России, но и в других городах. Чтобы убедиться в этом, обратимся к открытым данным из Росстата.

Средние цены на первичном рынке жилья по Российской Федерации

на конец периода, рублей за 1 квадратный метр общей площади

Более наглядной является графическая передача информации:

Средние цены на вторичном рынке жилья по Российской Федерации

на конец периода, рублей за 1 квадратный метр общей площади

В графическом виде это выглядит следующим образом

Индекс стоимости жилья в Москве в долларах за последние 15 лет:

Индекс стоимости жилья в Москве в различных валютах за 15 лет (синяя линия – рубли, красная – доллары, зелёная – евро):

Изменение рыночной цены объектов в Москве за 8 кварталов, тысяч рублей:

Изменение рыночной цены офисов в Москве за 8 кварталов, тысяч рублей:

Статистика по Северной столице:

Если кратко подытожить вышеизложенную информацию, то можно сказать следующее: покупка недвижимости является выгодной формой инвестиции, и оптимально подходят для долгосрочного вложения денежных средств, особенно для не профессиональных инвесторов.

Способы вложения денежных средств в недвижимость:

  1. Покупка за наличные. Это – самый простой способ: необходимо приобрести объект, будь то квартира, офис или комната, за «живые» деньги. В этом случае придётся внести всю стоимость жилья единовременно, оплатить услуги по регистрации объекта.
  2. Покупка фьючерсов. Стоит сразу отметить, что в силу неразвитости финансовых рынков в России, вкладывать деньги в национальный сегмент практически негде. Однако фьючерсы недвижимости успешно торгуются в США: индекс S&P/Case-Shiller Composite (CUS) – яркое тому подтверждение.
  3. Приобретение облигаций. Данная форма инвестиций уже хорошо испробована в Белоруссии, а у нас – только начинает внедряться. Суть её заключается в том, что владелец приобретает облигацию, которая не только приносит гарантированный доход, но и может использоваться в качестве инструмента расчёта при покупке квартиры. Актуально только для новостроек, но не для вторичного рынка жилья.

Побочные доходы с вложений в недвижимость:

  1. Сдача квартиры внаём. В настоящий момент однокомнатная квартира в Москве снимается минимум за 50 тысяч рублей в месяц. Доход по итогам года составит 600 тысяч рублей,
  2. Посуточная сдача квартиры (мини-отель). Аренда квартиры на сутки той же площади стоит минимум 5 тысяч рублей в день. При успешных 15 днях и за вычетом накладных расходов (уборка, химчистка и стирка), доход составит 60 тысяч рублей в месяц или около 720 тысяч рублей в год.
  3. Сдача площадей под офис. Средняя стоимость кв.метра аренды офиса в Москве – 10-30 тысяч в год, но вне всяких сомнений, она будет расти. 20-метровое помещение класса А принесёт своему владельцу не менее 600 тысяч рублей: гораздо выгоднее квартиры.
  4. Регистрация иностранцев. Сомнительный и даже рискованный бизнес, с 2014 года он поставлен под угрозу уничтожения. В былые времена регистрация каждого человека приносила владельцу жилья 5-6 тысяч рублей.

Резюме

Итак, если наш герой решил действовать, то ему стоит начать поиск объекта уже сейчас. За обозначенную сумму он сможет приобрести лишь маленькую однокомнатную квартиру (студию) в Москве или Санкт-Петербурге, а ведь придётся вложить ещё и деньги в ремонт, оплатить услуги риэлтора. Поэтому минимальный объём средств, с которыми целесообразно выходить на рынок – 200 тысяч долларов. Этого должно хватить на покупку маленького офиса (20-30 кв.метров, в зависимости от типа), однако такие объекты очень трудно найти.

Наиболее выгодный способ инвестиций – это покупка квартиры под сдачу внаём. На первоначальном этапе потребуются не только деньги на объект (около 8-10 миллионов рублей), но и ресурсы для отделки (ещё около 600 тысяч рублей). Срок чистой окупаемости вложений составит примерно 10-12 лет (с учётом роста стоимости аренды), однако по истечении данного срока у инвестора на руках будет ещё и прибыльный актив, который вырос в цене.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

, 16 декабря 2014.

Задайте свой вопрос по теме статьи