Ипотека при разводе делится между супругами, но не всегда
Ипотека при разводе считается обременением недвижимости, что затрудняет ее раздел. Банки часто отказывают заемщикам, ссылаясь на изменение ответственности супругов, поэтому вопрос приходится решать в судебном порядке. По решению суда ипотека делится между мужем и женой согласно полученных долей в недвижимости, которые не всегда могут быть равными. При отказе банка вносить изменения в договор и после решения суда необходимо обращаться в Агентство по жилищному кредитованию. Военная ипотека разделу не подлежит, так же как и квартира, приобретенная на нее. Если первоначальный взнос на приобретение кредитного жилья военнослужащего был внесен из совместных средств, вторая сторона получает при разводе компенсацию.
В настоящий момент жилье становится все более доступным, особенно с появлением «квартир-студий» – уменьшенная общая квадратура относительно полноценных «однушек» порождает большой соблазн владеть своим имуществом, а не жить, арендуя квартиру, часто при тех же финансовых затратах в месяц. Банки это понимают и подстраиваются под рынок, предлагая заманчивые для потребителя продукты – ипотечное кредитование. Соглашаясь на условия банка, молодая семья с гордостью переступает порог только что сдавшейся квартиры. Но что делать, если семья фактически распалась, а ипотека еще не погашена, об этом сегодня и поговорим.
Раздел недвижимого имущества при разводе
Согласно ст. 256 ГК РФ, всё, что было приобретено в браке, является совместно нажитым имуществом супругов, если брачным договором не установлено иное. Также стоит отметить, п.1 ст.33 СК РФ устанавливает, что законным режимом имущества мужа и жены является режим их совместной собственности, который действует, если другие условия не прописаны в брачном контракте.
Далее, п.1 ст.39 СК РФ установлено, что при разделе нажитого в браке доли в собственности супругов признаются равными, если иное не вытекает из договора между ними. В то же время п.2 ст.38 СК РФ устанавливается, что общее имущество может быть разделено по соглашению между мужем и женой.
Из совокупности норм и судебной практики вытекает следующее: при отсутствии обременений, а именно так называется ипотека по отношению к жилой площади, планирующим развод достаточно обратиться к нотариусу для фиксации своего намерения о разделе квартиры. Далее необходимо обратиться в орган, регистрирующий право собственности на недвижимое имущество. Это делается для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.
Читайте подробно, как происходит регистрация в Росреестре
Если стороны не смогли урегулировать спор миром, через нотариальное соглашение, и имеются разногласия, они решаются в судебном порядке.
Раздел ипотеки через суд
С ипотекой раздел имущества значительно осложняется. Согласно п.3 ст.39 СК РФ, общие долги супругов распределяются между ними пропорционально присужденным им долям. Согласно п.2 ст.391 ГК РФ, перевод своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора. При отсутствии такого соглашения – является ничтожным.
Рис. 1. Оформить бумаги сложнее, чем договориться при разводе
Банки практически всегда отказывают по формальным основаниям в разделе ипотечного кредита на досудебной стадии, ссылаясь на п.2 ст. 391 ГК РФ и на изменение ответственности супругов с солидарной на долевую. Учитывая совокупность норм и факт отказа банка, граждане для разделения ипотечных обязательств вынуждены обратиться в суд с соответствующим требованием.
В принудительном порядке судебный орган вынуждает банк перезаключить договор ипотечного кредитования. Как правило, это оформляется дополнительным соглашением к текущему контракту – с перераспределением долей и финансовой нагрузки на каждого из заёмщиков, согласно присужденным им долям.
В случаях, если банк уклоняется от перезаключения договора либо внесения изменений в текущий документ посредством подписания дополнительного соглашения, граждане вправе обратиться в Агентство по жилищному кредитованию. Оно совершит все необходимые операции вместо банковского учреждения по решению суда.
Если в семье есть дети, суд вправе отступить от равенства долей и выделить одной из сторон, с кем останется проживать ребенок, долю большую по размеру, чем оппоненту. Это связано с тем, что квартиры редко получается поделить поровну. Например, в 2-комнтаной квартире, где одна комната может быть 17 кв. м, а вторая – 23 кв. м, с учетом того, что в большей комнате будет проживать как несовершеннолетний ребенок, так и один из родителей.
Военная ипотека
В случае приобретения жилья частично на денежные средства мужчины-военнослужащего и с помощью военной ипотеки, оформленной на него, жилье разделу не подлежит. Дело в том, что военная ипотека является денежной выплатой специального целевого назначения (не подлежит разделу п.2 ст.34 СК РФ). Средства мужчины, в данном случае полученные им до брака, либо во время, но по безвозмездным сделкам, также не делятся, так как не являются совместно нажитым имуществом супругов.
Рис. 2. Целевое жилье не делится
Важные уточнения! Особенности раздела собственности при разводе: советы эксперта
Также квартира не подлежит разделу в случае приобретения её с участием военной ипотеки, где часть средств – совместно нажитые денежные средства, например вносились как первоначальный взнос по ипотеке. Но в этом случае супруге выплачивается денежная компенсация в размере присужденных судом долей, по общему правилу – 50% от внесенных средств, являющихся совместно нажитым имуществом супругов.