Купил квартиру с большими долгами по коммуналке: что делать
Автор: Нина Логинова. Эксперт в области административного, гражданского, семейного и трудового права. Образование высшее юридическое — окончила Уральский государственный юридический университет, факультет Юстиции. Опыт работы: помощник адвоката, стаж 17 лет. Оказываю юридическую помощь гражданам и организациям — даю консультации, составляю претензии, жалобы, исковые заявления, представляю интересы в суде, правоохранительных и иных государственных органах.. Дата: 4 ноября 2019. Время чтения 4 мин.
При продаже квартиры с коммунальными долгами бывший собственник продолжает нести за них ответственность. Новый владелец оплачивает только свои начисления, нажитые с момента регистрации права собственности на жилплощадь. Однако долги за капитальный ремонт переходят к покупателю. Чтобы не принять проблемы продавца, требуйте от него справку об отсутствии обязательств перед коммунальщиками и зафиксируйте показания счётчиков.
Согласно пп. 5 п. 2 статьи 153 ЖК РФ ответственность за оплату услуг ЖКХ у собственника возникает с момента регистрации прав на помещение в Росреестре. Всё, что начислили до даты перехода недвижимости, относится к продавцу, а после — к покупателю.
При приобретении квартиры с долгами по коммунальным услугам новый хозяин не должен погашать их — обязанность ложится на предыдущего владельца. Однако для этого необходимо доказать, что услугами, за которые выставили счета, пользовался ещё продавец, а не новый собственник.
Важно! Чтобы обезопасить себя от задолженностей старого хозяина, при оформлении квартиры фиксируют показания всех счётчиков в акте приёма-передачи объекта. Составляется 2 экземпляра, подписывается обеими сторонами.
Отдельно стоит сказать о расходах на капитальный ремонт. Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ при покупке квартиры к новому владельцу переходит и неисполненная обязанность старых жильцов по уплате взносов на капремонт. Исключением становятся квартиры, принадлежащие государству и муниципальным образованиям. За такие площади представители власти сами погасят долги.
Первые действия
При получении документа о праве на квартиру срочно сообщите в УК или ТСЖ, что произошла смена собственника. Для подтверждения предъявите копии выписки из ЕГРН, акт приёма-передачи, на основании документов коммунальщики поменяют данные в лицевой карточке.
С этого момента начисления за коммунальные услуги должны выставляться на имя нового владельца без учёта прошлых долгов.
Совет! Если узнали о задолженности, то первым делом известите продавца. Возможно, он согласится их оплатить. Когда это неосуществимо, придётся доказывать правоту коммунальщикам.
Угрозы УК
Часто представители управляющих компаний или ТСЖ ошибочно полагают, что задолженность «висит» на самой квартире, а не на её владельцах, и начинают предъявлять счета новым жильцам. Однако это не так. Каждый собственник платит за свой период проживания.
Важно! Когда квартиру с задолженностью продали другому лицу, коммунальщики могут через суд требовать возмещения с виновника, а не добросовестного хозяина. Угрозы в стиле «пока долг не оплатите, прописку не оформите» или «не погасите — отключим электричество» незаконные. При необходимости прописаться в квартире можно напрямую обратиться в ГУВМ МВД РФ, без разрешения паспортиста УК.
Если представители УК всё равно требуют оплаты с нового собственника, подают претензию на имя директора. В ней описывается ситуация и приводятся ссылки на ст. 153 ЖК РФ. Для подтверждения смены собственника прикладываются копии акта передачи и выписки ЕГРН. Документ составляется в 2 экземплярах, один из которых с отметкой о вручении остаётся у собственника.
Если претензия не принесла результата, то обращаются в жилищную инспекцию. Она отвечает за законность начисления платы за услуги ЖКХ и может провести проверку коммунальщиков. При выставлении незаконных счетов инспекторы обяжут ответственных лиц пересчитать суммы. При бездействии названных инстанций требуют помощи в прокуратуре.
Одновременно имеет смысл попытаться взыскать с агента недвижимости (при покупке через риелтора) компенсацию за его некачественную услугу. Если посредник заявляет о проверке чистоты сделки, то согласно ст. 29 Закона РФ №2300-1 от 07.02.1992 получивший проблемное жильё покупатель может вернуть часть суммы за плохую работу. Для этого обращаются в агентство, где заключался договор, или в суд.
Когда сумма долга по капитальным взносам непосильна, а покупателю о ней не сообщили, договор купли-продажи оспаривают или признают недействительным в суде. При положительном решении новый собственник получит назад уплаченные деньги, а недобросовестный продавец — квартиру.
Советы покупателям
Считается, что когда цена недвижимости ниже рыночной, она имеет какой-то явный недостаток, возможно наличие крупного долга по коммунальным платежам.
Чтобы не стать обладателем квартиры с проблемами, юристы рекомендуют перед сделкой потребовать справку от поставщиков услуг и самостоятельно проверить объект. Сумму к оплате можно узнать, позвонив в УК (Росводоканал, Мосэнерго), посмотреть в терминале Сбербанка (по лицевому счёту или адресу), проверить наличие исполнительных производств в отношении собственника на сайте ФССП.
Перед заключением договора купли-продажи нужно внимательно его прочитать. Иногда недобросовестные продавцы вписывают текст о том, что долги за ЖКХ переходят покупателю. Статья 391 ГК РФ это допускает при обоюдном согласии сторон. Если новый собственник пропустит этот пункт и подпишет договор, то правда будет не на его стороне.
В сюжете эксперт по недвижимости разъяснит действия покупателя при обнаружении коммунальных долгов за приобретённую квартиру.