Как оспорить дарственную на квартиру: возможные трудности
Если бывший собственник просто передумал и решил вернуть себе подаренную квартиру, сделать это не получится. Чтобы отменить или оспорить дарственную, должны быть веские причины. Чаще всего это действия под принуждением или недееспособность дарителя, мнимые и притворные сделки. Но даже при наличии объективных причин вернуть недвижимость можно только через суд, а заявить свои требования в пределах срока исковой давности.
Оспорить дарственную на квартиру можно, если есть веские основания. Просто передумать не получится — в законе четко прописаны обстоятельства, по которым сделка становится недействительной. Судебная практика по таким вопросам до сих пор неоднозначна. Чтобы повысить шансы на выигрыш, наймите юриста.
7 основных фактов
Договор дарения — безвозмездная сделка, по которой одна сторона передает имущество другой (ст. 572 ГК РФ). Даритель не может требовать что-то взамен или ставить условия – документ станет ничтожным:
- Чтобы сделка состоялась, нужно согласие получателя.
- Подарить можно все, имеющее цену, — движимое имущество, недвижимость, ценные бумаги, деньги, фирмы.
- Передают объект только при жизни дарителя. Составлять договор с условием, что он перейдет после его смерти, нельзя. Это уже наследство.
- Получатель станет владельцем сразу после регистрации перехода прав в Росреестре.
- Став собственником, он ничем не обязан дарителю и может не пускать его в свою квартиру. Устные договоренности, которыми условились стороны до подписания документа, ничтожны.
- Отменяет дарственную только суд.
- Для подачи иска есть срок давности, который можно пропустить лишь по уважительной причине.
Способы возврата квартиры
Желание вернуть имущество появляется у дарителя, если получатель не оправдал его ожидания. Например, обещал дать пожить ему еще пару лет в этой квартире, а сам, получив права, сразу выставил ее на продажу. Однако не все так просто, нужны серьезные причины.
Фото: freepik.com/jcomp
Начнем с того, что, согласно ст. 577 ГК РФ, даритель может просто отказаться от исполнения своих обязательств по передаче квартиры после заключения договора, когда его имущественное или семейное положение, а также состояние здоровья ухудшилось настолько, что если он отдаст недвижимость, то существенно понизит уровень своей жизни — останется на улице или не сможет заплатить за лечение. При этом его отказ не дает право получателю требовать с него возмещение понесенных убытков, например, оплаты за услуги юриста.
«Ошибки в тексте договора, если они не исказили его суть, смысл и не нарушают существенных условий, не являются основанием для оспаривания такого договора. Процедура же регистрации, например, недвижимости, предполагает как раз то, что дарение состоялось. Без регистрации данный договор действителен, но сама вещь не будет принадлежать одаряемому»
Сергей Кормилицин, юрист
Отмена дарения
Согласно ст. 578 ГК, даритель вправе требовать аннулирования договора, если получатель:
- покушался на его жизнь, умышленно нанес телесные травмы;
- небрежно обращается с имуществом, представляющим большую ценность для дарителя, а также создает угрозу утраты объекта.
В договоре может быть закреплено право дарителя на возврат квартиры, если он переживет получателя.
Пример. У Елены есть квартира и два сына – старший Валерий и младший Николай. Первый ведет нормальный образ жизни, а второй — состоит на учете в наркологическом диспансере. Николай, завидуя брату, потребовал, чтобы квартира матери досталась только ему. Валерий и Елена боялись потерять жилье, ведь парень не внушает доверия. Тогда в состоянии опьянения Николай набросился на мать с «кулаками», требовал, чтобы она написала дарственную. Испуганная женщина составила документ и под давлением сына поехала с ним подавать его в МФЦ. Сделку зарегистрировали.
Но позже она одумалась и обратилась к юристу. Ей разъяснили, что можно попытаться вернуть квартиру, если доказать, что сын покушался на ее здоровье. Парень, узнав о планах матери, толкнул ее на пол. От полученных травм женщина скончалась. Требовал отменить сделку уже его брат, старший сын Елены. Учитывая обстоятельства, суд признал договор недействительным, а недвижимость включили в наследственную массу.
Оспаривание сделки
Здесь речь идет о нарушении норм оформления или гражданских прав других заинтересованных в имуществе лиц, например, живущих в этой квартире.
Фото: freepik.com/teksomolika
Сделку можно оспорить, если признать ее ничтожной. А таковой она является, когда:
- договор заключен с целью, противоречащей нормам правопорядка или нравственности;
- не соблюдена форма и порядок составления, т.е. не соответствует нормам гражданского законодательства;
- даритель был невменяем — не понимал значения своих действий;
- общенажитое имущество подарено без согласия супруга;
- даритель был лишен дееспособности из-за психического расстройства;
- притворная сделка — чтобы прикрыть куплю-продажу или ренту, например, с продажи нужно платить налог, а с дарения близкому родственнику — нет;
- мнимая сделка — совершена для вида, например, чтобы уйти от долгов или избежать обременения квартиры;
- даритель был введен в заблуждение, действовал под угрозами или пошел на это из-за тяжелого стечения обстоятельств;
- в договоре есть условие, что имущество перейдет получателю только после кончины дарителя;
- объект под залогом или арестом — им нельзя распоряжаться;
- договор подписан неуполномоченным лицом — не самим дарителем или по поддельной доверенности.
Только по этим причинам можно признать сделку недействительной. Повод — испортились отношения с получателем — не будет основанием отменить документ и забрать квартиру.
«Если кто-то решился на подписание вам дарственной, то лучше всего оформить справку от психиатра, что даритель вменяем. При оспаривании акта дарения кем-либо такая справка лишней не будет»
Комментарий юриста на форуме regforum.ru
Требовать аннулирования договора может не только бывший владелец, пожалевший о поступке, но и его наследники (после кончины первого). Если текст грамотно составлен, даритель психически здоров, то родственники не могут при его жизни оспаривать решение подарить свое имущество другим людям. Он распоряжается им, как хочет. Должны спрашивать разрешения только:
- у попечителя, если ограничен в дееспособности;
- супруга, когда квартира нажита совместно.
Еще могут требовать признания недействительности получатели и третьи лица, заинтересованные в объекте, например, кредиторы.
Пример. Ирина и Сергей — супруги, имеют совместно нажитый дом. Женщина решила подарить его их общей дочери Анне, чтобы она в нем жила. Родители договорились с девушкой, и Ирина оформила дарственную от своего имени. Став хозяйкой, их дочь сразу сдала дом в аренду. Жильцы регулярно устраивали там вечеринки. На просьбы родителей выгнать квартиросъемщиков Анна отвечала отказом — они платили ей хорошие деньги, а состояние фамильного гнезда ей было неважно. Ирина захотела вернуть дом и наняла юриста. Оказывается, при заключении договора стороны допустили грубейшую ошибку, из-за которой сделку можно признать недействительной, — забыли приложить согласие супруга. В суде договор аннулировали. Анна вернула дом родителям. Так, незнание законов помогло спасти родовую ценность.
Иски по отмене или признанию сделок дарения недействительными сложные. Юрист или адвокат должен досконально изучить договор и обстоятельства принятия такого решения, чтобы понять шансы. Судебная практика однозначно не сформирована, потому что каждый случай индивидуален.
Сроки на оспаривание сделки
Оспорить договор можно в течение 3 лет с момента регистрации прав получателя в Росреестре. Однако когда он мешает дарителю отозвать документ, то срок увеличивается до 5 лет.
Если родственник не знал о сделке, то может подать иск в течение 3 лет. Третьим лицам предоставляется только 1 год со дня, как им стало известно об этом. Но если регистрация договора была больше 10 лет назад, то шансов на отмену уже нет.
Таблица 1. Сроки исковой давности для признания сделок недействительными
| Тип | Срок | Пояснение, начинается со дня |
| Оспоримая | 1 год | Когда прекратилось насилие, под которым на получателя была составлена дарственная, с момента, когда истец узнал о нарушениях. |
| Ничтожная | 3 года |
|
Источник: ст. 181 ГК РФ
«Только не будьте наивными схемотехниками: если вы подпишите договор дарения квартиры десятилетней давностью, то у кредиторов даже не будет нужды проводить экспертизу на фальсификацию. Для них (как и для других лиц, не являющихся стороной по данному документу) сделка будет считаться совершенной только в момент ее регистрации в Росреестре — а это вы задним числом по-любому не проведете. Так что срок исковой давности таким бесхитростным способом сдвинуть не получится»
Игумнов Дмитрий, генеральный директор «Игумнов Групп», эксперт по субсидиарке и защите личных активов. Источник: klerk.ru
Пропущенный срок исковой давности может восстанавливаться (ст. 205 ГК). Но только если истец не подал заявление по серьезным причинам, а не потому, что забыл:
- тяжело болел;
- находился в беспомощном состоянии;
- неграмотен;
- другие обстоятельства, которые суд посчитает уважительными.
При этом важно, чтобы эти причины были в последние полгода срока давности.
Судебная практика. Октябрьский районный суд рассматривал дело № 2-178/2020. Мужчина подал иск о восстановлении прав на подаренную ему квартиру, которую разделили по наследству. История такая. Он познакомился с одинокой бабушкой, у которой не было родных, кроме внука, отбывавшего наказание в тюрьме. Женщина регулярно просила о разной помощи. Мужчина никогда не отказывал, так они и сдружились. Перед смертью она решила подарить ему свою квартиру. Стороны подписали договор, но не успели подать документы в Росреестр — бабушка скончалась. Фактически истец уже принял жилье — оплачивал коммунальные услуги, ключи и документы находились у него.
Если бы истец сказал нотариусу о дарении квартиры, ее бы сразу исключили из наследственной массы. Но заявлять о себе нотариусу не стал — юрист советовал дождаться окончания принятия наследства, чтобы потом в судебном порядке решить вопрос. Тем временем вернулся внук бабушки, получил как преемник это жилье и поменял замки. Судья исковые требования удовлетворил, квартиру вернули мужчине. Свидетельство о праве на наследство внука признали недействительным.
Процедура оспаривания
Рассмотрим процесс отмены на примере Галины, подарившей квартиру своему сыну под его давлением. Парень угрожал ей физическими травмами, если женщина не оформит на него дарственную. Так мать и сын составили договор и подали документы в МФЦ. По итогам регистрации он стал полноправным владельцем и попросил ее покинуть квартиру. Женщине идти было некуда, и она решила вернуть жилье.
Галина понимала, что самой будет сложно разобраться в нормах закона и грамотно подготовить документы. Поэтому она решила найти опытного юриста, который сможет повысить шансы на выигрыш дела. Почитав отзывы, женщина нашла специалиста.
Фото: freepik.com/freedomz
Юрист изучил договор и обстоятельства его подписания. К его удивлению, документ составлен грамотно, и нет причин для его недействительности. Тогда он предложил заявить в суде об угрозах сына, и что договор был подписан только под страхом гибели. Галина не хотела обнародовать такие факты о сыне, но это был единственный шанс вернуть жилье. Женщина согласилась и вместе с юристом приступила к сбору доказательной базы.
Поиск доказательств
Подтвердить физические травмы не составит труда, если потерпевший сразу вызвал полицию или скорую помощь. Специалисты «снимут побои» и зафиксируют их в протоколе, который можно использовать в суде. Но в случае с Галиной сложнее. Сын не бил ее, а только напугал. Но это можно использовать для отмены договора, ведь под дулом пистолета человек подпишет что угодно. Но и доказать такой факт непросто, если даритель и получатель в этот момент находились вдвоем. Достоверно подтвердит факты аудио- или видеозапись, но у женщины их не было. Тогда юрист предложил обойти соседей — возможно, они слышали скандал. И, действительно, Галина нашла бабушку, которая согласилась подтвердить происходящее.
Для суда обязательно нужны доказательства. Постарайтесь найти все, чем сможете аргументировать свои слова, — запись звонков, переписку, видеоматериалы, показания очевидцев и т.д. Иначе шансы отменить сделку равны нулю.
Фото: freepik.com/shutterphu
Например, аргументировать недееспособность получателя, который полез в драку из-за квартиры, вообще не составит труда. Достаточно показать решение суда о признании его ограниченным или лишенным дееспособности. А вот разовую невменяемость доказать сложнее — вчера сын был пьян, а сегодня — нет. Но могут быть очевидцы, кто его таким видел (родственники, коллеги, друзья). Когда он стоит на учете, можно запросить справку из лечебного учреждения.
Иногда, наоборот, доказывается невменяемость дарителя. Это случаи, когда бабушка отписала квартиру постороннему человеку, а родственники оказались против. Дети не могут требовать отмены договора, пока она жива. А вот когда бабушки не станет, можно попробовать в суде аннулировать сделку. Но придется доказать, что она не понимала, что творила. В этих ситуациях помогут медицинские заключения о тяжелых заболеваниях, алкогольной зависимости, приеме психотропных или сильнодействующих препаратов.
Когда человек уже скончался, то доказывать его невменяемость в момент подписания дарственной сложно. Конечно, есть медицинская посмертная экспертиза, при которой изучают историю болезни покойного и его обращений за врачебной помощью. Но проводят ее при крайне веских обстоятельствах. А если он вообще никогда не обращался в больницу, то и опираться будет не на что.
Если сделка дарения была прикрытием продажи, ренты или залога, то доказательством послужат расписки о получении денег за подаренное имущество, акты приема-передачи объектов.
Судебная практика. В Красноармейском районном суде города Волгограда рассматривали дело № 2-891/2020. Истец просил деньги взаймы у ответчицы. Женщина согласилась, но при условии, что он отдаст ей ⅓ долю квартиры в знак гарантии. При этом настояла, чтобы он оформил на нее не договор залога, а дарения. В назначенный срок истец не смог вернуть деньги, а ответчица решила реализовать полученную часть квартиры другим лицам. Испугавшись потерять долю, мужчина подал иск о признании договора недействительным. Судья учел обстоятельства подписания дарственной и пришел к выводу, что стороны прикрыли фактически заключенный между ними договор займа. А поскольку сделка оказалась притворной, то ее признали недействительной. Доля вернулась истцу, ответчица возместила ему расходы по госпошлине.
Подготовка иска и документов
Дела об отмене договора дарения рассматривают районные суды. В нашем примере Галина решила, что ее главным аргументом для отмены договора будут угрозы о причинении вреда. Свидетель найден — осталось составить исковое заявление.
Фото: freepik.com/freedomz
Его подготовку лучше заказать у юриста, но если возможности нет, реально сделать и самому. Статья 131 ГПК содержит требования к форме и содержанию иска. Оформляют его письменно и обязательно указывают следующие реквизиты:
- название суда, в который подаются документы;
- ФИО истца, его адрес по прописке;
- ФИО ответчика, дата и место рождения, место жительства, а также если известно: место работы и один из идентификаторов — серия и номер паспорта или водительского удостоверения, СНИЛС, ИНН;
- описание нарушений ответчика и доказательств этого;
- просьба об обжаловании договора;
- цена иска (сумма всех требований, которую ответчик должен выплатить истцу) и расчет взыскиваемых сумм;
- информация о предпринятых действиях, чтобы урегулировать спор до суда;
- ссылки на законодательство;
- перечень прилагаемых документов.
Дополнительно можно указать номера телефонов, адреса электронных почт и другие сведения, которые помогут судье найти ответчика и сформировать представление о ситуации. Подписывает заявление истец или его представитель по доверенности.
Если есть возможность, подают заявление онлайн — на официальном сайте суда, но если оно содержит ходатайство об обеспечении, то должно подписываться усиленной квалифицированной подписью.
На заметку! Обеспечение иска — это принятие судом по просьбе участников мер, гарантирующих сохранность имущества. Допустим, по заявлению наследников судья наложит арест на объект, находящийся у ответчика, чтобы он не продал квартиру, пока идет дело.
За рассмотрение заявления судом нужно заплатить госпошлину.
Таблица 2. Размер пошлины
| Цена иска, руб. | Фиксированная сумма, руб. | % от суммы | Превышающей, руб. |
| До 20 000 | – | 4%, но не менее 400 руб | |
| 20 001–100 000 | 800 | 3 % | 20 000 |
| 100 001–200 000 | 3 200 | 2 % | 100 000 |
| 200 001– 1 000 000 | 5 200 | 1 % | 200 000 |
| Свыше 1 млн руб. | 13 200 | 0,5%, но не больше суммарно 60 000 руб. | 1 000 000 |
Источник: пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ
Госпошлину платит истец при подаче иска, но если он выиграет дело, то взыщет ее с ответчика.
Юрист Галины при расчете сразу включил в общую сумму кадастровую стоимость квартиры (отражена в выписке ЕГРН), компенсацию за моральный вред, расходы по госпошлине и стоимость своих услуг. Суд рассмотрит требования и, возможно, что-то уменьшит, например, сумму за моральный ущерб. Тем не менее, у истицы есть шансы вернуть квартиру и получить деньги за причиненные страдания. И даже за работу юриста заплатит ее сын, если суд посчитает такое требование правомерным.
Скачать образец иска об отмене договора дарения
После подачи документов останется дождаться решения суда. Процесс может идти 2, 3 и более месяцев, если дело сложное. Иногда судья запрашивает экспертизу, например, когда нужно определить вменяемость стороны, а это удлиняет процедуру.
Возврат прав на имущество
Суд удовлетворил требования Галины, аннулировал сделку и обязал сына вернуть ей квартиру. Однако он не просто в ней жил, а был полноправным собственником по документам. Чтобы права вернулись к его матери, нужно перерегистрировать жилье еще раз — записать его теперь на нее. Основанием будет решение суда.
Галина должна обратиться в Росреестр (через «Госуслуги» или МФЦ) и подать документы на переход прав к ней. Здесь тоже придется заплатить госпошлину — 2 000 руб. Уже через 9 рабочих дней она снова станет хозяйкой, а в подтверждение получит выписку из ЕГРН.
Автор: