Как сдать квартиру по закону

Сдать квартиру по закону — значит, застраховать себя и квартиросъёмщика от неприятных ситуаций. Заключённый договор позволяет обеим сторонам в случае спора вернуть свои финансы, защитить права в суде и восстановить справедливость.

7 фактов о главном

Прозрачный наём гарантирует спокойствие в будущем, а экономия денег на налогах приведёт к неприятностям. Но чтобы правильно узаконить отношения с квартирантами и при этом сэкономить на отчислениях, придется изучить основные нюансы процесса:

1. Для сдачи жилплощади гражданам нужен договор найма, а не аренды.
2. Собственник может выселить людей, если они не платят два месяца или разрушают помещение.
3. Решение о досрочном прекращении договора принимает суд.
4. За испорченные вещи хозяину заплатят.
5. Если у помещения несколько собственников, от каждого нужно согласие.
6. По паспортным данным (серия и номер) можно проверить человека по базам спецслужб.
7. Акт приёма-передачи поможет избежать пустых обвинений.
8. Договор найма не нужно регистрировать в Росреестре, но можно наложить обременение.
9. Ипотечные квартиры сдаются с согласия банка, а неприватизированное жильё — муниципалитета.
10. Налог отнимет 13% дохода, но можно стать ИП и платить меньше.

Основные понятия

Люди привыкли говорить о сдаче квартиры в аренду. С юридической точки зрения, это неверно, поскольку так предоставляют помещение юрлицам (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Если жильё сдаётся гражданам, то речь идёт о найме. Собственник зовётся наймодателем, а квартирант — нанимателем. Отношения между ними регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Фото: freepik.com/yanalya

Договор найма надёжнее защищает права квартиросъёмщика. Хозяин не может в любой момент выселить жильцов, даже если они чуть задержали оплату или нарушили нормы тишины, это решает только суд.

Контракт страхует и собственника. Если жилец испортил ремонт, залил квартиру, то без соглашения владелец не сможет требовать от него возмещения. При официальном найме достаточно обратиться в суд, где нанимателя обяжут оплатить расходы.

Кроме этого, хозяину неофициальные взаимоотношения грозят:

• штрафами и уголовной ответственностью;
• порчей имущества;
• непредвиденными расходами;
• мошенническими действиями жильцов;
• неприятностями с соседями.

Пошаговая инструкция

Для узаконивания отношений с квартирантами можно воспользоваться готовыми шаблонами или самому составить договор. Но обязательно нужно учесть все спорные моменты и требования закона. Рассмотрим весь процесс поэтапно.

Шаг 1. Подготовить квартиру

Помещение должно быть изолировано и пригодно для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ). В нём сделан капитальный ремонт, исправна проводка и сантехника. Если жилец получит травму, потому что обрушился потолок, или его ударило током от оголённых проводов, отвечать за это будет хозяин квартиры. Именно он обязан обеспечивать пригодность помещения, предоставляемого за плату (ст. 676 ГК РФ).

Фото: freepik.com/pn28

Запрещается сдавать квартиры в аварийных домах или с присутствием факторов, которые могут причинить вред жизни или здоровью человека (Постановление Правительства № 47 от 28.01.2006):

• ненадёжные, неустойчивые конструкции;
• шум в дневное время ‒ свыше 55, в ночное — 45 дБ;
• вибрации, электромагнитное излучение.

Когда помещение в норме, следует провести генеральную уборку, убрать свои вещи и ценности.

Шаг 2. Получить разрешение

Если у площади несколько собственников, то с ними также нужно согласовать наём (ст. 246 ГК РФ). Владельцы должны договориться, как будут делить полученный доход. Если кто-то заберёт его себе, то остальные признают договор недействительным в суде из-за нарушения их интересов. Более того, обиженный собственник может своим ключом открыть дверь, проникнуть в квартиру и напугать нанимателя. Узнать, есть ли другие участники, претендент может по выписке из ЕГРН.

Договор должен составляться от имени всех собственников. Если это невозможно, допускается оформление согласия отдельным документом в свободной форме. Аналогично поступают при сдаче комнаты в коммунальной квартире. Каждый владелец должен выразить мнение в письменной форме. Нотариально заверять необязательно.

Скачать пример согласия от собственника

В соответствии со ст. 35 СК РФ, при распоряжении одним из супругов общим имуществом предполагается, что он действует с согласия жены или мужа. В противном случае сделка может быть признана недействительной. Разрешение супруга при заключении договора найма достаточно заключить в простом письменном виде или отразить непосредственно в тексте контракта.

Дополнительные разрешения потребуются, если сдается неприватизированная (муниципальная) квартира, или она в залоге (в ипотеке).

Шаг 3. Найти жильцов

При заключении договора важно, чтобы гражданин был порядочным. Иначе можно обречь себя на долгосрочные проблемы, ведь расторгаются отношения только по суду.

Разумеется, сам квартирант не расскажет о тёмном прошлом. Зато реально получить информацию в электронных сервисах государственных служб (потребуется серия и номер паспорта).

Таблица 1. Ресурсы для уточнения благонадежности граждан

Источник: составлено автором по данным официальных органов

Используя эти сервисы, можно получить общее представление о человеке. Нелишним будет посмотреть его страницы в социальных сетях, где отчётливо виден образ жизни претендента, манера общения, увлечения.

Обращайте внимание на готовность подписания договора или внесения платежей за несколько месяцев — порядочного человека, планирующего арендовать квартиру надолго, это не испугает.

Сдавал квартиру и сорян, да, всё так и есть ?Не укладывается у меня в голове как можно платить 15+коммуналка с зарплатой в 25, например или парень, который говорит я не пью, деньги не проблема, а в vk пять последних фото с вечеринок не с пустыми руками)

— Рукалицо (@elizarovk) March 5, 2020

Шаг 4. Заключить договор

Согласно статье 674 ГК РФ, соглашение заключается в свободной форме и подписывается дееспособными сторонами.

Соглашение должно подробно описывать объект — адрес, площадь, ремонт, сантехнику, мебель, бытовую технику. Без этого сложно доказать, в каком виде собственник сдал свое жильё, и предъявить претензию за нанесенную порчу.

Сдавал квартиру русскому из Москвы, какой то босс. Прожег окурком диван. Ковёр обуглен. Бутылки из под пива и вина по всей хате. Мебель живого места нет. Квартира полностью изгажена.

— baktygali (@nysbak) December 10, 2019

В тексте описывают дальнейшие действия при повреждении ремонта или поломки техники — когда и как наниматель должен возместить расходы. Перечисляют имущество в договоре, дополнительном приложении (описи) или акте приёма-передачи.

Можно указать в документе не только возмещение ущерба, но и штрафы за порчу, домашних животных, несогласованное подселение людей и пр.

Далее определяют правила платы за проживание — дата и способ (наличными или на карту). При желании указывают штрафы и процент пени за каждый день просрочки. Стороны решают, кто оплачивает коммунальные услуги, интернет, кабельное телевидение, домашний телефон и т.д. Если в квартире установлены счётчики, разумно будет за электричество, газ и воду платить нанимателю, а за всё остальное — владельцу.

При согласии жильцов можно позволить им отремонтировать помещение в счёт будущей оплаты. Если договор уже составлен, то условия прописывают в дополнительном соглашении — перечисляют строительные материалы, их количество и стоимость, а также делается пометка, что расходы на приобретение зачтутся в оплату.

В соответствии со статьёй 681 ГК РФ, проводить капитальный ремонт обязан наймодатель, а текущий (замена розетки, вентилей на кране, дверной ручки, замка и т.д.) — ложится на нанимателя.

Порядок прекращения отношений также прописывается в договоре. Указывается, как именно квартирант известит о том, что планирует покинуть жильё, — письмом на бумаге или электронным уведомлением. Поскольку собственник расторгает договор только в суде, стороны могут заранее определиться, в какой орган они пойдут, если возникнет спор. При удовлетворении иска наниматель и его временные жильцы выселяются после получения предписания.

Скачать образец договора найма между физическими лицами

Заверять соглашение необязательно. Однако при желании можно удостоверить документ, обратившись в любую нотариальную палату. Расценки в регионах разные — следует уточнять в конторе.

К сдаче помещения внаём нужно относиться как к бизнесу, в котором будут риски и непредвиденные ситуации. Жильцы могут затопить соседей, устроить возгорание и т.п. Юристы советуют застраховать квартиру от залива, пожара, взрыва, удара молнии, урагана, неисправности сетей и механических повреждений. Рекомендуется предусмотреть и свою ответственность перед соседями за причинение вреда. Если наниматель испортит чужой ремонт, то по полису расходы на восстановление компенсируются.

Если бы я сдавала квартиру, я бы разрешила держать животных. Просто съёмщик бы платил за это. Например, 5000 сразу и каждый месяц 1000 к основной цене. Если животное не вредит квартире, возможно через, допустим, 10 мес убираем оплату животного из ценника.

— Чужой Салат (@NamShabOfEnki) October 28, 2018

Шаг 5. Составить акт

Дополнительно к договору прикладывается передаточный акт. Он подписывается сторонами в день заселения и фиксирует факт принятия помещения нанимателем, а также его замечания — не работает кран, заедает замок, запачканы обои и т.п. Это необходимо, чтобы при выезде владелец не предъявил претензии за порчу имущества.

В целях избежания платы за ранее проживающих квартирантов в документ заносятся показания всех приборов учёта.

Скрин акта приема-передачи

Скачать типовой бланк акта передачи

В документе указывается ссылка на договор (номер и дата), к которому он прикреплён. Составлять его необязательно, но крайне рекомендуется. Ведь при наличии акта можно избежать многих неприятностей.

Шаг 6. Наложить обременение

Согласно статье 131 ГК РФ, договор найма не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, но по желанию можно ограничить права собственника на период соглашения.

Сделки, оформленные на срок более года, могут быть зарегистрированы в Росреестре, чтобы собственник не продал жильё или покупатель по выписке увидел обременение.

Заявители при коммерческом найме ‒ собственник и наниматель, а при социальном (неприватизированная квартира) — квартиросъёмщик и члены его семьи.

Для этого необходимо подать в Росреестр или МФЦ следующие документы:

• оригиналы договора и акта приёма-передачи;
• свидетельство или выписку из ЕГРН;
• постановление или решение администрации — при социальном найме;
• квитанция об оплате государственной пошлины — 2 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
• паспорта сторон;
• нотариальная доверенность, если документы подаёт представитель.

Договор и акт предоставляют в том количестве, чтобы у каждой стороны остался свой экземпляр + 1 шт. для регпалаты.

Сроки регистрации при сдаче напрямую в Росреестр составят 7 дней, а через МФЦ — 9. По итогам вручается выписка из ЕГРН и два экземпляра договора с отметкой регпалаты для каждой стороны.

Где отражать платежи

Передачу денег фиксируют в отдельном документе — расписке. Ее составляет владелец квартиры в свободной форме собственноручно синей пастой, или она распечатывается на принтере.

Основные требования:

• не допускаются исправления, помарки, подчистки;
• ФИО сторон прописывают полностью, указывают данные их паспортов.

Документ рекомендуется вести в виде ведомости, чтобы ежемесячно вносить оплаченную сумму. Неудобно каждый раз составлять новую расписку, легко их все потерять.

Скрин шаблона ведомости

Скачать бланк расписки

Ведомость заполняется в двух экземплярах, каждый из которых находится на руках у нанимателя и собственника в качестве подтверждения оплаты. Рядом с суммой указывается дата расчёта — тот день, когда квартиросъёмщик отдал или перечислил деньги. Внесение авансов или депозитов также фиксируется в тексте. Нотариальное заверение не требуется.

К хранению расписки относятся серьёзно, при утере подтвердить оплату станет невозможно. Она действительна в течение 3 лет и сможет доказать в суде платёжеспособность нанимателя, даже если он давно уже съехал с квартиры.

Сроки и споры

Документ оформляется максимум на 5 лет. В договоре может быть указан любая продолжительность найма: от 1 года до 5 лет. Если срок не определён, то действие автоматически прекратится через пять лет с даты подписания (ст. 683 ГК РФ). Если жилье снимается на период менее года, заключается краткосрочный договор, который отличается от длительного рядом особенностей. В этом случае наниматель теряет право на:

• преимущество при заключении нового контракта;
• увеличение числа постоянных лиц, проживающих с ним в квартире;
• заселение жильцов на некоторое время;
• поднаем;
• замену нанимателя в случае выбытия или смерти.

При сдаче квартиры посуточно также составляется краткосрочный договор.

Фото: freepik.com/noxos

Собственник не может избавиться от жильцов, потому что они не нравятся. Закон признаёт лишь два повода для того, чтобы прекратить отношения (п. 2 ст. 687 ГК РФ):

• двукратная задержка ежемесячной оплаты, а при продолжительном договоре — просрочка на 6 месяцев;
• разрушение помещения квартиросъёмщиком или его гостями.

При этом суд может дать второй шанс на исправление и устранение ущерба в течение года. Если ничего не изменится, собственник повторно подаст иск, и его удовлетворят. Соглашение аннулируется сразу, если помещение стало не пригодным для проживания или признано аварийным.

А вот сам жилец может расторгнуть его в любое время, но за 3 месяца должен письменно уведомить собственника о выезде (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Кроме ущерба, нелегальные жильцы могут добавить немало других хлопот — нарушать режим тишины, затапливать соседей, устраивать пожары и даже хранить запрещённые вещества.

Все претензии пойдут к хозяину, скрывающему сдачу помещения. Хотя, если ущерб предполагает крупные траты или уголовную ответственность, собственнику лучше рассказать, что делал это нелегально. Разумнее заплатить штраф налоговикам, чем сесть в тюрьму за хранение наркотиков.

Фото: freepik.com/noxos

По согласованию с хозяином квартирант может пустить к себе другого жильца максимум на 6 месяцев, учитывая нормы квадратных метров на одного человека (ст. 679 ГК РФ). Без спроса подселяют только несовершеннолетних детей. За своих гостей наниматель отвечает перед собственником, в его отсутствие временные жильцы не могут самостоятельно пользоваться помещением (ст. 680 ГК РФ).

Квартиросъёмщик вправе на возмездной основе сдать площадь или её часть другому лицу — поднанимателю по договору поднайма на срок, не превышающий действия основного соглашения.

Как отчитываться в ФНС

Получая прибыль, собственник помещения должен самостоятельно рассчитать и заплатить процент государству.

Налог на доходы физического лица оплачивается до 15 июля и составляет 13% от годовой суммы. Кроме отчислений, предоставляется декларация по форме 3-НДФЛ до 30 апреля.

Некоторые собственники предпочитают зарегистрироваться в качестве ИП, чтобы применять доступные предпринимателям налоговые режимы. Процентные ставки ниже, однако придётся выполнять ряд других обязательств.

УСН

Упрощённая система делится на два типа:

• 6% от дохода;
• доходы минус расходы, умноженные на 15%.

Наймодатели предпочитают первый вариант. Второй выгоден лишь тем, кто вызывает клининговые компании, заказывает химчистку — регулярно вкладывается в квартиру и несёт соответствующие расходы.

Индивидуальные предприниматели тоже отправляют декларацию до 30 апреля, но, помимо неё, ведут книгу учёта доходов и расходов и за себя уплачивают страховые взносы. На 2020 год сумма составляет 40 874 руб., из них:

• 32 448 руб. — в Пенсионный фонд;
• 8 426 руб. — на медицинское страхование.

Если величина дохода превышает 300 тыс. руб., то к данной цифре при расчете отчислений в ПФР прибавляется 1% от суммы свыше 300 тыс. руб., но не более 259 584 руб. в общем.

Предприниматель может уменьшить налог на величину уплаченных взносов, но обязан перечислять его каждый квартал до 25 числа следующего месяца, полный размер – не позднее 30 апреля следующего года.

Патент

Достаточно купить сертификат на срок от 1 до 12 месяцев. Его стоимость для сдачи квартиры зависит от региона, типа недвижимости, городского округа и площади помещения. К примеру, в Москве годовой патент на квартиру до 50 кв. м обойдётся в 18 000 руб. Узнать точную цену можно на сайте мэра Москвы.

В отличие от УСН, подавать декларацию не требуется, зато возможно сокращение налога на сумму страховых взносов нельзя.

При покупке патента не нужно оплачивать всю стоимость сразу. Сумма делится на три части, первая из которых перечисляется в течение 90 дней с момента приобретения сертификата. Остаток распределяется по своему усмотрению, но должен быть погашен до окончания срока действия сертификата.

Самозанятый

Новая система вступила в силу с 1 января 2019 года. Официальное название — налог на профессиональный доход.

Режим не требует открытия ИП, но нужно зарегистрироваться самозанятым на сайте ФНС или через мобильное приложение «Мой налог». Ставка — 4%.

Квитанция формируется автоматически и приходит в приложении. Оплата должна поступать ежемесячно не позднее 25 числа, но только по факту поступления денег от нанимателя. Декларацию не нужно сдавать, налог считается на основании поступивших средств.

Таблица 2. Системы налогообложения, доступные для наймодателя

На сегодняшний день наиболее приемлемым считается режим для самозанятых — налог меньше, прибыль больше, открывать ИП не надо, декларацию сдавать не требуется. По состоянию на март 2020 г., специальный налоговый режим действует в 23 регионах.

Скачать полный перечень субъектов РФ, где работает НПД

Но ситуация меняется при повышении дохода от найма. Например, в Москва-Сити квартиры сдают до 700 тыс. руб. в месяц. Поэтому рассмотрим несколько вариантов:

1. Олег Генадиев сдает 3-комнатную квартиру в центре Москвы за 700 тыс. руб. в месяц. За год он получает 8,4 млн руб. дохода.
2. Марина Куликова – 2-комнатную в Санкт-Петербурге за 50 тыс. руб. В итоге она получает 600 тыс. руб. в год.
3. Игорь Сергеев – «двушку» в Тамбове за 22 тыс. руб. За год – 264 тыс. руб.

Рассчитаем для каждого случая налоги при разных вариантах налогообложения.

Таблица 3. Расчет прибыли от сдачи квартиры

Источник: расчетно

Получается, что москвичу Генадиеву лучше оформить патент, Куликовой ‒ зарегистрироваться как самозанятой, а Сергееву ‒ действовать как физическое лицо, так как в регионе нет режима НПД.

Ответственность владельца

Многие собственники боятся, что если заявят о сдаче своей недвижимости, то инспекторы узнают о прошлых периодах и доначислят налог. Во-первых, начать отчитываться — не означает, что гражданин ранее сдавал жильё. Во-вторых, если поступил донос, налоговикам ещё предстоит доказать факт получения дохода и определить источник его происхождения. Доначислить НДФЛ могут, когда сами докажут факт получения денег. Тем не менее, не стоит рисковать, лучше все делать легально.

Фото: freepik.com/ilixe48

За непредставление декларации налоговая наказывает штрафом — 5% от неоплаченной суммы, но не менее 1 000 руб.

Согласно статье 122 НК РФ, за уклонение от уплаты налога собственник должен отдать государству 20% от скрытой суммы, а если докажут, что деяние было умышленным, то и все 40%.

Уголовная ответственность наступит, когда владелец в течение трёх лет не отчитывался, а долг достиг 900 тыс. руб., при чём эта сумма превышает 10% всех его налогов. Тогда штраф составит 100–300 тыс. руб. (ст. 198 УК РФ), возможны принудительные работы и даже лишение свободы.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Помещение, приобретённое в кредит, находится в залоге. Иногда банки устанавливают запрет на любые действия с такой недвижимостью. Узнать, согласны ли они, можно из договора. Если там изначально прописано ограничение, то сделка по найму, заключённая с квартирантами, будет недействительной. Иногда кредитор допускает сдачу, но по предварительному согласованию — на определённых условиях, с ограниченным сроком действия и прочими особенностями.

Наниматель, оплачивая сразу несколько месяцев, должен поинтересоваться, не находится ли жилье в ипотеке и разрешает ли банк сдавать её. Вполне возможно, что нет, и договор отменят.

Можно ли сдавать муниципальную квартиру

Неприватизированное жильё — собственность государства. Проживающие в нём граждане являются нанимателями, а не владельцами.

freepik.com/vgstockstudio

Чтобы предоставить такую квартиру внаём, нужно получить согласие муниципальной организации, управляющей имуществом города, где расположена площадь. Руководителю пишется заявление в свободной форме, где выражается просьба разрешить поднаём. Документ визируется всеми жильцами, внесёнными в ордер или договор, а также лицами, планирующими снимать квартиру. Муниципальный орган обязан в течение 10 дней предоставить ответ — позволить сдать помещение или отказать, аргументировав своё мнение.

Если просьбу удовлетворили, наниматель заключает договор поднайма с желающими снимать жильё. Однако ответственность перед собственником всё равно несёт основной наниматель.

Если квартирант просит прописку

Приезжий из другого города гражданин нуждается во временной регистрации для трудоустройства, медицинского обслуживания, определения ребёнка в сад и т.д. Собственники неохотно разрешают прописываться, потому что вырастет платёж по коммунальным услугам, а адрес станет местом проживания чужого человека для судебных приставов, полицейских и других лиц.

Однако есть и положительные стороны. Если наниматель зальёт соседей, то его временная прописка станет весомым доказательством непричастности собственника. Квартира с возможностью регистрации пользуется спросом и оценивается выше.

Стоимость услуг ЖКХ значительно вырастет, если в квартире нет приборов учёта и начисление ведётся по нормативу с человека. Чтобы покрыть расходы, собственник может предложить жильцу самостоятельно оплачивать добавленную сумму или иначе компенсировать затраты. Все условия отражаются в договоре.

Для оформления временной регистрации владельцу нужно подать в МФЦ:

• заявление;
• паспорта — свой и нанимателя;
• свидетельство на квартиру или выписку из ЕГРН;
• согласие от остальных собственников, заверенное нотариусом или специалистом МФЦ (при явке всех участников);
• договор найма.

Процедура займёт три рабочих дня, по окончании выдаётся свидетельство о регистрации по месту пребывания. Временная прописка не наделяет нанимателя правом собственности, а лишь позволяет использовать адрес на ограниченный срок. Она закончится автоматически, но можно и прекратить досрочно, предоставив уведомление о выбытии гражданина.

Скрин свидетельства регистрации по месту пребывания

Скачать заявление о регистрации

Как сдать жильё иностранцу

Препятствий для найма жилплощади гражданину другой страны нет, но появятся дополнительные обязанности.

Согласно статье 20 закона № 109-ФЗ от 18.07.2006, иностранец должен встать на учёт по месту пребывания в съёмной квартире в течение 7 дней. Он предъявляет владельцу паспорт и миграционную карту. На основании этих документов собственник составляет уведомление и доставляет его отдел ФМС напрямую, через МФЦ или почтой. После получения отметки он передаёт квартиранту отрывную часть бланка. Забирать документы у мигранта запрещается.

Если владелец пустит иностранца на квартиру, но не сообщит об этом в ФМС, то будет наказан штрафом от 2 до 5 тыс. руб. (ст. 19.15.2 КоАП РФ).

Скин уведомления о прибытии иностранца

Скачать шаблон уведомления

После постановки на учёт владелец готовит договор найма. Важно учитывать срок действия миграционной карты, потому что период соглашения не должен превышать официального нахождения в стране. Пребывание длится только 90 дней. Если иностранец захочет остаться, ему придётся оформить разрешение на временное проживание (РВП), действующее 3 года.

Договор составляется на русском и родном языке иностранца, в противном случае его могут признать недействительным.

Полезное видео

Эксперт канала Артёма Кардаша рассказывает о правилах составления соглашения между собственником и квартирантом: