Эскроу-счета застройщика: новые правила долевого строительства

По своим характеристикам, эскроу-счета застройщика – это аккредитивы, которые не могут быть выплачены до окончания строительства и выполнения всех требований государства. На них поступают денежные средства покупателей недвижимости, приобретающих ее по договору долевого участия (ДДУ).

Схема работы счетов эскроу

С 1 июля 2018 года в России вступили в действие поправки к Закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванном регулировать строительство жилья в Российской Федерации. Согласно этим поправкам, все застройщики обязаны с 1 июля 2019 года продавать недвижимость с применением эскроу-счетов.

Для того чтобы точнее понять, что это, счета эскроу, следует разобраться в схеме их работы. По действующей в настоящий момент схеме ДДУ денежные средства граждан, приобретающих недвижимость в новостройках, поступают непосредственно на счета застройщика. Согласно новому механизму, деньги дольщика будут поступать на специальные эскроу-счета в банках, аккредитованных Центробанком, и лишь после сдачи недвижимости поступят на счет застройщика.

Однако, где же застройщику брать средства для строительства? Для этого банк с целью финансирования строительства выдает кредит до 100% суммы, требуемой для выполнения проекта. Процентная ставка не регламентируется законом и устанавливается банками самостоятельно в зависимости от величины собственного вклада застройщика в проект, а также от привлекательности и экономической эффективности этого проекта. Годовая ставка будет уменьшаться по мере продвижения строительства и увеличения количества проданных квартир или домов.

После сдачи недвижимости деньги покупателей, заблокированные на эскроу-счетах, в требуемом объёме направляются на погашение кредита, выданного строительной компании, а остаток перечисляется на счет застройщика. Застройщик получает свои деньги после сдачи дома в эксплуатацию и оформления в собственность одной квартиры из этого дома В случае невыполнения обязательств или банкротства строителей денежные средства вернутся покупателям.

Для покупателя недвижимости схема покупки по новому законодательству будет такой:

• выбор объекта недвижимости и аккредитованного банка;
• заключение договора ДДУ (нотариальное заверение не требуется), в котором в обязательном порядке прописано, что все расчеты осуществляются через счета эскроу;
• регистрация ДДУ в Росреестре;
• сбор документов. Банк потребует справку о зарплате и копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
• открытие ипотечного договора и оплата первого взноса (в случае покупки в кредит);
• перечисление в банк суммы, равной полной стоимости квартиры, прописанной в договоре (при покупке за наличные);
• подписание акта приема-передачи и оформление жилья в собственность по завершении строительства.

Справка! При приобретении недвижимости в ипотеку первый взнос, вносимый клиентом,  также зачисляется на эскроу счет.  

Для того чтобы узнать о том, что такое счета эскроу простыми словами, следует посмотреть видео:

Новые требования к застройщикам

При применении застройщиком новой схемы расчетов уже в переходном периоде законодательство предусматривает длинный перечень заниженных требований к:

• опыту работы и количеству сданного в эксплуатацию жилья;
• наличию уже имеющихся кредитных обязательств;
• наличию 10% собственных средств;
• отчислениям в компенсационный фонд;
• количеству осуществляемых застроек и т.д.

Кроме того, согласно законодательству, застройщики обязаны в течение двух месяцев, т.е. до 30.09.2018, заключить договор на счет эскроу по всем объектам застройки, разрешение на строительство которых было получено до 01.08.2018. В этом же банке должен открываться расчетный счет. Все копии документов, предоставляемые строительной компанией в банк, согласно регламентированному законом реестру, должны быть заверены нотариусом.

Когда начнут работать

Изменения в законопроекте 214 ФЗ о счетах эскроу вступили в силу 01.08.2018. Это значит, что уже в настоящий момент застройщики могут использовать новую схему расчетов. Однако обязательно использовать счет эскроу в строительстве необходимо лишь с 01.08.2019.

В течение переходного периода банки должны подготовить свои предложения для строителей и покупателей.

Старые и новые риски

Новый законопроект предусматривает защиту дольщиков от потери денежных средств. Однако многие эксперты предполагают, что риски  для граждан во многом возрастут:

• банкротство или отзыв лицензии у банка. Если депозиты, размещенные в финансовых учреждениях, защищены законом, то в отношении эскроу-счетов такого закона не существует. В настоящий момент законодательством не предусмотрено, каким образом дольщикам будут возвращены их средства, в случае банкротства банка или отзыва у него лицензии;
• рост цен. Финансирование строительства при помощи кредитных средств, взамен денег дольщиков, приведет к удорожанию стоимости квадратного метра, т.к. строительные компании будут вынуждены платить проценты по кредиту. Эксперты ожидают рост цен на недвижимость в новостройках уже во второй половине 2018 года;
• повышенные тарифы на услуги подрядчиков, т.к. банк будет ограничивать выбор подрядной организации;
• нарушение сроков строительства. Поскольку банки по новому закону имеют право отказывать застройщикам в осуществлении операций по счетам, а механизм обжалования подобных отказов пока не разработан, сроки сдачи объектов в эксплуатацию могут затягиваться. Кроме того, банкам выгодно максимально долго не открывать счета эскроу, что приведет к тому, что они будут всячески препятствовать ходу строительства;
• серые схемы. Юристы полагают, что введение эскроу-счетов вынудят многих недобросовестных застройщиков разрабатывать новые серые схемы, чтобы привлечь клиентов низкими ценами.

Плюс и минусы

Как и любое нововведение, изменение схемы расчетов при покупке недвижимости в новостройках имеет свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести:

• отсутствие проволочек между сдачей дома в эксплуатацию и регистрацией жилья в собственность;
• облик города не омрачается долгостроями;
• гарантия готовности не только квартиры, но и инфраструктуры;
• простота оформления документов.

Минусы счета эскроу в долевом строительстве:

• уменьшение количества застройщиков, т.к. многие компании не смогут выполнить требования банков и нового законодательства;
• существенное удорожание квадратного метра;
• ограниченный список банков для получения ипотечного кредита;
• теряется возможность экономии и покупки более дешевой недвижимости на стадии котлована.

Отличие от обычного ДДУ

Если говорить простыми словами, то разница между договорами по старой и новой схеме заключается в том, что дольщики при использовании счетов эскроу практически не будут взаимодействовать с застройщиком, за исключением моментов заключения сделки и акта о приеме-передаче квартиры.

Денежные средства по договору переводятся не строительной компании, а на спецсчет в банке, и застройщик получит их лишь в случае выполнения своих обязательств. Ипотечный кредит в этом случае необходимо брать в том же банке,  где произошло открытие счета эскроу. Таким образом, список банков для получения ипотеки существенно сужается.

В случае обычного ДДУ дольщик никак не защищен от потери денежных средств и возможности остаться без квартиры. Новый формат предполагает страхование 1 миллиона 400 тысяч рублей на счете эскроу. В настоящий момент Правительством рассматривается возможность увеличения суммы гражданской страховки до 10 миллионов руб., что обеспечит для большинства покупателей полную защиту.

Списки уполномоченных банков

Центробанк РФ аккредитовал 55 финансовых учреждений для работы по новой схеме расчетов с дольщиками. Однако, в настоящий момент лишь два банка подготовили кредитные предложения для застройщиков. Это Сбербанк и банк «Российский капитал».

Сбербанк предлагает следующие условия:

• сумма займа – до 85% от стоимости проекта;
• процентная ставка индивидуальная и снижается по мере увеличения продаж.

«Российский капитал» предлагает:

• сумму кредита – до 300 млн руб.;
• срок – до 5 лет;
• максимальная процентная ставка – 12%;
• снижение ставки до 3% по мере продвижения строительства и увеличения продаж;
• сокращенные сроки принятия решения – до 20 рабочих дней.

Ознакомиться с полным списком аккредитованных финансовых учреждений можно, скачав файл