Подарить или завещать квартиру: что выгоднее для владельца и правопреемника

Владельцы недвижимости зачастую выбирают для оформления квартиры завещание или дарение. Одной из причин выбора процедуры является экономия на сделке. Реализовав право на распоряжение недвижимостью, исходя из небольших затрат, граждане на практике могут столкнуться с массой нюансов. Они влекут как признание сделки недействительной, так и ограничение прав дарителя или завещателя на пользование помещением. Во сколько обойдется передача объекта, что выгоднее, подарить или завещать квартиру, кому можно ее отписать, с какими последствиями столкнется распорядитель, указано в законе.

Когда можно продать или завещать квартиру

Для оформления сделок с недвижимостью владелец должен обладать правом на распоряжение. Это значит, что сведения о нем заносятся первоначально в единую базу Росреестра. Подтверждается собственность свидетельством или выпиской из ЕГРН.

В отношении жилья в государственном и муниципальном фонде недвижимости сначала должна проводиться приватизация с оформлением частей или квартиры как единого объекта в собственность граждан, которые таким правом не воспользовались ранее.

Различия дарения и завещания: важные моменты

Важной особенностью договоров дарения или оформления завещания является момент перехода права собственности.

При дарении регистрация владения на нового владельца может осуществляться в любой момент после заключения договора. Передача недвижимости оформляется Росреестром при жизни дарителя.

В случае с наследованием, получит квартиру после смерти наследодателя. Сначала потребуется пройти процедуру заявления прав на имущество, дождаться открытия наследства в течение 6 месяцев. Зарегистрировать собственность можно на основании свидетельства, заверенного в нотариальном порядке.

Рис. 1. Когда подарить или завещать квартиру выгоднее?

Расходы на дарение и завещание в 2019 году

Затраты на заключение договора дарения и завещания существенно отличаются. Определяются они также отношениями между распорядителем и получателем имущества. Состоят они из нескольких статей.

Налог на принятие имущества

Для договоров дарения не установлен. Если оформляется завещание для близких родственников, госпошлина за выдачу свидетельства о наследстве составляет 0,3% (максимально – 100 000 руб.), для остальных наследников – 0,6% от стоимости квартиры, но не более 1 млн руб. (пп. 22 п. 2 ст. 333.19 НК РФ).

К близким родственникам относятся супруг/а, родители, братья и сестры полнородные. Сбор рассчитывается исходя из рыночной стоимости передаваемой по наследству квартиры, что несколько выше, чем кадастровая оценка, отраженная в технических документах БТИ. При наследовании доли в квартире размер госпошлины рассчитывается исходя из стоимости части недвижимости, а не всего объекта в целом.

Подоходный налог в размере 13%

При дарении оплачивается получателем недвижимости. Не предусмотрен при владении имуществом дарителем в течение 3 лет и более. При завещании не предусмотрен для родственников любой степени. Для остальных установлен в размере действующей ставки НДФЛ на основании ст. 217 НК РФ.

Госпошлина за переход права собственности в Росреестре

Сбор рассчитывается на основании пп. 22 п. 2 ст. 333.19 НК РФ и составляет для граждан на 2019 год 2 000 руб.

Платежи за нотариальные услуги

При дарении не требуются, достаточно заключения договора в простой письменной форме. Процедура открытия наследства проводится в нотариальной конторе по месту последнего жительства умершего.

За удостоверение завещания взимается плата в размере 100 руб. и за технические работы ‒ около 1 100–1 200 руб., сумма может меняться, в зависимости от региона оформления услуг. Возможно, потребуется заверение копий подтверждающих документов родство или перевода. При изменении завещания потребуется составить новый документ и внести снова плату в том же размере.

Законодательством установлены списки категорий граждан, имеющих льготы при оформлении. Они определены пп. 12 п.1 ст. 333.35 НК РФ и ст. 333.38 НК РФ. К ним относятся:

• ветераны и инвалиды ВОВ;
• бывшие военнопленные ВОВ и узники фашистских концлагерей;
• несовершеннолетние и недееспособные наследники;
• семьи погибших при исполнении должностных функций по охране общественного порядка, обеспечению госбезопасности, спасению жизни людей;
• герои СССР и РФ, кавалеры ордена Славы;
• граждане с I и II группами инвалидности платят всего 50% от размера госпошлины за оформление свидетельства о наследовании в нотариальном порядке.

Рис. 2. Когда дарение или завещание квартиры выгоднее?

Нюансы при завещании или дарении квартиры

При оформлении сделок с недвижимостью необходимо учесть ряд важных моментов, несоблюдение которых может привести к ничтожности распоряжения или повлечь нарушение прав третьих лиц. Вследствие чего объект станет предметом судебного разбирательства, или сделка будет полностью расторгнута, в связи с несоблюдением требований законодательства при ее заключении.

Разрешение на передачу совместного имущества

Согласие от второго супруга на реализацию прав в отношении совместно нажитого имущества. Под таковым понимается купленная после заключения официального брака недвижимость. Ограничения распространяются даже на случаи, когда объект полностью оформлен на мужа или жену без выделения долей.

Исключения составляют ситуации, когда квартира была подарена одному из них или получена по завещанию даже во время, когда участники семейных отношений находились в зарегистрированном ЗАГСом союзе. Разрешение оформляется в нотариальном порядке с обязательным личным присутствием супругов.

В качестве правового последствия может рассматриваться оспаривание завещания или договора дарения одним из супругов, чье право на недвижимость нарушено заключением такой сделки.

Процедура происходит в судебном порядке. При принятии акта в пользу потерпевшей стороны подаются сведения в Росреестр об отмене записи о регистрации и внесении новых данных на основании вступившего в законную силу судебного постановления. Относительно завещания, процедура может осуществляется после смерти завещателя. Это связано с тем, что информация, изложенная в завещании, оглашается нотариусом после установления факта гибели распорядителя недвижимости. До этого сведения хранятся в тайне и не могут открываться третьим лицам, в том числе ближайшим родственникам.

Рис. 3. Особенности оформления завещания и дарения квартиры, стоимость

Преимущественное право на наследование

Собственник квартиры вправе завещать жилье любому гражданину, не только родственнику. При оформлении завещания он обязан придерживаться правила о праве представления в силу ст. 1116 ГК РФ. Обязательная доля выделяется для детей потомков, которые умерли до открытия наследства, если в этот момент они не достигли 18 лет.

Признание гражданина недееспособным

Процедура осуществляется исключительно согласно заключения судебно-медицинской комиссии. Если он не способен нести ответственность за юридические действия самостоятельно, и это установлено законным актом, для него назначается опекун или попечитель. Уполномоченное лицо вправе совершать от имени признанного недееспособным сделки, учитывая его имущественные и жилищные интересы.

Если реализовал право на распоряжение недвижимостью гражданин, неспособный совершать юридические действия, данные им распоряжения признаются ничтожными. Заключенные сделки не влекут правовых последствий для сторон. Кроме того, требуется возврат всего полученного сторонам, имеющим право на имущество. В случае с завещанием заинтересованными лицами, ходатайствующими об отмене акта, подписанного недееспособным лицом, выступают наследники.

Признание дарения или завещания ничтожными

Совершение сделки под влиянием обмана или угрозы физической расправы, психического давления. Если по решению суда установлено, что в момент подписания распорядительного акта на недвижимость было осуществлено давление на волю гражданина, то как завещание, так и дарение будет отменено.

Рис. 4. Дарение квартиры выгоднее, чем завещание?

Проживание в квартире несовершеннолетних граждан

Выселение из жилья возможно только при получении разрешения уполномоченного госоргана. Допускается исключительно улучшение в результате совершения сделки жилищных прав детей – предоставление им большей по площади, позднего года постройки квартиры либо в районе ближе к центру с развитой инфраструктурой.

За соблюдением жилищных прав детей, не достигших 18-летнего возраста, следит орган опеки и попечительства по месту их проживания. В случае, если на квартиру передано право третьим лицам любым способом, при этом ущемлены интересы несовершеннолетнего, сделка подлежит отмене. Единственным случаем, когда сделки по дарению или завещанию квартир с проживающими в них детьми проходят законно, – если взамен предоставлена лучшая жилая площадь.

Обжалование оценочного заключения

Инициатором расторжения сделки является в таких случаях Федеральная налоговая служба.

Если при дарении или завещании предоставлены недостоверные сведения о стоимости недвижимости, то сделка может расторгаться, если неверно рассчитан оплачиваемый со сделки налог.

Возможность проживания в квартире дарителя или завещателя

Даритель после регистрации перехода права собственности обязан покинуть жилое помещение после перехода права собственности в связи с назначением нового собственника. Тайна завещания перестает действовать после смерти владельца недвижимости. Право переходит на основании выданного свидетельства о наследовании, оформляемого нотариусом. Таким образом, ограничений на пользование помещением до открытия наследства не устанавливается.

Рис. 5. Расходы на завещание или дарение квартиры, в чем отличия

Судебная практика по делам о завещании и дарении

Большая часть судебных споров с передачей прав на недвижимость связана с необходимостью отмены дарения. Зачастую родители или бабушки с дедушками, передав жилья потомкам при жизни, остаются без права проживания в переданной квартире. Попросту их выселяют, не предоставив другого помещения, что не предусмотрено законом. Имеет место и передача доли детям, которые отказывают в предоставлении площади с правом проживания дарителям.

Оспорить такие сделки достаточно сложно, требуется правовое основание. В качестве такового может рассматриваться давление со стороны получателей имущества, угрозы расправой, нанесение психологических травм. То есть требуется установить отсутствие свободного волеизъявления дарителя на распоряжение своим правом. Если такое обстоятельство не установлено судом, то признать сделку ничтожной невозможно.

Решать, что выгоднее, дарить квартиру родственнику или завещать, следует отдельно в каждой ситуации.

Сэкономить значительно на платежах получится при передаче квартиры близкому родственнику, тогда размер пошлины будет в два раза меньше при завещании и НДФЛ.

Для распорядителя недвижимости будет выгоднее оформить дарение в связи с отсутствием расходов на удостоверение завещания. Однако возникает риск потери права проживания в квартире. Все расходы, связанные с получением имущества, несет одаряемый или наследник. Последний вправе отказаться от получения доли или полностью объекта, удостоверив свою волю в нотариальном порядке. Такое случается обычно при крупной задолженности по платежам в связи с содержанием квартиры и необходимости оплаты коммунальных услуг, если такие расходы непомерны для наследника.

Как сэкономить на оформлении передачи квартиры, что выбрать – завещание или дарение?

Советы юристов, как лучше оформить передачу квартиры, требуется ли нотариально заверение документов, об основных расходах и условиях освобождения от них, описаны в следующем видео: