С какой документацией застройщика необходимо ознакомиться перед покупкой квартиры
Застройщик размещает информацию о себе и объекте строительства на сайте ЕИСЖС. Необходимо изучить проектную декларацию. Убедиться, что получено разрешение на строительство, утвержден проект ДДУ. Стоит проверить разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. Ознакомьтесь с условиями привлечения средств и их размещения на эскроу-счетах. Не лишним будет взглянуть на бухгалтерскую отчетность, оценить репутацию строительной компании. Узнайте, не ведутся ли судебные тяжбы против нее. Поинтересуйтесь количеством сданных объектов.
Отвечает Коняева Анна
Эксперт: Коняева Анна Юрьевна. Руководитель группы компаний «Центр правового обслуживания». Специализация: Налоговое право, Интеллектуальная собственность, Судебные споры, Корпоративное право. Специалист в области энергетики, экологии. Является профессиональным медиатором. Регулярно выступает спикером на конференциях и семинарах, дает экспертные комментарии СМИ.Приобретение жилья по договору долевого участия уже многие годы не теряет актуальности. Участие в долевом строительстве позволяет существенно сэкономить, кроме того, покупая такую недвижимость, новый собственник может быть уверен в отсутствии сомнительного юридического прошлого квартиры.
Законы, регулирующие долевое строительство, неоднократно менялись. В июле 2019 года вступили в силу масштабные поправки в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее-ФЗ № 214), существенно изменяющие процесс приобретения недвижимости по договору долевого участия (далее – ДДУ). Изменения были направлены на защиту интересов дольщика.
Сегодня покупка квартиры в строящемся доме намного безопаснее для покупателя, чем ранее. Однако риски, связанные с застройщиком, полностью исключить невозможно. Поэтому необходимо тщательно подойти к выбору строительной компании и процессу заключения договора. Расскажем в статье, на что обратить внимание и какие документы нужно проверять у застройщика перед заключением ДДУ.
Коротко об изменениях
Законодатель изменил ранее действовавшую схему по прямой продаже квартир в строящихся многоквартирных домах. Сегодня в отношения между строительной компанией и инвестором привлекается посредник – банк.
Это значит, что теперь застройщик не может получать деньги за квартиру напрямую от покупателя. Средства хранятся в банках на специальных эскроу-счетах, воспользоваться ими строительная компания сможет только после исполнения обязательств перед покупателями квартир.
Если девелопер по каким-либо причинам остановил строительство, покупатель не потеряет свои средства, как это было ранее. Он получит выплату из фонда компенсаций для долевого строительства.
Казалось бы, при таких жестких правилах регулирования долевого строительства интересы покупателя максимально защищены, но риски все еще остаются. Если застройщик не достроит дом, покупателю вернут деньги, которые можно будет потратить на приобретение другой квартиры.
Однако цены на рынке жилья постоянно растут, стоимость аналогичной недвижимости за время строительства может значительно увеличиться. В результате купить квартиру, схожую по характеристикам с той, на которую изначально рассчитывал дольщик, уже не получится. Во избежание рисков рекомендуем особое внимание уделить проверке документов строительной компании.
С какой документацией необходимо ознакомиться
Информацию о своей деятельности и объекте капитального строительства застройщик обязан разместить в единой информационной системе жилищного строительства (далее-ЕИСЖС).
Перечень этой документации закреплен статьей 3.1 ФЗ № 214. А также уточняется Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Есть документы, которые относятся к обязательным. Кроме того, в статье 21 ФЗ № 214 указано, что по запросу покупателя жилья застройщик обязан предоставить дополнительные сведения, представленные в таблице ниже.
| Обязательная документация | Сведения по запросу |
| Проектная декларация | Разрешение на строительство |
| Разрешение на строительство или уведомление об основании прекращения его действия | |
| Проект ДДУ | |
| Извещение о начале строительства | Технико-экономическое обоснование проекта строительства дома |
| Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, возведенных основным застройщиком или дочерним обществом. Необходимо указание места и срока ввода (должны быть получены в течение трех лет до опубликования проектной декларации) | |
| Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона | |
| Условия привлечения средств покупателей и их размещения на эскроу-счетах | Заключение экспертизы проектной документации, (если она проводилась) |
| Бухгалтерская отчетность застройщика. | |
| Фотографии объекта, отражающие актуальное состояние строительства | |
| Схема планировочной организации земельного участка с указанием места расположения дома, проходов и подъездов к нему | Проектную документацию со всеми изменениями |
| Градостроительный план участка | |
| Документация о размерах средств застройщика и нормативах его финансовой устойчивости | |
| Сведения о введении процедур банкротства (при наличии) | Документацию о правах застройщика на земельный участок |
| Информация об открытии (или о закрытии) расчетного счета застройщика с указанием банка, номера счета | |
| Отчетность о деятельности, связанной с привлечением средств покупателей, сводные накопительные ведомости проекта строительства | Данные о физических лицах, которые прямо или косвенно владеют застройщиком (имеют в капитале долю участия более чем 5 %) |
Рекомендуем потенциальным покупателям внимательно изучить документацию о застройщике и строящемся объекте на сайте ЕИСЖС (нашдом.рф). А также стоит ознакомиться с информацией на сайте застройщика. На сайте ФССП РФ содержатся сведения об исполнительных производствах в отношении юридических лиц. Количество судебных процессов застройщика можно отследить на сайте https://kad.arbitr.ru/.
Интересно узнать: как взыскать неустойку с застройщика.
Фото: pixabay
Важно оценить репутацию строительной компании, количество построенных и сданных объектов, готовность девелопера сотрудничать с покупателем (предоставлять документы по запросу и т.д.). Имеет смысл выехать на объект и лично оценить состояние строительства. Анализ указанной информации поможет покупателю жилья сделать правильный вывод о надежности застройщика.
Отвечает Сошников Артем
Эксперт: Сошников Артем, риэлтор, инвестор в недвижимости.Рынок новостроек становится с каждым годом все более цивилизованным. С 1 января 2017 г. вступили изменения к 214 ФЗ, на официальном сайте застройщиков обязана быть выложена информация по строящемуся объекту.
Материал в тему: новые правила долевого строительства.
Для того чтобы понять, законна ли продажа квартиры в долевом строительстве, нужно проверить следующие документы и информацию о застройщике:
- Разрешение на строительство: информация в нем должна соответствовать приобретаемому объекту.
- Проектная декларация – документ, в котором отражена вся информация о застройщике.
- Свидетельство о регистрации юр. лица.
- Свидетельство о постановке на налоговый учет.
- Данные в выписке ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юр. лиц) должны совпадать с указанными в проектной декларации.
- Проект договора долевого участия: сопоставьте и проверьте все сведения по объекту.
- Проверьте информацию Арбитражного суда – не ведется ли каких-нибудь судебных тяжб в отношении застройщика.
- Права на владение земельным участком подтверждает выписка из ЕГРН.
- Договор аренды, если территория под строительство арендуется. Важно, чтобы срок аренды не был меньше срока строительства дома.
Чаще всего договора подписывают доверенные лица на местах, попросите ознакомиться с доверенностью на этого человека и его паспортом. К слову, эти детали проверяют агенты по недвижимости перед тем, как предложить объект клиенту и выйти на сделку.