Правила оформления переуступки прав на квартиру в строящемся доме, условия и риски

Суть переуступки прав собственности на квартиру в новостройке состоит в продаже права требования недвижимости от застройщика через договор цессии. Он заключается на любой стадии до момента документального оформления передачи квартиры. Цессия возможна по договору как предварительной купли-продажи, так и долевого участия в строительстве. Первый вариант содержит много рисков для покупателя, второй – более надежный. В зависимости от основного соглашения переуступка имеет простую письменную или нотариальную форму, проходит государственную регистрацию

Рынок жилья представлен объектами, входящими в две большие категории, – новостройки и вторичная недвижимость. Передача собственности оформляется договорами купли-продажи, дарения, мены, долевого участия, переуступки.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке выполняется в соответствии с установленными законодательством правилами и имеет особенности, определяемые основным договором.

Что такое переуступка квартиры

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Это продажа права требовать передачи недвижимости после окончания строительства. Заключение договора долевого участия или купли-продажи объекта в еще не сданном доме дает покупателю право на притязания в будущем. Фактически в момент подписания соглашения недвижимого имущества еще не существует.

Сделка именуется цессией и оформляется самостоятельным договором. Стороны в ней:

  • цедент – продавец, который переуступает свои права;
  • цессионарий – покупатель, приобретающий их.

Продажа права требования в форме переуступки допускается только до момента передачи предмета договора. После подписания акта и вручения ключей цессия не используется.

Виды переуступки квартиры в новостройке

Приобретение квартиры в доме, находящемся на любом этапе строительства, осуществляется посредством заключения договора долевого участия или предварительного, а затем основного договора купли-продажи. К любому из этих соглашений может быть применена цессия.

Предварительный договор купли-продажи нельзя считать полноценным документом в целях требования прав на недвижимость. Его суть и назначение заключаются в обозначении намерении передать объект в будущем. Подобная форма оформления отношений используется на любом этапе – от разработки документации до полной постройки.

Таблица 1. Недостатки предварительного договора купли-продажи

МинусыКомментарий
Обеспечительный платежЕго размер может быть любым – от 30% стоимости жилья и выше
Не дает права требовать квартируПДКБ – соглашение о намерениях, покупатель может только понудить продавца заключить основной договор или требовать возврата обеспечительного платежа
Возможна двойная уступкаПоскольку госрегистрация переуступки по предварительному договору купли-продажи не требуется, продавец может продать свою квартиру нескольким покупателям. Преимущество имеет тот, кто раньше заключил соглашение

Предварительный договор купли-продажи – законная конструкция, хотя и применяется не так часто. С точки зрения защиты покупателя и его имущественных интересов форма неудачна. Оформлять уступку по подобному соглашению не рекомендуется.

Второй вариант оформления отношений с застройщиком – договор долевого участия. Эта форма предусмотрена законом и традиционна для покупки жилья в новостройке. Она наиболее полно защищает интересы покупателя и дает меньший простор для махинаций застройщика. Именно это соглашение идеально для дальнейшей перепродажи.

Переуступка ипотечной квартиры

Если квартира приобретается за счет привлеченных средств, переуступать ее не запрещено. Основная задача продавца – получить согласие банка на сделку. Когда оно есть, долг переводится на нового покупателя, включая уплату процентов и других взносов, предусмотренных договором кредитования.

Большая часть жилья приобретается с помощью заемных средств. Переуступка ипотечной квартиры не является чем-то новым. Но перед тем как принять на себя кредитные обязательства, рекомендуется ознакомиться с обстоятельствами (выплаченная сумма, условия, наличие непогашенных штрафов за нарушение условий и другие).

Возможные риски

Переуступка – распространенная, но опасная схема приобретения квартиры. Среди основных рисков выделяются:

  • банкротство;
  • недействительность переуступки, ее оспаривание;
  • нарушение условий основного соглашения;
  • двойная цессия.

Цессия возможна с подписания договора долевого участия в строительстве до акта передачи квартиры. Причины продажи недостроенного жилья могут быть разные – желание заработать, нужда в деньгах, нарушения со стороны застройщика, затягивание строительства и другие. Перед подписанием документа и внесением оплаты их нужно выяснить.

  1. Финансовая несостоятельность. Если застройщик действительно банкротится или находится в одном шаге от финансового краха, продавец квартиры, он же цедент, не будет нести ответственности. Расторгнуть соглашение и вернуть деньги нельзя.

В редких случаях цедент принимает на себя поручительство за исполнение застройщиком обязательств. Но и тут есть опасность: следует изучать условия поручительства – возможно, они защищают цессионария не в полной мере или не защищают вообще.

  1. Недействительность цессии имеет место при нарушениях, допущенных при его заключении:
  • невыполнение дольщиком денежных обязательств и отсутствие соглашения о зачете требований;
  • отсутствие письменного согласия застройщика;
  • отсутствие разрешения банка, если квартиры куплена в кредит.

Обратите внимание! Закон не требует получения письменного согласия застройщика на переуступку. Однако если такое условие включено в договор, цедент обязан получить этот документ до совершения сделки. В остальных случаях достаточно письменного уведомления до государственной регистрации сделки.

  1. Двойная продажа возможна, когда она осуществляется на основании предварительного договора купли-продажи. Закон не обязывает участников такой сделки регистрировать соглашение в Росреестре, поэтому покупателей может быть несколько. В случае мошенничества приоритет имеет тот, кто подписал договор цессии раньше других. Договор долевого участия такие схемы исключает, поскольку переуступка проходит государственную регистрацию.
  2. Оспаривание соглашения. Возможно в рамках банкротства цедента, если цена договора ниже рыночной. Судебная практика по этому риску есть, причем не в пользу цессионария.
  3. Утрата права возмещения убытков. Если цедент нарушил условия договора и не уведомил о переуступке застройщика, цессионарий может столкнуться с тем, что ему будет отказано в возмещении убытков, связанных с нарушением сроков строительства, взысканием неустойки.

Примечание. Если застройщик нарушает сроки, дольщик имеет право требовать возмещения убытков в определенном сторонами размере. Также он вправе заявить о расторжении соглашения и просить возврата уплаченной суммы.

Перед тем как купить квартиру по переуступке прав в новостройке, оценивайте риски, проверяйте условия уже заключенных договоров, наличие всех документов и не соглашайтесь на переуступку по предварительному договору купли-продажи.

Рис. 2. Открытая папка с документами. Источник: сайт «Банксправка»

Рис. 2. Открытая папка с документами. Источник: сайт «Банксправка»

Порядок оформления

Закон не устанавливает жестких требований к форме. В частности, ст. 389 ГК РФ определяет зависимость цессии от формы основной сделки.

Важно! Нотариальное заверение требуется в случаях, когда основной договор также заключен у нотариуса.

Документы

Перечень документов определяется исходя из условий и обстоятельств сделки. Чаще всего требуется:

  • разрешение застройщика на переуступку в письменном виде;
  • договор цессии;
  • договор, заключенный цедентом с застройщиком;
  • документы, подтверждающие внесение денег цедентом;
  • акт взаимозачета требований;
  • согласие второго супруга на переуступку;
  • акт передачи документов от цедента к цессионарию (от продавца к покупателю).

Требования для договора

К условиям, подлежащим обязательному включению в договор цессии, относятся:

  • полные сведения об участниках сделки (ФИО, данные паспорта, прописка);
  • сведения об объекте недвижимости, его характеристиках и адресе;
  • сведения о договоре, дающем право требования;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расчетов.

Скачать образец договора уступки права требования на квартиру в новостройке.

Налогообложение

Сделка облагается налогом для любого цедента (гражданина или организации). Физическое лицо может заявить свое право на вычет в размере 1 млн руб. В этом случае 13% придется заплатить от суммы, превышающей 1 млн руб.

Нюансы при покупке жилья по переуступке

Перед тем как заключить договор цессии, рекомендуется проверить следующее.

  1. Ход строительства. То, как продвигается возведение новостройки, характеризует финансовое состояние застройщика и свидетельствует об отсутствии проблем. Тревожный знак, если на объекте долгое время нет строителей, а вставленные стеклопакеты разбиты хулиганами.
  2. Застройщик. Найти информацию о нем можно, используя поисковые системы. Самая важная находится на сайтах судов. Начать следует с арбитражного, проверив, не подано ли заявление о признании банкротом, затем перейти к сайту суда общей юрисдикции (он определяется исходя из места регистрации застройщика). Если у компании много исков от недовольных граждан, то она не совсем надежная.
  3. Наличие разрешительной документации на строительство, землю (желательно, чтобы она была в собственности), проектной декларации. Она представлена на сайте самого застройщика.
  4. Наличие письменного разрешения или уведомления о переуступке.

Зная, что такое цессия, как она оформляется, какие документы требуются и риски существуют, покупатель обезопасит себя и заключит выгодную и безопасную сделку.

Дополнительно вы можете ознакомиться с видео

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Ксения Евгеньевна Автор: . Образование высшее юридическое: Северо-западный филиал Российской академии правосудия (Санкт-Петербург) Опыт работы с 2010 года. Договорное право, консультирование по налогообложению и бухгалтерскому учету, представление интересов в гос.органах, банках, у нотариусов.
14 ноября 2017.

Задайте свой вопрос по теме статьи




О нас | Эксперты и авторы | Контакты | Поиск
Отправляя любую форму на сайте, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
© «Я — Капиталист» 2014-2017. Копирование материалов строго запрещено!