Инструкция: Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Отклонения фактической планировки жилого помещения от типовой, не отраженные в технических документах и кадастровом паспорте, считаются самовольными. В регистрации права собственности на такую квартиру будет отказано. Узаконить изменения можно, получив административное согласование, или по решению суда.

Стандартное жилье, особенно в домах старой постройки, устраивает далеко не всех. Если по факту уже была проведена перепланировка квартиры, как узаконить ее в 2015 году с учетом действующих требований, чтобы получить новые документы?Легализация осуществляется двумя способами:

  • в административном порядке: путем обращения в государственные органы с заявлением о согласовании;
  • посредством обращения в суд с просьбой оставить помещение в переустроенном виде.

Конечный результат — получение нового технического плана БТИ и внесение изменений в кадастровый паспорт. В обоих случаях решающее значение имеют характер фактически проведенного переустройства и технические документы. Чтобы оформить их правильно, нужно иметь представление о том:

  • какие изменения в квартире считаются перепланировкой
  • на какие работы требуется разрешение (согласование)
  • в каком порядке и куда нужно обращаться с заявлением
  • какие документы нужно собрать,стоимость оформления
  • всегда ли требуется проект, где и как он оформляется
  • сколько стоит узаконить перепланировку в квартире
  • как сохранить измененное помещение по решению суда

Законом не запрещается подать документы на согласование в любое время. Единственное, что грозит заявителю, оформляющему их “задним числом” — штраф до 2,5 тыс. рублей. Но чаще всего это “прощается”, если нет других серьезных нарушений.

Что относится к перепланировке

В Жилищном кодексе(ст.25)различаются по содержанию два понятия:

  • Переустройство — перенос, замена, устройство инженерно-технических коммуникаций: подводящих и отводящих трубопроводов, электропроводки, в том числе для установки отопительных приборов, бытовых плит, сантехнического оборудования (Пост. Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170).
  • Перепланировка — разборка, перенос внутренних стен, закладка дверных проемов и обустройство новых, строительство дополнительного помещения вспомогательного назначения: туалета, ванной, кухни; объединение и разукрупнение комнат, отгораживание тамбуров или их устройство.

Перечисленные виды работ объединяются общим термином — переоборудование жилого помещения. Нужно отличать их от реконструкции, проведение которой регулируется уже Градостроительным кодексом (п.14, ст.1). Она подразумевает изменение общих параметров строительного объекта или его части: возведение пристроек, надстройку с изменением высоты, этажности; перестройку с расширением площади, замену несущих конструкций. К ней, например, относится возведение балкона или лоджии. А вот объединение их с квартирой — это перепланировка.

Какие работы должны быть согласованы

Это вопрос возникает постоянно, потому что не существует четкого и конкретного перечня: что можно, а что нельзя делать без разрешения. Исходить нужно из двух требований Жилищного кодекса:

  1. Необходимо согласовывать все работы, если они влекут за собой внесение изменений в технический паспорт. Следовательно, что не отражается в нем — переоборудованием не является. Нужно внимательно изучить документы, или уточнить вопрос в БТИ.
  2. Проведенная перепланировка должна отвечать архитектурным и строительным нормам, Правилам пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям. В случае инженерно-технического переустройства — требованиям соответствующих СНиП.

На практике обычно не требуется согласование:

  • на ремонт с заменой отделочных покрытий потолка, пола и стен;
  • на замену оконных рам без изменения цвета; материал отделки балкона;
  • установку “раздвижных” дверей, монтаж модульных конструкций;
  • устройство или демонтаж встроенных шкафов, антресолей;
  • переустановку бытовых электроплит, отопительных, газовых приборов без прокладки дополнительных подводящих труб и кабелей;
  • установку антенн, кондиционеров со стороны дворовой территории.

Можно не получать предварительное разрешение, но требуется письменно уведомить ТСЖ, УК, администрацию района о том, что произведены:

  • обустройство внутренних перегородок, не увеличивающее нагрузку на перекрытия;
  • остекление лоджий, балконов с использованием типового проекта;
  • частичная и полная разборка внутриквартирных не несущих перегородок;
  • закладывание и устройство дверных проемов в не несущих стенах внутри квартиры;
  • перестановка сантехнического оборудования в пределах площади санузла, кухни;
  • перестройка тамбуров без увеличения их площади.

В приведенном ниже видеоролике адвокат Всеволод Свобода подробно рассказывает о том, какие виды изменений могут создать проблемы при согласовании.

Узнайте все о юридических нюансах оформления перепланировки в Москве

Где получают согласование

Решение о согласовании выносит администрация муниципального района по месту расположения помещения, а точнее ее соответствующее подразделение. Чаще всего — это комитет (отдел) по строительству и архитектуре, в Москве эти функции исполняет Мосжилинспекция. В каждом АО имеется подразделение Инспекции по надзору за переустройством (ИНПП), где можно сдать заявление и документы в службе “единого окна”.Консультацию о том, как можно узаконить перепланировку квартиры самостоятельно, оказывают бесплатно. Решение принимается не дольше 45 дней по закону, но во многих регионах установлены меньшие сроки.

Необходимые документы для согласования

Заявление заполняется на стандартном бланке непосредственно на месте. Подать его может только законный владелец квартиры. К нему прилагаются:

  • подлинники или нотариально заверенные копии свидетельства о праве собственности;
  • проект перепланировки (переустройства);
  • технический паспорт (план) до и после изменений (если они уже сделаны);
  • письменные согласия всех прописанных жильцов, если это жилье социального найма;
  • экспертное заключение комитета по охране памятников истории, архитектуры, если дом включен в соответствующий перечень.

Для фиксации изменений делается заявка в БТИ. Специалисты производят замеры и составляют технический паспорт в “красных линиях”, которые отражают фактическое расположение элементов квартиры (рис.1)

Рисунок 1. Вид незаконно переустроенной квартиры на плане БТИ.

Рисунок 1. Вид незаконно переустроенной квартиры на плане БТИ.

Согласие соседей для переустройства и перепланировки не требуется, за исключением случая, когда она затрагивает часть общего имущества многоквартирного дома (ст.40 ЖК).

Перечень документов может незначительно отличаться в разных регионах. Иногда при простом переустройстве допускается предоставление эскиза, зарисованного на увеличенной копии плана помещения. Конкретные требования можно уточнить на официальном сайте местных органов власти. Услуга по согласованию предоставляется бесплатно.

Кто может разработать проект

Проект перепланировки (переустройства) обязателен, если проводятся:

  • инженерно-монтажные работы, затрагивающие общедомовые коммуникации;
  • обустройство полов, фасадные работы, меняющие облик здания;
  • расширение, совмещение, перенос, обустройство ванной, кухни, туалета;
  • прокладка, замена газопроводящих коммуникаций.

Его заказывают в лицензированной проектной организации. Если есть возможность, лучше обратиться к авторам проекта дома. Он должен быть согласован с главным архитектором, службой Пожарного надзора, СЭС.

Из чего складывается цена оформления

Работу фирмы-посредника придется оплачивать. Если вы решили узаконить перепланировку квартиры самостоятельно, стоимость всей процедуры будет ниже, но не намного. Согласование, консультации — бесплатны. Не получится сэкономить на составлении технических документов БТИ (паспорт, технический план) — 1800 рублей; услуги кадастрового инженера будут еще дороже. За получение нового кадастрового паспорта платить не надо. Цены ориентировочные по Москве, в других регионах они ниже.

Самая затратная часть оформления — проект. Его цена варьируется от 10 000 до 100 000 рублей, и определяется индивидуально.Разрешается использовать типовые проекты, выставленные на официальном сайте Мосжилинспекции (рис.2). Хотя все равно придется заплатить за профессиональное обследование, инженерные расчеты, но возможно, работа проектировщиков обойдется дешевле.

Рисунок 2. Пример стандартной перепланировки в типовом многоэтажном доме.

Рисунок 2. Пример стандартной перепланировки в типовом многоэтажном доме.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры через суд

Такая возможность предоставляется п.4 ст.29 ЖК, которая допускает сохранение сделанных изменений, если они не нарушают законные права и интересы других жильцов, не угрожают их жизни или здоровью. В качестве доказательства принимаются экспертные заключения всех ранее перечисленных организаций: проектно-строительной, пожарной, санитарной; представляются старые и новые планы БТИ.Ответчиком выступает администрация района, даже если никто не обращался заполучением согласования. Таким путем заявители часто пытаются сэкономить на проектных работах. Но времени на решение вопроса уходит больше.

В заключение. Перепланировку квартиры лучше узаконить, так при совершении любой сделки с ней, будь то: приватизация, наследование, продажа — неизбежно возникнут проблемы с оформлением права собственности. По закону, даже если вы когда-то купили уже переустроенную квартиру, то,как собственник, несете полную ответственность за ее состояние.

Дополнение: Если вам нужна индивидуальная консультация по вопросу как узаконить перепланировку, рекомендуем воспользоваться онлайн-сервисом “Правовед” (быстрая и качественная помощь профессиональных юристов, за разумные деньги).

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

, 18 ноября 2015.

Вопросы и ответы по материалу

Задайте свой вопрос по теме статьи