Зачем нужен компенсационный фонд долевого строительства?

Текущие правовые механизмы защиты прав участников договоров долевого строительства работают по признанию многих экспертов и участников рынка недостаточно эффективно. Государство планирует вместо них внедрить принципиально новый механизм соответствующего назначения - представленный компенсационным фондом застройщиков, планируется, что он заработает со второй половины 2017 года.

Вместо очень сложных и не всегда эффективных механизмов страхования рисков дольщиков, применяемых сегодня, российский законодатель учреждает альтернативную модель защиты субъектов правоотношений от соответствующих рисков: в ее основе — функционирование федерального компенсационного фонда. Данная организация, работая по простым и прозрачным правилам, призвана значительно усилить правовую защиту инвесторов по долевым контрактам.

Суть нововведений

Компенсационный фонд застройщиков — это денежный резерв, находящийся в распоряжении некоммерческой организации, которую должно учредить Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России, и которая призвана решать следующие задачи:

  1. Выплата компенсаций дольщикам (гражданам, заключившим с застройщиками договор на долевое строительство) в случае, если застройщик не выполняет своих обязательств и, как следствие, признается банкротом.Величина данных компенсаций будет соответствовать полной стоимости контракта на возведение новостройки.

    Денежные средства, выплачиваемые за счет компенсационного фонда, заменят применяемые сейчас компенсационные механизмы – страховые выплаты, а также выплаты от банков-поручителей. Пока что дольщики задействуют именно эти механизмы – до момента полноценного начала деятельности НКО, управляющей фондом.

  2. Сбор обязательных перечислений от застройщиков (именно за счет соответствующих перечислений осуществляются выплаты дольщикам).Величина перечислений составит порядка 1% от суммы всех контрактов с дольщиками на строительство здания по проектной документации (указанная цифра может дифференцироваться в зависимости от конкретного строительного проекта — соответствующие критерии будут определены компетентными органами власти в 1-м полугодии 2017 года).
  3. Инвестирование полученных от застройщиков перечислений в целях сохранения их покупательной способности либо увеличения.Инвестирование будет осуществляться, главным образом, в различные ценные бумаги, государственные обязательства.
  4. Передача строительных проектов от застройщиков-банкротов другим строительным фирмам на достройку, а также оказание им финансовой помощи при соответствующей достройке.

    Решение о передаче незавершенных проектов на достройку может быть принято НКО, управляющей фондом, в случае, если расходы на соответствующую достройку будут меньше суммарных выплат гражданам по долевым контрактам. При этом, данное решение должно быть одобрено арбитражным судом, рассматривающим процедуру банкротства застройщика.

В чем заключается принципиальное новшество во введении компенсационного фонда?

Собственно, что изменится для дольщиков?

До инициирования учреждения компенсационного фонда российские дольщики имели возможность защититься от застровщиков, не исполняющих своих обязательств по договорам добросовестно или столкнувшихся с экономическими сложностями (как следствие — банкротством) посредством 3 механизмов:

  • страхования при участии коммерческой страховой фирмы;
  • страхования по договору с саморегулируемой организацией;
  • банковской гарантии.

Ни один из этих механизмов не смог обеспечить должного уровня защиты интересов дольщиков по разным причинам: в силу неоднозначной правоприменительной практики, недостатка финансовых ресурсов у различных участников правоотношений, влияния кризиса.

В результате, Правительством РФ было принято решение заменить указанные механизмы новым способом защиты интересов дольщика — учреждением единого государственного компенсационного фонда. Основные новшества при задействовании его ресурсов заключаются в следующем:

  1. Выплаты дольщикам должны носить безусловный характер, производиться оперативно (предполагается сведение к минимуму бюрократических процедур, судебных слушаний, которые характерны для текущих механизмов защиты дольщика).
  2. Механизм работы фонда предельно удобен для застройщика: все, что должен сделать застройщик — перечислить в фонд 1% (ориентировочно) от стоимости строительного проекта (нет необходимости долго искать партнера — страховую фирму, СРО, банк, тратить время на изучение его условий, заключение соглашения с ним).
  3. Уменьшается количество сторон сделок по подписанию соглашений о защите дольщиков, что снижает вероятность появления коррупционной составляющей (практически исключаются посредники, получатель гарантийных средств от застройщика — одно юрлицо в лице НКО, управляющей компенсационным фондом).

Когда именно заработает новая структура?

НКО, управляющую фондом, о котором идет речь, планируется подчинить Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Предполагается, что данная НКО (вероятнее всего, как структура АИЖК) полноценно заработает к началу 2-го полугодия 2017 года (но это предварительный срок, он не закреплен нигде официально и определен в соответствии с оценками экспертов).

Задержка в начале деятельности соответствующей НКО связана со многими причинами.

Прежде всего — с тем, что компетентным органам власти предстоит окончательно определить размер перечислений от застройщиков. Ориентировочно они составят порядка 1%, но, как отмечает в интервью СМИ руководитель АИЖК Александр Плутник, могут быть увеличены по некоторым проектам до 3%.

Кроме того, основной нормативный акт, регламентирующий использование фонда — Постановление Правительства РФ от 07.12.2016 года № 1310 может полноценно исполняться только при условии закрепления и детализации утвержденных в нем норм на уровне федерального закона.

Прежде всего, речь идет о Федеральном Законе «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ. В него должны быть внесены соответствующие поправки, и на это нужно время — пока их в 3 чтениях рассмотрит Госдума, после — утвердит Совет Федерации, а затем — подпишет Президент России.

Кто должен перечислять деньги?

Это должны будут делать все застройщики, которые заключают договоры с дольщиками в соответствии с ФЗ № 214 после 1 января 2017 года. Собственно, иных законных способов организовывать долевое строительство законодательство РФ не предусматривает.

Не перечислив средства в компенсационный фонд долевого строительства — в размере 1% или иной установленной величины от контрактов по проектной документации, застройщик попросту не сможет зарегистрировать ни один из договоров с дольщиками (государственная регистрация данных договоров обязательна).

В свою очередь, привлечение денежных средств от граждан при незарегистрированном договоре долевого участия — административное правонарушение, за которое застройщик может быть оштрафован на основании п. 1. ст. 14.28 КоАП РФ на сумму от 500 000 до 1 000 000 рублей.

Когда и как дольщик может получить компенсацию?

Дольщики вправе рассчитывать на компенсацию по договору долевого строительства:

  1. После того, как в отношении застройщика инициирована процедура банкротства, но не завершено конкурсное производство.Если гражданин не успеет обратиться в НКО, управляющую фондом, в срок, то, тем не менее, может сделать это позже — при условии, что:
    • его обращению препятствовали чрезвычайные обстоятельства;
    • гражданин в период, когда можно было оформлять компенсацию, служил в армии по призыву;
    • гражданин не смог оформить компенсацию вовремя по причине болезни.
  2. При условии, что застройщик оплатил взносы в фонд.
  3. При условии, что проект в течение 6 месяцев после признания застройщика банкротом не передан на достройку стороннему застройщику решением арбитражного суда (основной фактор принятия данного решения — меньший объем расходов НКО, управляющей фондом, на достройку в сравнении с выплатами дольщикам).

Для того, чтобы оформить выплаты, гражданину необходимо подготовить следующие документы:

  • заявление по установленной форме;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  • выписку из реестра, в котором отражаются требования кредиторов — о величине задолженности застройщика, а также об очередности удовлетворения законных требований дольщика.

Если компенсацию оформляет представитель гражданина, то на данного представителя должна быть оформлена доверенность, которая заверена у нотариуса.

НКО, управляющая фондом, в течение 14 дней с момента принятия решения о предоставлении компенсации гражданам (вместо передачи проекта на достройку) публикует на своем сайте адрес, время и порядок приема от граждан документов на компенсацию.

В общем случае местом приема соответствующих документов становится управомоченный банк, который соответствует требованиям, установленным законодательно для данных правоотношений.

Перечисление компенсации дольщикам осуществляется в течение 10 дней с момента предоставления указанных документов в НКО, управляющую фондом (в общем случае — управомоченный банк).

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Кристофер Дмитрий Алексеевич Автор: . Профессия по диплому: политолог (Сыктывкарский государственный университет). Текущий род деятельности: Журналист (бизнес-тематика). Опыт написания статей в изданиях «Форбс», «Деловой Петербург». Предприниматель.
11 февраля 2017.

Задайте свой вопрос по теме статьи




О нас | Эксперты и авторы | Контакты | Поиск
Отправляя любую форму на сайте, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
© «Я — Капиталист» 2014-2017. Копирование материалов строго запрещено!