Купил квартиру с большими долгами по коммуналке: что делать
При продаже квартиры с коммунальными долгами бывший собственник продолжает нести за них ответственность. Новый владелец оплачивает только свои начисления, нажитые с момента регистрации права собственности на жилплощадь. Однако долги за капитальный ремонт переходят к покупателю. Чтобы не принять проблемы продавца, требуйте от него справку об отсутствии обязательств перед коммунальщиками и зафиксируйте показания счётчиков.
Согласно пп. 5 п. 2 статьи 153 ЖК РФ ответственность за оплату услуг ЖКХ у собственника возникает с момента регистрации прав на помещение в Росреестре. Всё, что начислили до даты перехода недвижимости, относится к продавцу, а после — к покупателю.
При приобретении квартиры с долгами по коммунальным услугам новый хозяин не должен погашать их — обязанность ложится на предыдущего владельца. Однако для этого необходимо доказать, что услугами, за которые выставили счета, пользовался ещё продавец, а не новый собственник.
Важно! Чтобы обезопасить себя от задолженностей старого хозяина, при оформлении квартиры фиксируют показания всех счётчиков в акте приёма-передачи объекта. Составляется 2 экземпляра, подписывается обеими сторонами.
Отдельно стоит сказать о расходах на капитальный ремонт. Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ при покупке квартиры к новому владельцу переходит и неисполненная обязанность старых жильцов по уплате взносов на капремонт. Исключением становятся квартиры, принадлежащие государству и муниципальным образованиям. За такие площади представители власти сами погасят долги.
Первые действия
При получении документа о праве на квартиру срочно сообщите в УК или ТСЖ, что произошла смена собственника. Для подтверждения предъявите копии выписки из ЕГРН, акт приёма-передачи, на основании документов коммунальщики поменяют данные в лицевой карточке.
С этого момента начисления за коммунальные услуги должны выставляться на имя нового владельца без учёта прошлых долгов.
Совет! Если узнали о задолженности, то первым делом известите продавца. Возможно, он согласится их оплатить. Когда это неосуществимо, придётся доказывать правоту коммунальщикам.
Фото: Gratisography/ pexels
Угрозы УК
Часто представители управляющих компаний или ТСЖ ошибочно полагают, что задолженность «висит» на самой квартире, а не на её владельцах, и начинают предъявлять счета новым жильцам. Однако это не так. Каждый собственник платит за свой период проживания.
Важно! Когда квартиру с задолженностью продали другому лицу, коммунальщики могут через суд требовать возмещения с виновника, а не добросовестного хозяина. Угрозы в стиле «пока долг не оплатите, прописку не оформите» или «не погасите — отключим электричество» незаконные. При необходимости прописаться в квартире можно напрямую обратиться в ГУВМ МВД РФ, без разрешения паспортиста УК.
Если представители УК всё равно требуют оплаты с нового собственника, подают претензию на имя директора. В ней описывается ситуация и приводятся ссылки на ст. 153 ЖК РФ. Для подтверждения смены собственника прикладываются копии акта передачи и выписки ЕГРН. Документ составляется в 2 экземплярах, один из которых с отметкой о вручении остаётся у собственника.
Если претензия не принесла результата, то обращаются в жилищную инспекцию. Она отвечает за законность начисления платы за услуги ЖКХ и может провести проверку коммунальщиков. При выставлении незаконных счетов инспекторы обяжут ответственных лиц пересчитать суммы. При бездействии названных инстанций требуют помощи в прокуратуре.
Одновременно имеет смысл попытаться взыскать с агента недвижимости (при покупке через риелтора) компенсацию за его некачественную услугу. Если посредник заявляет о проверке чистоты сделки, то согласно ст. 29 Закона РФ №2300-1 от 07.02.1992 получивший проблемное жильё покупатель может вернуть часть суммы за плохую работу. Для этого обращаются в агентство, где заключался договор, или в суд.
Фото: stevepb/pixabay
Когда сумма долга по капитальным взносам непосильна, а покупателю о ней не сообщили, договор купли-продажи оспаривают или признают недействительным в суде. При положительном решении новый собственник получит назад уплаченные деньги, а недобросовестный продавец — квартиру.
Советы покупателям
Считается, что когда цена недвижимости ниже рыночной, она имеет какой-то явный недостаток, возможно наличие крупного долга по коммунальным платежам.
Чтобы не стать обладателем квартиры с проблемами, юристы рекомендуют перед сделкой потребовать справку от поставщиков услуг и самостоятельно проверить объект. Сумму к оплате можно узнать, позвонив в УК (Росводоканал, Мосэнерго), посмотреть в терминале Сбербанка (по лицевому счёту или адресу), проверить наличие исполнительных производств в отношении собственника на сайте ФССП.
Перед заключением договора купли-продажи нужно внимательно его прочитать. Иногда недобросовестные продавцы вписывают текст о том, что долги за ЖКХ переходят покупателю. Статья 391 ГК РФ это допускает при обоюдном согласии сторон. Если новый собственник пропустит этот пункт и подпишет договор, то правда будет не на его стороне.
В сюжете эксперт по недвижимости разъяснит действия покупателя при обнаружении коммунальных долгов за приобретённую квартиру.
Автор: