Что такое альтернативная продажа квартиры и как ее реализовать на практике

Альтернативная продажа квартиры – одновременная продажа собственного и приобретение нового жилья. Она оформляется отдельными договорами купли-продажи, которые подписываются одновременно. Синхронно происходят все расчеты и регистрация перехода права собственности.

Вариантов отчуждения недвижимости много: купля-продажа, дарение, завещание, мена, переуступка и некоторые другие. Все эти способы поименованы в законе, где установлен механизм их реализации. Неофициально риелторы делят куплю-продажу на прямую и альтернативную. Что такое альтернативная продажа квартиры, и каким законом регулируется она: это обычная сделка купли-продажи квартиры, предусматривающая последующую покупку жилья на вырученные деньги.

Сложность альтернативной продажи заключается в проведении сделок по продаже и покупке одновременно. В цепочке может участвовать несколько квартир и продавцов, а объектами могут быть как квартиры в новостройках, так и вторичное жилье.Подписанию договоров предшествует большая организационная работа со сторонами.

Пошаговая инструкция

Порядок совершаемых действий при альтернативной продаже включает в себя одновременный поиск подходящего варианта квартиры и продажу имеющегося жилья. В общем, не детализированном виде, он включает в себя:

  • оценку недвижимости;
  • поиск покупателя на свою квартиру;
  • поиск новой квартиры для себя;
  • проверку юридической чистоты сделки (документы, владельцы, жильцы);
  • заключение предварительных договоров по двум объектам;
  • внесение денег в депозит;
  • заключение основных договоров;
  • регистрация договоров в Росреестре;
  • подписание актов приема-передачи;
  • получение выписки и окончательные расчеты.

Каждый из пунктов предполагает совершение не единичного действия, а комплекса, обеспечивающего успешное завершение этапа.

Оценка квартиры

Производится самостоятельно или с привлечением экспертов, которые готовят заключение о стоимости квартиры. Дополнительно собственник вправе взять справку из БТИ, в которой указывается цена недвижимости, или воспользоваться суммой, указанной в кадастре.

Самостоятельная оценка проводится на основании изучения о продаже квартир, имеющих аналогичные характеристики и местонахождение.

Поиск покупателя и квартиры для себя

Этап предполагает изучение объявлений о продаже квартир и размещении собственного на различных информационных ресурсах и поиска аудитории, готовой покупать жилье в определенном ценовом сегменте. Допустимо привлечь риелторов, которые займутся решением организационных вопросов, поиском кандидатур и подходящих вариантов.

Стоимость услуг агентств недвижимости довольно значимая: риелторы берут в районе 5% от стоимости жилья, что составляет довольно крупную сумму. Уплачивается она до совершения продажи либо по частям: все зависит от договоренности с клиентом. При этом агентство не гарантирует идеальное оказание услуг в срок, на который рассчитывает клиент.

Рис. 2. Договор с реквизитами. Источник: ЮК «АиП»

Рис. 2. Договор с реквизитами. Источник: ЮК «АиП»

Проверка юридической чистоты

Предполагает нивелирование всех рисков, связанных с возможным последующим оспариванием сделки. Нюансов много:

  • дееспособность продавца (его физическое и психическое здоровье, а также свободное от давления волеизъявление);
  • соблюдение интересов несовершеннолетних;
  • соблюдение требований закона при оплате квартиры средствами материнского капитала;
  • подлинность документов;
  • снятие с регистрации жильцов;
  • соблюдение срока для принятия наследства;
  • проверка полномочий представителя.

Для выполнения проверки допустимо пригласить юриста. Такие услуги обычно оказывают и риелторы, помогающие оформить сделку.

Заключение предварительных договоров

После поиска покупателя и подходящей квартиры для покупки стороны фиксируют свои намерения посредством подписания предварительных договоров купли-продажи. Чаще всего такие соглашения предполагают выплату аванса или задатка, подтверждающего серьезность намерений.

Предварительные договоры заключаются в простой письменной форме и не порождают обязательств по передаче квартиры (статья 429 ГК РФ). В случае эксцесса одна из сторон сможет требовать только понуждения к подписанию основного соглашения.

Обратите внимание! Предварительные договоры рекомендуется заключать у нотариуса и подробно описывать условия возврата аванса в случае отказа одной из сторон от сделки.

Внесение денег в депозит и ипотека

Оплата может производиться по безналичному расчету или наличными деньгами через ячейку. Для альтернативных сделок чаще всего используется несколько ячеек, как минимум – две.

С привлечением заемных средств ситуация осложняется преодолением банковских барьеров. Начинать следует перед размещением объявления о продаже квартиры, поскольку процедура может затянуться.

Заключение основных договоров

После подготовки документов стороны приступают к основному этапу. Основной договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Привлечение нотариуса необходимо только в отдельных случаях. Но стороны по обоюдному согласию вправе оформить нотариальную сделку.

Договоры подписываются одновременно, чтобы все последующие операции, включая окончательные параллельные расчеты, прошли удачно.

Регистрация права собственности

На регистрацию договоры также подаются одновременно. Особенности сделок, связанные с приостановкой процесса, рекомендуется оговаривать письменно. Все сделки из цепочки связаны между собой, поэтому вполне допустимо урегулировать вопросы регистрации в соглашениях и предусмотреть последовательность действий сторон.

Иные действия, такие как передача квартир, денег, подписание актов также происходит одновременно.

Особенности альтернативной продажи

В самой простой схеме альтернативной продажи участвует 3 человека: покупатель квартиры №1, продавец квартиры №1, он же покупатель квартиры №2 и продавец квартиры №2.

Сделки оформляются отдельные, но они связаны между собой расчетами, поскольку деньги, принятые от покупателя, передают продавцу. Заключается два отдельных предварительных соглашения, по которым стороны вносят задатки.

Стороны готовят документы и недвижимость для продажи и подписывают основной договор. По сложившейся практике подписание и расчеты проводятся в один день и даже у одного нотариуса.

Регистрация права собственности проводится синхронно. При приостановлении действий по одному из соглашений регистрация другого приостанавливается по инициативе самих сторон.

В рамках альтернативной продажи допустимо купить квартиру в любом фонде: первичном или вторичном.

Порядок расчетов при совершении альтернативных сделок

При альтернативных сделках расчеты и другие операции должны проходить синхронно. Основная сложность заключается в организации действий всех участников.

Чаще всего расчеты проводятся через ячейку наличными деньгами. В случае привлечения заемных средств порядок действий такой:

  1. Одобрение кредитной организации на предоставление денег. Оно действует ограниченный срок, около 4 месяцев.
  2. Если покупатель также приобретает жилье в кредит, желательно, чтобы банки совпадали.
  3. После согласования всех условий сторона вносит задаток, совпадающий с предоплатой за жилье.
  4. Расчеты производятся чаще всего через банковскую ячейку, даже при получении кредита. Есть и иные способы, к примеру аккредитив, но он сложнее.

Соответственно, в залог оформляется приобретаемая квартира, а не недвижимость, стоящая на продаже.

Рис. 3. Банковская ячейка. Источник: Сравни.ру

Рис. 3. Банковская ячейка. Источник: Сравни.ру

Налогообложение

Доходы, полученные налогоплательщиками от продажи квартир и другого недвижимого имущества, облагаются налогом. Исключение составляет имущество, находившееся в собственности более 5 лет или полученное в результате дарения от близких родственников и некоторые другие случаи. Так как речь идет о купле-продаже, то продавец должен заплатить налог, если владеет квартирой менее 5 лет.

Обратите внимание! Продавец вправе уменьшить свою налоговую базу на налоговый вычет в размере 1 млн руб.

Предусмотрен и другой вариант уменьшения налоговой базы, такой как вычет в размере понесенных расходов. Разница между ценой проданной квартиры и приобретенной облагается налогом. Если она отрицательная, то налог не начисляется.

Не рекомендуем жульничать с ценой, указываемой в договоре, особенно если речь идет о малознакомых людях. Стоимость указывается реальная по нескольким причинам:

  • Занижение цены вызовет вопросы у проверяющих органов.
  • Низкая цена – фактор риска, этим приемом пользуются мошенники для того, чтобы расторгнуть договор и остаться в выигрыше между разницей в фактически полученных деньгах и той сумме, которую им придется вернуть.

Что касается покупателя, если ранее он не пользовался вычетом, предоставляемым на покупку нового жилья, то закон предоставляет ему такую возможность. Для этого следует обратиться с декларацией, заявлением и приложить подтверждающие документы.

Важно! Декларация о доходах подается всегда. Налоговая не знает, за сколько вы купили или продали квартиру. И после продажи, скорее всего, вам придет письмо с просьбой отчитаться о полученных доходах.

Риски, возникающие при альтернативной продаже

Альтернативная продажа сложна организацией. Все сделки проводятся одновременно, отсюда и специфические подводные камни. Помимо них, на куплю-продажу распространяются риски, возникающие при традиционной купле-продаже.

Таблица 1. Описание рисков, возникающих при совершении альтернативных сделок

РискОписание
Несогласованность действий или неорганизованностьАльтернативная продажа предполагает совершение синхронных сделок. Прежде всего, из-за оплаты: получив деньги от покупателя, продавец передает их в оплату другой квартиры. Задержки могут привести к выплате неустойки или вовсе сорвать сделку
Неадекватные ожидания участников цепочкиПриводят к увеличению сроков оформления купли-продажи или повышению цены
Риск частичной регистрацииСделки, заключаемые участниками цепочки, не связаны между собой для регистратора. Более того, договоры могут попасть к разным сотрудникам Росреестра. На случай приостановления регистрационных действий по одному из соглашений стороны предусматривают порядок действий. Определяется, что по другим договорам также подается заявление о приостановлении
Внезапный отказ от сделки или одностороннее изменение ее условийОтказ кого-либо из участников цепочки от сделки практически полностью сорвет всю организацию по выстраиванию отношений внутри и их оформлению. Спасет только быстрая замена стороны, иначе с большой долей вероятности сделка не состоится. Аналогично дело обстоит с изменением условий заключения соглашения: на них соглашаются либо ищут альтернативу

Продавать квартиру по описанному альтернативному способу довольно трудоемкоиз-за сложной организационной структуры. Поэтому для совершения сделки и ее удачного завершения рекомендуется привлекать помощников.

Больше информации в видео:

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Виктор Автор: . Высшее образование. Оренбургский государственный университет (специализация: экономика и управление на предприятиях тяжелого машиностроения).
22 января 2018.
О нас | Эксперты и авторы | Контакты | Поиск
Отправляя любую форму на сайте, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
© «Я — Капиталист» 2014-2017. Копирование материалов строго запрещено!