Прогноз по рынку недвижимости: что будет с ценами на квартиры в 2021 г.

Рассказывает эксперт

Никита Корниенко, основатель инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate

Жилая недвижимость

Рост цен на квартиры и дома не имеет под собой никаких фундаментальных факторов, а значит, в скором времени должен смениться падением.

Почему стоимость росла

На текущий момент на рынке наблюдается ажиотажный спрос на квартиры, вызванный сразу несколькими факторами:

• рекордно низкими процентами по ипотеке, благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и государственной программе субсидирования льготной ипотеки по 6,5% на новостройки;
• отложенным спросом с первой половины года;
• желанием населения защитить свои сбережения во времена экономической нестабильности и очередной девальвации рубля.

Существенное увеличение спроса привело к росту стоимости как на первичном, так и на вторичном рынке.

Почему будет спад спроса

Но не нужно забывать, что в стране кризис, ВВП сокращается, доходы населения падают. Поэтому такой рост цен не имеет под собой никаких фундаментальных факторов, а значит, в скором времени должен смениться падением.

Фото: freepik.com/user6832922

Все, кто имел возможность купить квартиру или хотел переложить свободные деньги из теряющих актуальность депозитов в недвижимость, уже сделали это. Со следующего года мы, вероятно, увидим на фоне низкого спроса и снижения доходов населения постепенное уменьшение стоимости, как это было в предыдущие кризисы, когда после резкого увеличения стоимости начиналось долгосрочное падение.

Что касается инвестиций, то жилая недвижимость на текущий момент, по перечисленным причинам, имеет больше рисков, чем преимуществ.

Коммерческая недвижимость

Здесь дело обстоит совершенно иначе – такие активы имеют существенный потенциал роста стоимости.

Почему цены будут расти

Рекордное уменьшение ключевой ставки ЦБ с 7,5% в середине прошлого года до текущих 4,25% практически все инвестиционные инструменты уже отыграли. Доходность по всем облигациям существенно упала, а максимальный процент по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4,5%.

Фото: pexels.com @ Brett Sayles

Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на это снижение. Требуемая доходность инвесторов должна также уменьшиться вслед за общим падением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит, даже при неизменном арендном потоке стоимость должна возрасти из-за снижения ставок капитализации.

Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление. Поэтому, вероятнее всего, рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1–2 года.

Что именно станет дороже

Хотя, конечно, каждый сегмент коммерческой недвижимости ощутит на себе снижение ключевой ставки по-разному:

• Скорее всего, мы не увидим существенного роста стоимости торговых площадей в ТЦ.

Во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, а цены этих объектов в целом будут стабильными.

• У торговых объектов в спальных районах более позитивные перспективы.

Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас она достигает 7–9%.

• Цены офисов могут незначительно вырасти при относительно стабильных ставках аренды и снижении ставок капитализации.

Фото: pexels.com @pixabay

• Складская недвижимость находится в наиболее выгодном положении.

Резкий рост онлайн-торговли спровоцировал рост спроса на этот сегмент, что привело к увеличению аренды. В совокупности с ожидаемым снижением ставок капитализации по всему рынку в целом стоимость складов, вероятнее всего, вырастет сильнее.

Таким образом, с инвестиционной точки зрения, намного более привлекательно выглядит коммерческая недвижимость, поэтому частным инвесторам лучше обратить внимание именно на этот класс активов.