Порядок взыскания неустойки с застройщика: последовательность, условия, основания

Неустойка с застройщика взыскивается при нарушении срока передачи квартиры или устранения недостатков. Дольщик вправе обратиться напрямую в компанию, строящую дом, или в суд. Расчет неустойки производится по простым формулам. Принудительное исполнение возможно при получении исполнительного листа через банк или приставов

Законодательство в виде ФЗ № 214 предусматривает ответственность компании, привлекающей деньги на строительство домов, перед покупателем за нарушение отдельных обязательств. В частности, установлено взыскание неустойки с застройщика, размер которой определен законом.

Основания для взыскания

Денежные санкции установлены не за все нарушения, а лишь за невыполнение срочных обязательств. В частности, к ним относятся:

  • срыв срока передачи объекта в собственность, предусмотренного договором или дополнительным соглашением к нему;
  • устранение недостатков, обнаруженных дольщиком в новой квартире.

Выполнение главного обязательства, то есть передача предмета договора – основная задача застройщика, оплаченная покупателем. Срок окончания строительства указан в договоре. Если по каким-то причинам дом не может быть сдан вовремя, с дольщиком заключают дополнительное соглашение, которым меняют конечный срок передачи объекта.

Застройщик, предвидя, что он может просрочить выполнение обязательства, обязан за 2 месяца до наступления даты, указанной в договоре, направить в адрес покупателя письменное уведомление о сдвигах в строительстве и предложить заключить дополнительное соглашение в целях изменения срока сдачи объекта.

Важно! Подписывая дополнительное соглашение, дольщик лишается права требовать взыскания неустойки в связи с нарушением сроков строительства.

Подписание дополнительного соглашения не является обязанностью дольщика, поскольку на него распространяется свобода заключения договора. Отказ от подписания рекомендуется оформлять в письменной форме и направлять ценным письмом с уведомлением о вручении.

Последствия отказа от подписания соглашения таковы, что дольщик получает право требовать возмещения неустойки, начисляющейся до фактического дня передачи квартиры. Ее сумма довольно значительна. Застройщик со своей стороны будет прилагать усилия, направленные на склонение дольщика к подписанию. Следует помнить, что он не сможет расторгнуть договор по этому основанию. Закон устанавливает только один случай, когда застройщик сможет отказаться от договора в одностороннем порядке – отсутствие оплаты. Скорее всего, он проявит инициативу и обратится в суд, требуя расторжения договора.

Некоторые застройщики, крупные и серьезные компании, сами включают в текст дополнительного соглашения размер неустойки, осуществляя признание нарушения обязательства. В любом случае перед приятием решения рекомендуется внимательно изучить договор, текст соглашения, получить консультацию по взаимодействию с застройщиком и после этого принимать решение.

Второй случайвзыскания неустойки по ДДУ – нарушение сроков исправления недостатков. ФЗ №214 и самим договором установлены требования по качеству передаваемого объекта. Варианты исправления недочетов могут определяться договором. Основные же перечислены в ст. 7 ФЗ №214:

  • уменьшение цены квартиры;
  • возмещение расходов по самостоятельному исправлению;
  • бесплатное устранение недостатков.

Обратите внимание! Если при строительстве допущены серьезные нарушения, дольщик может требовать расторжения договора, возврата денег и уплаты процентов.

Требование об устранении недостатков предъявляется, если они были выявлены в течение гарантийного срока. Закон предусматривает два вида.

Таблица 1. Гарантийные сроки

Срок на объект строительстваСрок на инженерные коммуникации
Не менее 5 летНе менее 3 лет

Дольщик направляет претензию, в которой описывает выявленные нарушения, выбирает один из вариантов их устранения и устанавливает разумный срок для их исправления.

Нарушение указанного в претензии срока является основанием для расторжения договора.

Порядок взыскания

Процедура взыскания зависит от контактности застройщика. Традиционно существует два способа решения проблемы:

  • досудебный;
  • судебный.

Обращение в суд – право дольщика. Однако все же рекомендуется соблюсти претензионный порядок. Возможно, застройщик добровольно выплатит неустойку. Мирный способ разрешения проблемы более удачный для обеих стороны: он дешевле, проще и быстрее. Рассмотрение спора в суде может затянуться (включая обжалование), дольщику придется дополнительно оплачивать услуги юристов. В случае победы все расходы будут взысканы с организации, однако никто не дает гарантии на быстрое фактическое исполнение решения суда.

Расчет неустойки

В зависимости от характера нарушений,формула неустойки по ДДУ будет отличаться.

  1. За нарушение сроков устранения недостатков неустойка рассчитывается по правилам, определенным Законом «О защите прав потребителей» (ст. 23): 1% за каждый день просрочки. В качестве базовой принимается сумма, необходимая для устранения недостатков, именно от нее рассчитывается размер неустойки.

Таким образом, формула выглядит так: Сн = Ср ×1% ×Nд /100%, где

Сн = сумма неустойки (пени);

Ср – стоимость работ для устранения недостатков;

Nд – количество дней просрочки.

  1. Неустойка за нарушение срока передачи объекта регулируется статьей 6 закона № 214-ФЗ. Она равна 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Базовая сумма – цена договора, то есть стоимость квартиры. Для физических лиц размер неустойки удваивается (ставка принимается как 1/150).

Формула такова: Сн = Сд × 1/300 × 7,75% × 2 ×Nд /100%, где:

Сн – сумма неустойки;

Сд – стоимость договора;

Nд – количество дней просрочки.

Первым днем является день, следующий за крайним днем передачи объекта. Обычно в строительстве указаны кварталы, к примеру, срок окончания – 3 квартал 2017 год, первый день просрочки – 1 октября. Последним днем считается день подписания акта приема-передачи.

Рис. 2. Человечки, несущие дом с изображением знака процента. Источник: CreditSesame

Рис. 2. Человечки, несущие дом с изображением знака процента. Источник: CreditSesame

Обратите внимание! Взыскать неустойку можно только в пределах срока исковой давности (3 года с момента нарушения прав, то есть первого дня просрочки).

Досудебный порядок

Перед составлением искового заявления по ДДУ, образец которого представлен ниже, следует попытаться решить вопрос мирно. Для этого дольщик составляет письменную претензию в свободной форме.

Таблица 2. Информационный состав претензии

ШапкаОсновная частьПросительная часть
Наименование застройщикаСсылка на договорВариант устранения недостатков
Адрес застройщикаУказание на оплату квартиры
ФИО дольщикаОписание нарушенийСрок устранения недостатков
Адрес дольщикаВариант их устранения
Контактный телефонСрок выполнения требованийРазмер суммы неустойки
Название документа (претензия)Расчёт неустойкиРазмер убытков
Ссылка на законРазмер морального вреда

Если гражданин понес убытки, вызванные нарушением обязательств со стороны застройщика, к примеру, в период просрочки передачи квартиры снимал жилье по договору найма, он вправе потребовать их возмещения. Соответствующее требование заявляется сразу или в конце процесса отдельным ходатайством, что актуально для тех, кто внес только предоплату.

Моральный вред возмещается, поскольку к сложившимся отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей. На большую сумму здесь рассчитывать не стоит.

В таблице указаны варианты содержания для претензии по устранению недостатков, поскольку требование об исправлении недочетов по качеству оформляется письменно и фиксирует срок выполнения работ. Он необходим для дальнейшего расчета неустойки. Скачать бланк претензии можно здесь.

В качестве подтверждения могут использоваться разнообразные документы. К примеру, если речь идет о недостатках, допустимо использовать фото, заключения экспертов. Рассчитать неустойку допустимо, включивее в текст претензии или оформив в качестве отдельного документа, подписанного и датированного.

Претензия подписывается заявителем, на ней ставится дата составления. Направление в адрес осуществляется лично, почтой, через курьера. Основная задача – получить доказательства передачи бумаг:

  • отметка секретаря на экземпляре заявителя о принятии;
  • опись и почтовая квитанция;
  • квитанция с описанием документов от транспортной компании.

Претензионный порядок обычно регулируется договором. В результате рассмотрения претензии застройщик удовлетворяет ее, совершая платёж в пользу заявителя, отказывает путем игнорирования либо мотивированно в письменном виде. Второй и третий варианты – основания для обращения в суд.

Судебный порядок

Если застройщик отказывает в выплате неустойки или не выполняет принятое на себя обязательство, покупателю рекомендуется обращаться в суд. Для этого подготавливается исковое заявление.

В силу применения к сложившимся отношениям законодательства о защите потребителей, дольщик освобождается от уплаты госпошлины. Ее будет взыскивать с застройщика суд.

Если общая сумма требований меньше 50 тыс. рублей, то иск рассматривает мировой судья, если больше – районный суд. Судебный орган определяется исходя из места регистрации застройщика, места жительства дольщика или нахождения новостройки (территориальная подсудность). Решение о выборе суда принимает покупатель.

В целом структура иска несильно отличается от претензии.

Таблица 3. Состав иска

ШапкаОсновная частьПросительная часть
Наименование судаСсылка на договорВзыскать с застройщика сумму неустойки
ИстецФИОУказание на оплату квартирыВзыскать сумму убытков
Адрес, телефонОписание нарушений
ОтветчикНаименованиеСроки нарушенийВзыскать понесенные судебные расходы
Адрес, телефонОписание досудебного урегулирования спора
Сумма искаРасчет убытковВзыскать штраф в размере 50% от присужденной суммы
Название документа (исковое заявление о взыскании неустойки)Расчет неустойкиВзыскать сумму морального вреда
Ссылка на закон

К иску прикладываются документы, подтверждающие позицию заявителя:

  • договор долевого участия и дополнительные соглашения к нему;
  • договор уступки, если она имела место;
  • квитанции об оплате квартиры;
  • акт взаиморасчета с застройщиком;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • претензия к застройщику;
  • ответ на претензию;
  • документы, подтверждающие убытки (договор найма жилья, например);
  • копия иска и документов для суда и застройщика.

Образец иска по ДДУ можно скачать здесь.

В результате рассмотрения иска суд принимает решение о полном или частичном удовлетворении требований заявителя. Что касается размера неустойки, то решения разных судов в этой сфере отличаются. Чаще всего дольщики сталкиваются со значительным уменьшением неустойки. Впрочем, в регионах по-разному складывается практика. Можно встретить мнение, что органы, далекие от центральных регионов, более лояльны к дольщикам и взыскивают большие суммы, чем их коллеги в Москве.

Исполнение решения

Исполнение решения – самая важная часть процесса: можно получить кучу положительных решений суда, но не взыскать деньги. Если застройщик добровольно не выплачивает деньги в течение 10 дней, то дольщику рекомендуется заказывать исполнительный лист.

Для этого он пишет заявление в свободной форме и передает его в канцелярию суда, принявшего решение. Получение документа возможно только после вступления судебного постановления в законную силу. Срок изготовления – одна рабочая неделя.

Существует два варианта принудительного взыскания: через банк и с помощью приставов. В первом варианте дольщик обращается в банк, который обслуживает расчетный счет застройщика (он указан в договоре). В кредитную организацию подается заявление и оригинал листа.

Обратите внимание! У организации одновременно может быть несколько открытых счетов. Узнать их можно в налоговой инспекции. Просто так эти сведения не дадут, поэтому к заявлению прикладывается заверенная копия исполнительного листа.

Знать обо всех счетах организации необходимо для того, чтобы в случае отказа одного банка обратиться в другой. Действуя самостоятельно, дольщик сможет быстрее взыскать свои деньги.

Если ни на одном расчетном счете денег нет, то следует обращаться к приставам. Но шансы на получение денег снижаются, поскольку основные средства, на которые можно обратить взыскание, обычно находятся на счетах. Однако приставы обладают таким полномочием, как арест счета в пределах нужной суммы. В ФССП также направляются заявление и оригинал исполнительного листа.

Взыскание неустойки или иной задолженности может затрудниться полным отсутствием средств. Особенно сложно это сделать, если застройщик находится в предбанкротном состоянии или «подготовился», то есть вывел деньги. По всей стране масса примеров того, как застройщики обманывают покупателей, не выплачивая компенсации и даже не достраивая дом. В связи с этим настойчиво рекомендуем проверять застройщика перед совершением дорогих покупок.

Смотрите видео по теме:

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Ксения Евгеньевна Автор: . Образование высшее юридическое: Северо-западный филиал Российской академии правосудия (Санкт-Петербург) Опыт работы с 2010 года. Договорное право, консультирование по налогообложению и бухгалтерскому учету, представление интересов в гос.органах, банках, у нотариусов.
31 декабря 2017.

Задайте свой вопрос по теме статьи




О нас | Эксперты и авторы | Контакты | Поиск
Отправляя любую форму на сайте, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
© «Я — Капиталист» 2014-2017. Копирование материалов строго запрещено!