Как формируется тариф на содержание общедомового имущества

Рассказывает эксперт

Лариса Каменских, генеральный директор ООО «Центр инноваций и компетенций»

Если вы проживаете в многоквартирном доме (МКД), то ежемесячно оплачиваете стоимость потребленных ресурсов и коммунальных услуг: воды, газа, электричества, тепловой энергии, вывоз мусора. Кроме того, управляющая компания (УК) или ТСЖ предъявляют плату за содержание, текущий ремонт общего имущества. Каким образом УК считает эти цифры?

5 главных фактов

При формировании тарифа на содержание общедомового имущества в многоквартирном доме учитывают, что:

1. К совместному имуществу относят помещения общего пользования, а также оборудование, землю, насаждения.
2. В смету включают расходы на их текущее содержание и ремонт.
3. Капитальные работы не входят в тариф, а проводятся за счет сформированного фонда, куда деньги жильцы вносят по отдельным квитанциям.
4. Текущий ремонт некоторые УК могут выделять в отдельное значение, как и расходы на коммунальные услуги для МОП.
5. Тарифы утверждают на общем собрании жильцов, которые имеют право потребовать расшифровки любой цифры.
6. Плату для каждой квартиры рассчитывают пропорционально ее площади.

Что такое общее имущество в МКД

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2004), к совместному имуществу, принадлежащему владельцам квартир на праве общей долевой собственности, относят:

Источник: freepik.com/user15245033

• лестничные площадки, марши, лифты, шахты, коридоры, техэтажи;
• чердаки и подвалы, в том числе под инженерные коммуникации;
• помещения для удовлетворения социально-бытовых потребностей: для организации досуга, культурного развития, детских игр и творчества, занятий спортом, других мероприятий;
• крыши, несущие, ненесущие ограждающие конструкции здания, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование (в том числе предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в МКД);
• земля, на которой расположен дом, со всеми элементами озеленения, благоустройства;
• другие предназначенные для обслуживания, эксплуатации этого здания и расположенные на указанном участке объекты.

Что входит в тариф

Управляющая организация или ТСЖ обеспечивают текущее содержание, ремонт дома. Составляют смету расходов, из которой потом рассчитывают тариф, то есть сколько рублей стоят работы с разбивкой на 1 кв. метр.

Зависит от многих факторов:

1. Площадь МКД. Чем она больше, тем меньше тариф.
2. Размер общих помещений, их еще называют местами общего пользования (МОП). Чем он больше, и выше их доля в общей площади, тем стоимость выше.
3. Количество домов в управлении УК. Чем больше таких МКД, тем тариф ниже. Цена уменьшается за счет оптимизации управленческих расходов УК.
4. Структура УК – количество сотрудников, их зарплата, распределение работ.
5. Привлечение различных подрядчиков или обслуживание МОП своими силами также влияет на размер тарифа.
6. Перечень работ, необходимых для поддержания МОП в хорошем состоянии. Чем старше дом, тем цена выше, так как требуется проводить больше ремонтов.

Как считают

В смету обычно включаются 2 группы расходов: на содержание общего имущества (СОИ) и ремонт.

Текущее содержание

СОИ – это регулярные затраты, которые несет УК:

1. 1. Стоимость коммуналки для МОП.

Водоснабжение, водоотведение, электричество, тепловая энергия – эти расходы обычно выделены в квитанциях отдельными строками. Сумма зависит от количества израсходованных ресурсов, меняется ежемесячно.

1. Содержание и техническое обслуживание общего оборудования:
   • систем вентиляции и кондиционирования;
   • отопления;
   • водоснабжения и отведения;
   • газоснабжения, включая поверку приборов учета;
   • контроля доступа: видеокамеры, шлагбаумы, ворота;
   • электроснабжения и охранно-пожарной сигнализации (ОПС).

Обслуживание этого оборудования планируют в соответствии с существующими нормами затрат, которые рассчитывают по методике, принятой в компании. Если осуществляет УК, то в расходы включают заработную плату работников (электрики, сантехники, охрана и др.), стоимость материалов.

Если привлекают подрядчиков (например, для обслуживания ОПС или лифтов нужна специализированная организация, имеющая лицензию на осуществление данного вида деятельности), то норматив затрат включает стоимость их услуг.

В этой группе расходов можно особо выделить обязательное страхование некоторых видов техники, например, лифтов, газового оборудования.

1. 1. Содержание МОП и придомовой территории:
      • уборка МОП;
      • услуги дворника, садовника;
      • дератизация, дезинсекция;
      • уборка паркинга, мусорной контейнерной площадки;
      • в зимнее время – вывоз снега.

Фото: freepik.com/davit85

1. 1. Охрана:
      • содержание вахтеров, охранников;
      • оплату услуг охранной организации.
   2. Управленческие расходы.

Необходимые для обеспечения деятельности УК:

1. • зарплата управляющего;
   • ведение бухгалтерского учета;
   • связь, интернет;
   • содержание юриста, других сотрудников.

Сюда же включают налоги, уплачиваемые с зарплаты, земельный налог, почтовые, канцелярские расходы.

Тариф на СОИ рассчитывают путем деления всей суммы затрат (пп. 2–5) на общую площадь МКД. Значение не может изменяться чаще, чем 1 раз в год, и утверждается решением собрания собственников.

Ремонт

Он может быть двух видов – текущий и капитальный.

Нормативы капремонта утверждены на законодательном уровне в зависимости от возраста дома, региональной программы. По решению собственников фонд капитального ремонта (ФКР) может формироваться по каждому дому на отдельном счете. Но в большинстве случаев региональный оператор предъявляет  квитанцию, сумма оплаты по которой собирает общий ФКР.

Текущий ремонт МОП производит УК. Некоторые компании выделяют такие расходы в отдельную смету, решение по которой принимают также на общем собранием жильцов. Но обычно включают в затраты на СОИ.

Как утверждают

Ст. 156 ЖК РФ определено, что тарифы на содержание МКД устанавливают собственники квартир на общем собрании, учитывая предложения УК. Также на нем утверждают список обязательных работ, их стоимость.

Жильцы вправе требовать от компании обосновать величину тарифа, разъяснить, из каких расходов он складывается, при завышении – обжаловать.