Особенности продажи квартиры купленной за маткапитал

Продать квартиру, купленную на деньги из материнского капитала, сложно, но возможно. Основная сложность состоит в организации сделки таким образом, чтобы соблюдались имущественные интересы детей. Новое жилье должно быть не хуже предыдущего, а дети в нем должны иметь такие же или большие по размеру доли. Сделка должна быть одобрена органами опеки. В отдельных случаях требуется получить согласие банка.

Самый распространенный способ распоряжения средствам материнского капитала – улучшение жилищных условий. Надо заметить, что купить жилье за маткапитал гораздо проще, чем его потом реализовать. Чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал, нужно соблюсти условия продажи квартиры.

Основное препятствие состоит в получении разрешения органов опеки и попечительства, ведь до момента совершеннолетия ребенок находится под защитой государства.

Однако проблемы могут возникать не только в этой области. К примеру, если квартира находится в залоге у банка, то придется дополнительно получать разрешение кредитной организации. Также могут существовать и иные особенности совершения сделок.

Особенности сделки

Продажа квартиры или дома, приобретенного на средства материнского капитала, осложняется способом оформления права собственности. Согласно требованиям закона, право собственности на такую недвижимость должно быть разделено между всеми членами семьи, включая несовершеннолетних детей.

Таким образом, в отношении квартиры, приобретенной на субсидию, оформляется долевая собственность, осложненная субъектным составом, а именно – детьми, имущественные права которых нужно соблюдать.

Продажа квартиры прямо затронет права детей, в частности, право на жилище. Родители, исходя из правовых и моральных норм, должны действовать в интересах детей. В этом их контролирует государство, устанавливая обязанность согласования сделок по купле-продажи недвижимости, доля в праве собственности на которую принадлежит лицам, не достигшим 18 лет.

Отдельно следует учитывать иные обстоятельства покупки квартиры, которые будут вносить свои коррективы в порядок продажи.

Во-первых, если квартира была оплачена полностью своими средствами и теми, которые получила семья за рождение второго ребенка. Во-вторых, жилье могло быть куплено в ипотеку и находится в залоге у банка. В-третьих, один из родителей подписал договор участия в долевом строительстве. Способ приобретения, таким образом, может существенно усложнить продажу квартиры.

В этом и состоит особенность сделок, связанных с отчуждением недвижимости, купленной на семейный капитал.

Как действовать

Соблюдение прав детей возможно, когда они получают такие же по размеру доли в праве собственности на новую квартиру. Осуществить это технически можно, проводя сделки по продаже и покупке жилья одновременно. При этом новое жилье должно быть таким же или лучше, чем предыдущее.

Заключив предварительные договоры купли-продажи, можно обращаться в орган опеки и попечительства за получением разрешения на продажу квартиры.

Родители могут не выделять детям доли в квартире, но тогда они должны компенсировать их стоимость, открыв счета в банке и перечислив туда сумму, равную стоимости доли. Такая операция также совершается с согласия органов опеки, а к пакету документов прикладывается справка о стоимости доли. Деньги должны быть зачислены на счет сразу после выдачи разрешения.

Третий вариант – продажа с выделением долей в жилых помещениях родственников. При этом доля может быть меньше за счет большей площади другой квартиры, в которой ребенку выделяется часть, или за счет разницы в стоимости.

Порядок получения разрешения органов опеки

Чтобы получить письменное разрешение, родители должны явиться на прием в орган опеки и попечительства. Он входит в состав муниципалитета, и искать его следует в администрации. В крупных городах за каждый район или муниципальное образование отвечает выделенный отдел. К примеру, во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга 6 муниципальных образований, за каждым из которых закреплен свой участок. Расположены они также в разных местах, поэтому перед обращением рекомендуется уточнить местонахождение нужного отдела.

У специалистов родители заполняют заявление о выдаче разрешения на продажу жилого помещения. В нем указывается информация о продаваемой и приобретаемой квартире с распределением долей. Заявление подписывается обоими родителями, к нему прикладываются необходимые документы.

Таблица 1. Перечень необходимых документов.

Документы

для родителейдля детейна недвижимость (имеющуюся и планируемую к покупке)
паспортасвидетельство о рождении на каждого из детейтехнический план
свидетельство о заключении брака или его расторжениипаспорт для детей, достигших 14 леткадастровый паспорт
заявление от других совершеннолетних собственников на продажу дома или квартирызаявление от ребенка, если ему исполнилось 14 летвыписки из лицевого счета, подтверждающие отсутствие задолженности
справка из детского  учреждения (детский сад или поликлиника)нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи или оригинал и простая копия
справка о стоимости обоих объектов
свидетельство о праве собственности
справка по форме Ф-9
справка по форме Ф-7
выписка из ЕГРП
заявление-гарантия от собственника приобретаемого помещения

 

На приеме специалист может заверить копии самостоятельно, для этого нужно предоставить ему оригиналы.

Задача органов опеки на этапе продажи квартиры удостовериться в том, что дети получат доли в праве собственности, а жилищные условия не будут ухудшены.

Важно! Заявление рассматривается один месяц, но может быть выдано и раньше. Оформляется оно в виде решения руководителя муниципального образования и за его подписью. Действует разрешение 3 месяца. В течение месяца после регистрации сделки в органы опеки нужно представить документы, подтверждающие переход права собственности.

 

Рис. 2. Пример разрешения на продажу квартиры. Источник: сайт Pruittmathews

Рис. 2. Пример разрешения на продажу квартиры. Источник: сайт Pruittmathews

Квартира с обременением

Если квартира приобреталась с привлечением заемных средств, то есть через ипотечное кредитование, то она находится в залоге у банка. Обременение снимается только в случае полного погашения задолженности. До этого момента любые сделки, связанные с распоряжением залоговым имуществом, без разрешения банка запрещены.

Причем материнские средства могли быть использованы на первоначальный взнос по ипотеке или же на частичное погашение ипотеки.

Помимо разрешения от органов опеки родители должны получить письменное согласие банка на продажу обремененной квартиры.

Основная задача – найти покупателя, готового приобрести такую квартиру и принять на себя обязательства по погашению задолженности.

Получив письменное разрешение залогодержателя, происходит следующее:

  • покупатель переводит на счет банка деньги, достаточные для первоначального взноса;
  • кредитный договор перезаключается с покупателем, последний принимает на себя обязательства по погашению задолженности;
  • покупатель отдает долг банку, снимает обременение и оформляет квартиру на себя.

Продавец по такой сделке освобождается от финансовых обязательств.

Обратите внимание! При продаже ипотечной квартиры семья потеряет в цене, поскольку стоимость такой недвижимости ниже рыночной.

Квартира без обременения

Продать необремененную квартиру значительно легче: не нужно получать дополнительных разрешений, достаточно согласовать сделку с органами опеки и попечительства.

Подтвердить намерение приобрести жилое помещение взамен продаваемого можно, предоставив нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи, в котором выделены доли детей. Если совершается мена, то предоставляется договор мены.

Обратите внимание! Родителям нужно помнить о регистрации детей по новому месту жительства. Ставить на учет по месту жительства рекомендуется одновременно с проведением сделок купли-продажи.

Можно ли продать квартиру до выделения долей детям

По общему правилу продать квартиру без выделения долей детям нельзя. Органы опеки и попечительства такую сделку не одобрят, а, скорее всего, предложат соблюсти установленный порядок. Однако следует учитывать особенности ситуации.

Если квартира приобреталась за счет кредита и находится в залоге у банка, родители составляют нотариальное обязательство о выделении долей в течение полугода с момента снятия обременения. В таком случае продажа недвижимости до момента распределения долей допускается.

Родители должны произвести выделение «детских» долей в праве собственности на приобретаемую недвижимость, которая должна быть не хуже отчуждаемой. Для этого они предоставляют оригинал предварительного договора купли-продажи, в котором доли распределены на всех членов семьи, включая детей.

При продаже квартиры в связи с лечением тяжелобольного ребенка также допускается не делить право собственности на доли. Но от родителей потребуется подтверждение целевого использования полученных средств. Для этого подойдет заключение комиссии о диагнозе и рекомендуемом лечении, договор с медицинской организацией на лечение или операцию либо иные медицинские документы.

Налогообложение

Согласно Налоговому кодексу доходы, полученные от продажи недвижимости, облагаются налогом на доход. Исключение составляет имущество, находящееся в собственности более 5 лет. Данный срок был увеличен, ранее он составлял 3 года. Поэтому если квартира была куплена до 1 января 2016 года, то в ее отношении действует срок, равный 3 года, для приобретений, совершенных позже указанной даты, применяется пятилетний срок.

Указанные периоды владений следует учитывать при продаже недвижимости и в случае необходимости подавать декларации в налоговый орган, расположенный по месту регистрации.

Собственникам следует помнить, что они могут воспользоваться вычетами, предусмотренными законодательством, и подходящими под ситуацию.

Риски для покупателей

Для покупателя квартиры риск заключается в несоблюдении порядка выделения долей на детей. Если родители решили продать жилье, приобретенное на средства семейного капитала, до момента выделения долей, то такая сделка может быть оспорена в суде.

Если суд решит, что родители нарушили установленный порядок, то купля-продажа будет признана недействительной: недвижимость вернется прежним владельцам, а они, в свою очередь, возвращают полученные деньги.

Продать жилье, приобретенное на средства материнского капитала, можно. Для этого придется соблюсти все процедуры согласования и получить необходимые разрешения.

Дополнительная информация по теме в видео:

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Ксения Евгеньевна Автор: . Образование высшее юридическое: Северо-западный филиал Российской академии правосудия (Санкт-Петербург) Опыт работы с 2010 года. Договорное право, консультирование по налогообложению и бухгалтерскому учету, представление интересов в гос.органах, банках, у нотариусов.
22 августа 2017.

Задайте свой вопрос по теме статьи




О нас | Эксперты и авторы | Контакты | Поиск
Отправляя любую форму на сайте, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
© «Я — Капиталист» 2014-2017. Копирование материалов строго запрещено!