Хочу продать квартиру с маткапиталом: как правильно оформить сделку

Автор: Нина Логинова. Эксперт в области административного, гражданского, семейного и трудового права. Образование высшее юридическое — окончила Уральский государственный юридический университет, факультет Юстиции. Опыт работы: помощник адвоката, стаж 17 лет. Оказываю юридическую помощь гражданам и организациям — даю консультации, составляю претензии, жалобы, исковые заявления, представляю интересы в суде, правоохранительных и иных государственных органах.. Дата: 4 июля 2020. Время чтения 15 мин.

freepik

Продать дом или квартиру, приобретённые за средства маткапитала, не получится, если не выделить детям их доли. Так как несовершеннолетние являются собственниками, перед оформлением сделки нужно получить одобрение органов опеки. Разрешение не выдадут, если в новом жилье будут хуже условия. Дополнительное одобрение понадобится от банка, если еще не выплачена ипотека. С полученной суммы придется заплатить налог в размере 13%, если недвижимость находилась во владении менее 5 лет. Срок сокращен до 3 лет, если это единственное жилье. Уменьшить НДФЛ можно, применив налоговый вычет или величину фактических расходов, куда включают и маткапитал.

Материнский семейный капитал (МСК) — деньги, оформленные в виде сертификата и выданные государством на детей. Если родители использовали его для приобретения жилплощади, то обязаны выделить детям часть помещения, ведь они вложили в него свои средства.

Продать квартиру, если вложен материнский капитал, можно при условии, что ребёнок не останется без доли в недвижимости, за которую заплатил своим сертификатом. Отец и мать отдадут ему аналогичную часть, как была в проданном жилье. Поэтому количество квадратов в новом помещении должно быть больше или равно предыдущему.

Закон не запрещает покупать квартиру меньше. Тогда родители могут урезать свои доли, но собственность детей трогать запрещено. За исполнением целевого использования выделенных бюджетом средств следят органы опеки и попечительства, Пенсионный фонд и прокуратура.

Чтобы продать дом или квартиру с семейным капиталом, собственникам предстоит пройти несколько шагов:

  • найти покупателя, составить предварительный договор;
  • убедиться, что детям выделены доли;
  • запросить разрешение органов опеки;
  • заверить сделку купли-продажи у нотариуса;
  • получить деньги;
  • зарегистрировать договор в Росреестре;
  • выполнить обязательство перед детьми;
  • подать декларацию и оплатить налог с продажи.

Правила выделения долей

Согласно пункту 4 статьи 10 закона № 256-ФЗ, родители, купившие квартиру или построившие дом с использованием средств маткапитала, обязаны предоставить доли всем несовершеннолетним детям в семье, а не только тому, при рождении кого был получен сертификат.

freepik.com

Фото: freepik.com

Выделение осуществляется путём составления добровольного соглашения или оформления дарственной. В обоих случаях происходит регистрация распределения объекта в Росреестре, в результате чего у ребёнка появляется своя часть недвижимости.

С квартирами в ипотеке сложнее. Здесь не позволяют выделить доли несовершеннолетним лицам сами кредиторы до момента выплаты долга. А пока недвижимость в залоге, родители могут взять сертификат детей и пообещать им, что когда ипотека будет погашена, то отец и мать в ближайшие 6 месяцев переоформят часть недвижимости на них. Просто сказать мало, требуется подготовить обязательство и заверить его у нотариуса. Стоимость услуги составит 0,5% от общей суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

На заметку! Дети должны получить долю именно в той квартире, куда вложен материнский капитал, а при её продаже — в приобретённом жилье, потому что в вырученных деньгах есть и их средства.

Площадь, которую нужно отписать детям, нигде не прописана. Родители на своё усмотрение могут разделить квартиру между всеми членами семьи. Однако не стоит забывать про квадратные нормы — в 2020 г. на одного человека отводится минимум 18 кв. м (размер устанавливает местный муниципалитет). Если доля будет меньше положенной, то органы власти наложат санкции.

Родители также имеют право на долю, ведь они вкладывают в покупку свои деньги. Однако если мать использует сертификат после развода, то бывший муж не претендует на часть в её квартире.

Самый простой способ — разделить количество квадратов на всех членов поровну. Например, в семье три ребёнка и двое родителей, поэтому каждый из них получит 1/5 от общей площади. Многие высчитывают детям доли пропорционально сумме вложенного сертификата. В последующем, если мама и папа разведутся, на размер детских площадей это не повлияет.

По-хорошему процедура выполняется сразу при получении сертификата, но на деле родители вспоминают об этом только при продаже квартиры. Если доли ещё не зарегистрированы, важно это сделать до обращения в органы опеки.

 Скачать пример добровольного соглашения о выделении долей

От редактора! В сети можно встретить сомнительные рекомендации о том, что части можно сразу выделить в новом жилье или квартире родственников. Обойти этап наделения детей жилплощадью в квартире с маткапиталом не получится. Это целевые деньги, которые перечисляют под конкретный объект, расположенный по определенному адресу. Значит, и доли должны распределить исключительно в этой квартире.

«Допустим, если продавец по обязательству не выделит в одобренном ПФР жилом объекте доли каждому участнику семьи, но наделит всех долями в другой квартире (не имеющей никакого отношения к материнскому капиталу), никто не сможет помешать кому-то из членов семьи оспорить сделку в будущем, восстановить свои законные права по первой квартире, на которую выделялся материнский капитал»

Елена Солдаткина, частный маклер. Источник: «Циан»

Не выделять недвижимость детям нельзя, ведь деньги предназначены им. На сегодняшний день штрафные меры законом не установлены, поэтому представители власти подают иск о признании договора недействительным.

Оспорить такую сделку могут:

  • сами дети при достижении совершеннолетия;
  • ПФР;
  • органы опеки и попечительства;
  • прокуратура.

Суд аннулирует сделку купли-продажи квартиры и заставит вернуть покупателю вырученную сумму. Средства материнского капитала могут изъять из семьи по причине их нецелевого использования.

«Не факт, что у семьи будут средства единовременно возместить стоимость объекта. Поэтому есть риск, что возвращать деньги после расторжения сделки придется уже частями и на протяжении многих лет»

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». Источник: РБК

Получение разрешения в ООиП

Органам ОиП важно, чтобы после продажи квартиры, купленной на маткапитал, ребёнок не потерял право собственности, а его бытовые условия не ухудшились. Без выделенной доли детям они не позволят продать жильё. То есть просто продать недвижимость без предоставления несовершеннолетним альтернативного жилья не получится.

ad_images

Фото: pixabay/ad_images

От автора! Истории о том, что родители вложили детские деньги в покупку квартиры, а после продали ее и вырученные средства просто потратили, часто пересказывают в сети. Но такое невозможно, так как оформить сделку купли-продажи недвижимости, где собственник или проживает несовершеннолетний, без одобрения отдела опеки не получится, а последние не разрешат лишить ребенка его прав.

В крайних случаях допускается вместо наделения площадью открыть счёт в банке и на него положить сумму денег, равную его части в квартире. Для этого подойдёт как обычный сберегательный счёт, так и накопительный с начислением процентов. Деньгами может распорядиться сам ребёнок, когда достигнет 18 лет, или родители ещё до наступления совершеннолетия исключительно в его интересах.

Пример. Малышу потребовалось дорогостоящее лечение. Отец и мать продали 2-комнатную квартиру, приобретённую с помощью материнского капитала. В опеке разрешили им для проживания приобрести меньшую квадратуру, но оставшуюся сумму потратить на оплату медицинских услуг.

Закон позволяет выделить новую площадь в квартирах близких родственников, например, бабушек или дедушек. В некоторых регионах органы допускают рассмотрение даже меньших долей, при условии, что квартира родственника больше проданной, стоит дороже, расположена в хорошем районе с развитой инфраструктурой. Обычно так поступают, когда жильё нужно продать, чтобы на вырученные средства построить дом. Разумеется, выделять доли в ещё несуществующем объекте нельзя, поэтому закон разрешает привлечь недвижимость родных.

Чтобы получить разрешение ООиП, заявителям следует предоставить заявление с просьбой позволить продать квартиру и сопутствующие бумаги:

  • свидетельства о рождении детей;
  • копии паспортов родителей и всех совершеннолетних собственников помещения;
  • справку о составе семьи;
  • согласие супруга и всех детей, достигших 18 лет;
  • выписку о продаваемой недвижимости из ЕГРН;
  • предварительный договор на приобретаемую квартиру;
  • технические паспорта и кадастровые планы на оба объекта;
  • отчёт о рыночной стоимости имущества;
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Представленный перечень стандартный, однако в разных ситуациях могут быть запрошены дополнительные бумаги. Если детям уже есть 10 лет, то требуется оформить их письменное согласие на продажу семейной квартиры.

После получения документов работники органов назначат встречу с заявителями и их детьми, достигшими 14 лет, с целью уточнения деталей и разъяснения дальнейших обязательств родителей перед детьми.

Согласно п. 3 статьи 21 закона № 48-ФЗ, органы опеки должны в течение 15 дней вынести решение и дать ответ в письменной форме. При отказе они обязаны мотивировать своё мнение, а заявитель может оспорить его в суде. Срок годности справки не ограничен.

Скачать пример заявления в опеку

Оформление продажи

Сделки с долевой недвижимостью заверяются у нотариуса.

jcomp

Фото: freepik.com/jcomp

Первоначально стороны заключают договор, который должен содержать:

  • ФИО продавца и покупателя, их паспортные сведения, адреса проживания;
  • характеристику недвижимости — площадь, местонахождение и т.д.;
  • описание документов, подтверждающих право на владение объектом;
  • сумму сделки, размер задатка и сроки погашения полной стоимости;
  • реквизиты счёта, на который поступит оплата;
  • права и обязанности участников;
  • наличие субсидий и социальной помощи.

Стороны вместе едут к любому нотариусу и предоставляют ему следующие документы:

  • паспорта участников;
  • выписку на квартиру из ЕГРН;
  • договор купли-продажи – 3 экз. для каждой стороны;
  • разрешение опеки и банка, если жильё в ипотеке;
  • справку о психическом состоянии матери и отца;
  • квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию в реестре.

Если у квартиры имеются другие собственники, например, бабушки или дедушки, то перед продажей необходимо предложить приобрести жилплощадь сначала им, поскольку они имеют преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Продавец посылает им письменное уведомление, и если в течение месяца ответа не поступило, он может заключить договор с любым желающим. Если этот порядок не соблюдать, то есть риск, что другой собственник станет возражать и подаст иск об аннулировании продажи.

«Попросите владельца квартиры оформить нотариально заверенное заявление от всех собственников жилья с их согласием на продажу квартиры. В таком случае у вас всегда будет возможность в случае последующего признания вашей сделки недействительной привлечь к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ (“Мошенничество”) продавцов этой квартиры»

Грант Казарян, адвокат

Стоимость нотариального заверения зависит от суммы сделки – 0,5% от цены, но не менее 300 и не более 20 000 руб.

Если договор не подготовлен, это можно поручить нотариусу, однако стоимость набора текста и подготовки документа уточняется лично в конторе. Во всех регионах цены разные, обычно составляют около 6 000 руб. (по городу Москве). Средства за услуги депонирования и отправки бумаг в регпалату не взимаются.

Кроме работы нотариуса, потребуется оплатить государственную пошлину за регистрацию в Росреестре – 2 000 руб. Перечислить её можно в конторе или любом удобном месте, предварительно получив реквизиты.

На заметку! Стороны должны заранее распределить между собой расходы на оформление, решить, кто понесёт траты, и прописать это в договоре.

Процедура займёт не более одного дня – заявителей ознакомят с законодательством, попросят поставить подписи, после чего нотариус удостоверит договор. Потом останется получить деньги за квартиру. Их можно зачислить на банковский счёт или внести на депозит конторы, что обеспечит дополнительную гарантию.

Далее приступают к регистрации в Росреестре. Нотариус самостоятельно в ближайший день отправит документы в регпалату по своим электронным каналам – в многофункциональный центр идти не придётся. Сроки готовности документов составят 3 дня, по итогам выдаётся стандартная выписка из ЕГРН, забирать которую нужно в той же конторе.

Скачать образец договора купли-продажи

Если жильё в ипотеке

Чтобы продать квартиру в залоге, нужно получить разрешение банка. Для этого обращаются в кредитный отдел учреждения, разъясняют причины продажи, приводят весомые доводы.

Только после одобрения руководством организации можно составлять договор и идти к нотариусу. В противном случае банк обратится в суд, и сделку признают недействительной. Продавцу придётся возвращать деньги покупателю.

Существуют три схемы отчуждения ипотечной квартиры:

  1. Взять предоплату, погасить оставшийся долг и реализовать помещение уже без обременения.
  2. Продать объект вместе с ипотекой – банк сменит заёмщика на нового хозяина, который продолжит выполнять обязательство (переуступка долга).
  3. Воспользоваться гарантией кредитора – он за вознаграждение будет контролировать сделку, а для передачи денег предоставит ячейку.

Обычно банки охотно идут на второй вариант схемы, ведь так они не теряют проценты, и имущество по-прежнему остаётся в залоге. Но без погашения ипотеки не получится выделить детям их доли, соответственно, ООиП не даст своего согласия на продажу. Поэтому остаются варианты со снятием обременения.

Некоторые кредиторы разрешают отчуждение, только если сами будут заниматься сделкой, чтобы получить дополнительную прибыль.

Выбирая тактику, следует действовать так, чтобы оставшихся денег хватило на новую квартиру или для перевода на счёт ребёнка. Нельзя вырученными средствами погасить ипотеку и забыть о данном обязательстве. Такие действия признают мошенничеством и заставят вернуть материнский капитал.

Нужно ли платить налоги

Согласно закону № 210-ФЗ от 26.07.2019, изменились правила налогообложения дохода с продажи единственного жилья.

kuprevich

Фото: freepik.com/kuprevich

Если у родителей в собственности больше нет квартиры, то минимальный срок владения (МСВ) составит всего три года, а не пять лет, как раньше. Когда семья имеет другую недвижимость, она придерживается старой схемы, МСВ по которой составит 5 лет.

Пример! Марина купила небольшой дом в 2016 г. По старым правилам без налога и декларации она могла продать его только в 2021 г. Однако теперь ей не нужно ждать 5 лет, ведь с 2020 г. она может продать единственную недвижимость и не сообщать об этом в налоговую инспекцию.

Послабления коснулись и тех, кто продал не единственное жильё, но после сделки успел купить новое в течение 90 дней. Тогда к старой недвижимости применяется также срок в 3 года. Допустим, собственник купил квартиру в 2017 г., а продал в 2020 г. При условии, что она не является единственным жильём, хозяину придётся заплатить налог, потому как МСВ не составил пяти лет. Однако он на вырученные деньги в течение 3 месяцев купил дом, поэтому налог с продажи платить не потребуется, ведь в этом случае срок владения составит уже 3 года.

От редактора. Исчисление МСВ для детей начинается с момента регистрации прав на выделенные доли. Поэтому если квартира куплена с маткапиталом в 2016 г., а часть на ребенка оформили только в 2020 г. непосредственно перед продажей, льготный период для этой доли начнется именно с последней даты.

Правила расчёта

Если семье всё же приходится уплачивать налог, то сделать это нужно до 15 июля следующего года. Чтобы посчитать сумму для перечисления в бюджет, потребуются такие данные:

  • цена объекта;
  • налоговая ставка (для резидентов – 13%, для нерезидентов – 30%);
  • имущественный вычет.

Стоимость отчуждаемой квартиры определяется договором. Однако если доход от продажи недвижимости оказался ниже 70% кадастровой оценки объекта на 1 января года, в котором была сделка, то считается, что собственники получили за неё сумму, равную стоимости по кадастру, умноженную на 0,7.

Например, кадастровая цена квартиры составляет 1,5 млн руб., то налогооблагаемая база составит всего 1,05 млн руб.

Сумма, на которую можно уменьшить полученный доход, называется имущественным вычетом, она составляет 1 млн руб. Так, если прибыль равна 1 млн руб. или меньше, то платить НДФЛ не придётся. Этот вычет отличается от того, что применяют при покупке недвижимости. Его можно использовать несколько раз в жизни, но не превышая 1 млн руб. в каждом году.

Кроме этого, государство позволяет уменьшить вырученную сумму на понесённые затраты при приобретении недвижимости, подтверждённые документально (покупка и ремонт квартиры, постройка дома и т.д.). Включить затраты на ремонт можно, если в договоре указано, что жильё приобреталось без отделки.

Какой из вариантов наиболее выгоден, тот и следует выбирать, применить одновременно оба не получится.

На заметку! Налог рассчитывают с разницы по каждой доле по формуле: (доход – вычет или расходы) × 13%. Так, если собственник продал дом за 2 млн руб. и использовал имущественный вычет, то сумма к уплате в бюджет составит 130 тыс. руб.

Затраты на приобретение квартиры делятся на всех собственников. Сумма материнского капитала тоже включается в расходы при расчёте налога.

sewcream

Фото: freepik.com/sewcream

Но до 2019 г. затраты детей учитывались исключительно в размере вложенного маткапитала. Налоговики считали, что деньги, потраченные родителями на покупку, не относятся к таковым. То есть, семья могла уменьшить базу для детских долей только на величину МСК. Поэтому те, кто выделил части в большем размере, с разницы уплачивали НДФЛ при продаже.

На основании ФЗ № 325-ФЗ от 29.09.2019 в НК внесли изменения – теперь можно уменьшить детские доходы на расходы родителей. То есть при расчете снизить базу можно на сумму, которую потратили на покупку в полном объеме.

Пример расчета. Ирина и Игорь Савельевы квартиру приобрели в 2016 г. за 3,4 млн руб., вложив маткапитал. Детям выделили сразу по 25% жилплощади. В 2019 г. они ее продали за 3,6 млн руб. За детские доли они получили, соответственно, 1,8 млн руб. До изменений родителям бы пришлось за детей заплатить:

(1 800 000 – 453 000) × 13% = 175 110 руб.,

или по 87 555 руб. за каждого ребенка.

Теперь НДФЛ для каждого члена семьи посчитают:

(900 000 – 850 000) × 13% = 6 500 руб.

Всего Савельевы заплатят:

6 500 × 4 = 26 000 руб.

А те, кто уже перечислил налоги, могут вернуть деньги начиная с 2017 г. Правило уменьшения действует задним числом, т.е. на квартиры, проданные в 2017, 2018 и 2019 гг.

От автора! Если для покупки использовались другие субсидии или деньги по льготным программам, например, «Молодая семья», родительские средства, потраченные на детские части, учесть в расходах не получится. Поправки распространяются только на маткапитал.

Декларация

Кроме уплаты налога, бывшие владельцы, в т.ч. и несовершеннолетние дети, обязаны подать отчётность по форме 3-НДФЛ до 30 апреля в инспекцию по месту жительства. Они должны показать, сколько денег каждый получил от продажи жилья. Заполнить её можно как письменно, так и в электронном виде в личном кабинете на официальном сайте ФНС России (требуется получение логина и пароля с паспортом в инспекции).

К отчёту прилагаются подтверждающие бумаги – договор купли-продажи, а в случае выбора вычета по расходам, то все чеки, квитанции, договора на выполнения работ и т.д. Заявитель не может включать затраты, по которым нет документа.

Скачать образец декларации

Если бывший собственник помещения не оплатит НДФЛ в срок, то получит штраф в размере 5% за каждый месяц просрочки, но не больше 30% от суммы неоплаченного налога. Процент будет держаться на этом уровне только первые полгода, до 180 дня. Если нарушитель так и не погасит долг, то ставка повысится до 10% за каждый месяц. Так, всего за год можно накопить одного только штрафа до 90%. Помимо этого, если декларация подана, но квитанция по налогу не оплачена, инспекторы могут начислить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ. За непредставление декларации предусмотрен штраф 5% от указанной суммы, но не менее 1 000 руб.

Если нарушитель не идёт на контакт с налоговиками, они могут подать на него в суд.

Понравилась статья?

[webnavoz_likes]

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Нина Логинова Автор: . Эксперт в области административного, гражданского, семейного и трудового права..
4 июля 2020.

Вступайте в в наш канал на Яндекс Мессенджер

Подписывайтесь на Телеграм канал @yakapitalist

Оставьте свой комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

О нас | Эксперты и авторы | Контакты | Поиск
Отправляя любую форму на сайте, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
© «Я — Капиталист» 2014-2019. Копирование материалов строго запрещено!