Дачная амнистия: увеличение земельного участка и оформление в его собственность

Законом не ограничен срок оформления земли в собственность по дачной амнистии, но откладывать процедуру не стоит. Расширение природоохранных, градостроительных зон, изменение целевого назначения земель может ограничить возможность стать законным владельцем весьма дорогостоящего имущества.

“Ничейной” земли не бывает. Вся она находится в государственной, либо муниципальной собственности, или же в частном владении: организаций, садовых обществ, граждан. Какие цели преследует дачная амнистия, как оформить участок,выделенный еще при “советской власти” или полученный по наследству, чтобы можно было распорядиться им на законном основании?Попробуем ответить на эти вопросы, и рассмотрим основные причины отказа в регистрации права собственности.

Право владения землей: как доказать

По закону право владения землей возникает в случаях, если она:

  • была предоставлена на основании решения органов государственной власти;
  • получена в результате законной сделки (купли, дарения, наследования).

До «перестройки» земля выделялась из государственного фонда на правах пожизненного наследуемого владения либо постоянного бессрочного пользования. Подтверждением этого служат выданные исполкомами, поселковыми советами: решения, постановления, выписки из хозяйственных книг. В отношении таких наделов,и построенных на них домов —разрешается однократная бесплатная приватизация.

Описанная ситуация не подпадает под “дачную амнистию”, поскольку в договоре прямо прописано условие аренды.Некоторые наши граждане даже имеют в руках “свидетельство о собственности старого образца” —такие выдавались в 90-х годах, до ввода закона о регистрации прав на недвижимое имущество.Оно имеет силу, но при оформлении сделки его придется переоформить.

Договоры купли, свидетельства о наследовании — так же подтверждают права владения, если имеются документы, выданные на предыдущего хозяина. Но только при условии, что при совершении сделки были соблюдены все требования закона!

Пример 1. Администрация Уссурийского городского округа отказала заявителям в приватизации, и в выдаче выписки из по хозяйственной книги на землю, хотя строение находится в их собственности. Определение Приморского краевого суда, дело № 33-6530 от 30.07.2014.

Дом был приобретен в конце 2012 года на основании договора купли-продажи, имеется свидетельство о собственности. На стороне продавца выступали наследники владельца, которому земля предоставлялась в бессрочное пользование под ИЖС в 1991 году. Свои права на участок они не регистрировали. Сделка купли-продажи совершена после 2001 года, а в соответствии со ст.37 Земельного кодекса объектом продажи может быть только участок, прошедший кадастровый учет.Районный и апелляционный суды признали действия Администрации законными потому, что на основании ст.36 ЗК (отменена с марта 2015) у заявителей нет права на бесплатную приватизацию, так как они не были членами семьи умершего.

Оформление в собственность: примеры из практики

Все объекты недвижимости, в первую очередь земля, должны состоять на учете,что подтверждает кадастровый паспорт. Это значит, что в государственном Кадастре (ГКН) должна быть полная информация о границах, площади и координатах расположения участка на земной поверхности. Сведения о собственниках, переходе прав от одного хозяина к другому — содержатся в государственном Реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

По закону не допускается регистрация права собственности на недвижимое имущество, если оно не состоит на учете в ГКН. Если вы хотите оформить по дачной амнистии дом, то сначала потребуется оформить документы на землю. Поставить же земельный участок на учет можно только при наличии межевого плана. Его оформляет кадастровый инженер.Таким образом, в общем порядке нужно:

  • провести межевание земли и получить межевой план (государственный или частный инженер);
  • поставить его на учет и получить кадастровый паспорт (кадастровая палата Россреестра);
  • зарегистрировать право собственности и получить свидетельство (регистрационная палата Россреестра).

По дачной амнистии можно оформить участок без межевого и кадастрового плана, если имеются первичные документы, которые мы перечислили выше, выданные не позднее 2001 года. Их прикладывают к заявлению на регистрацию, и органы Россреестра одновременно ставят участок на кадастровый учет. Но, поскольку его границы и расположение точно не определены, возникает опасность споров с соседями и самовольного захвата. Кроме того, грамотный покупатель откажется от такой земли, потому что риски достаточно велики.

Большинство юристов в такой ситуации советуют заключать предварительный договор, считая, что требование об обязательной постановке на кадастровый учет (п.1.ст.37.ЗК ) относится только к купле-продаже. Но часто суд признает такой предварительный договор незаключенным, считая его условия несогласованными, так как отсутствует описание предмета, позволяющее однозначно идентифицировать его.

Нередки случаи отказа при оформлении права собственности на земельный участок даже, когда он числится на учете, со ссылкой на то, что в описании “отсутствуют сведения о координатах характерных точек”.Судом такие споры решаются неоднозначно.

Пример 2. Отказ в регистрации был оспорен в районном и апелляционном суде, но результат отрицательный.Определение Краснодарского краевого суда, дело № 33-11526/15 от 26.05.2015.

Владелец дома обратился с заявлением о регистрации земельного участка площадью 498 кв. м. под домом, который принадлежит ему на праве собственности. Представил решение о предоставлении земли в бессрочное пользование от 29.09.1954 года. Участок имел кадастровый номер, но при обращении в Администрацию о предоставлении его в собственность, при обращении в органы Россреестра — истцу было отказано на том основании, что отсутствуют сведения о границах участка, и было предложено провести межевание. Суд счел это требование законным.

Межевание — это длительная, сложная и дорогостоящая работа.Проводятся геодезические работы непосредственно на местности, требуется письменное согласование с владельцами смежных участков, составляются технические документы. Более подробно о том, почему нужно межевать землю и об особенностях этой процедуры рассказывает в ниже приведенном видео Правовой эксперт:

Увеличение земельного участка: законный способ

Многие “землевладельцы” с выгодой для себя используют возможности, которые предоставляет дачная амнистия, увеличение площади земельного участка — достаточно распространенное явление в подобных случаях. Дело в том, что в базе ГКН собрана далеко не полная информация,для того, чтобы проверить это, достаточно запросить кадастровый паспорт. При этом вполне может выясниться, что:

  1. сведения об участке отсутствуют в кадастре;
  2. земля стоит на учете, но не определены координаты участка;
  3. в сведениях имеются исправления.

Достаточно одного из оснований. В таком случае собственник может потребовать провести уточнение границ земельного надела путем межевания (за свой счет), но увеличить его можно в ограниченных пределах. Максимальный размер устанавливается собственником земель (федеральным, региональным, муниципальным). Если такая нормативная ставка не определена, то по закону — до 10% от площади, указанной в кадастре. Согласие соседей потребуется обязательно.

В данном случае, специалисты Россреестра дали правильный совет. Поскольку фактически имеется только один участок, проще всего провести межевание с целью уточнения границ. При этом не нужно второй раз оформлять свидетельство о праве собственности. Только нужно помнить об ограничении. Перераспределение земель — совершенно иное. Здесь необходимо сначала сформировать новый участок, потом получить разрешение на их объединение, заново поставить на учет и зарегистрировать фактически новый образованный участок как собственность.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Капиталист Автор: . Коллектив авторов из команды экспертов проекта.
17 сентября 2015.

Вопросы и ответы по материалу

Задайте свой вопрос по теме статьи




О нас | Эксперты и авторы | Контакты | Поиск
Отправляя любую форму на сайте, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
© «Я — Капиталист» 2014-2017. Копирование материалов строго запрещено!