Как узаконить самовольную постройку
Единственный способ легализации самовольной постройки – это признание права собственности на нее в судебном порядке. Но до подачи иска нужно провести досудебные процедуры – обратиться в администрацию для получения отказа на оформление ввода в эксплуатацию. Если строение не противоречит строительным нормам, не нарушает ничьих прав, не угрожает безопасности и построено на землях соответствующего назначения, суд примет положительное решение.
Рассказывает эксперт
Меньшиков Максим Сергеевич, руководитель юридической компании «ЭкспертЮрист Уфа»03.08.2018 с введением новой статьи 51.1 ГК. РФ у граждан, планирующих строительство объекта ИЖС, пропала необходимость в получении разрешения на это.
Теперь достаточно уведомить администрацию о планируемых работах. После завершения возведения здания сообщают об окончании стройки и вводят дом в эксплуатацию с получением правоустанавливающих документов.
Фото: даже после упрощения процедуры многие люди сначала строят, а потом ищут способы, как все это узаконить и стать собственником. Источник: freepik.com/poemsuk
«Теперь самовольной признается та постройка, которая возведена с нарушением правил, которые были установлены на дату начала ее строительства и действовали на ту дату, когда постройка с нарушениями была обнаружена»
Светлана Жмурко, адвокат
После завершения самовольного строительства граждане обращаются в администрацию с заявлением на ввод в эксплуатацию жилого дома, но и из-за нарушения правил начала и окончания таких работ получают отказ. В этом случае он абсолютно законный.
У самодеятельного строителя остается одна дорога – в суд.
Справочно! Суды Российской Федерации испытывают колоссальную нагрузку – за период 2018–2019 гг. было рассмотрено около 30 000 дел об узаконении самостроев.
Досудебное урегулирование
С 19 марта 2014 г. вступили в силу разъяснения Верховного Суда РФ, согласно которым судья должен проверять наличие документов, подтверждающих соблюдение досудебного порядка в разрешении спора, к которым относится:
- Заявление о выдаче акта ввода в эксплуатацию в отношении самовольной постройки с отметкой о его принятии администрацией района или оригинал почтовой квитанции в случае отправления по почте.
- Оригинал отказа администрации в выдаче такого акта.
Если перечисленные документы не были приложены к иску о признании права собственности на ИЖС в порядке ст. 222 ГК РФ, суд вправе, не рассматривая дела по существу, сразу вернуть заявление.
Некоторые граждане ошибочно обращаются в Управление Росреестра и, получив отказ в постановке дома на регистрационный учет на основании предъявленной декларации, обращаются в суд.
Такой подход заведомо проигрышный, так как суды не считают отказ Росреестра надлежащим доказательством, и это никак не свидетельствует о соблюдении мер досудебного урегулирования спора при оформлении прав на дом. Это нужно учитывать при обращении, чтобы не потерять время и нервы.
Как проходит легализация
Суд в процессе разбирательства учитывает и устанавливает, в соответствии с Постановлением Пленумов Верховного и Арбитражного судов (N 10/22 от 29 апреля 2010 г.):
- является ли дом безопасным;
- допущены ли при возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
- создает ли такое здание угрозу жизни и здоровью граждан.
Если здание возвели на земельном участке, принадлежащем застройщику, но без необходимого на это разрешения, ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку выступает орган местного самоуправления, на территории которого находится самострой.
Источник: freepik.com/jcomp
В 90% случаев назначают судебную строительно-техническую экспертизу, а также обязывают истца получить технический план здания.
Если суд устанавливает, что отсутствие разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию – единственный признак незаконной постройки, исковые требования о признании права собственности удовлетворяют.
Пример. Сапаев К.Р. обратился в Уфимский районный суд Республики Башкортостан с просьбой признать за ним право собственности на дом, который он построил без разрешения. Свои действия он аргументировал тем, что проводил работы на официально принадлежащей ему земле. Для легализации постройки он получил технический план дома и обращался в Администрацию муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на ввод жилого здания в эксплуатацию.
Так как экспертное заключение подтвердило, что жилой дом соответствует установленным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и расположен на земельном участке, разрешенное использование которого допускает размещение на нем указанного объекта, суд удовлетворил требование полностью.
Скачать решение Уфимского суда по гражданскому делу Сапаева
Когда могут отказать
Не все построенное самовольно имеет право существовать. При отказе в удовлетворении иска истец не просто теряет право на оформление собственности – здание подлежит реконструкции или сносу. В некоторых случаях требуется получение дополнительных разрешений, экспертиз, согласий и пр.
Нарушены градостроительные и строительные нормы
Для установления отклонений назначают судебные строительно-технические экспертизы. Учитывают правила, которые действовали на момент возведения здания.
Источник: freepik.com/edophoto
Существенными нарушениями суды считают те, которые могут привести к:
- уничтожению самой постройки;
- причинению вреда жизни, здоровью человека;
- повреждению имущества других лиц.
Пример. На своем участке Иволгин возвел 2-этажный дом, расположенный на расстоянии 2 и 3 м от жилых строений соседей. В результате в их домах нарушена инсоляция. Так как объект не соответствует требованиям пожарной безопасности и градостроительным нормам, создает реальную угрозу жизни и здоровью соседей, узаконить такую постройку не получится, особенно если поступит встречный иск о сносе.
При рассмотрении учитывают совокупность доказательств применительно к особенностям конкретного объекта.
Пример. Скачко построил дом без разрешения, который выходит за красную линию на 0,2 м. Администрация муниципального образования не только отказала мужчине в признании права собственности на объект, но и подала иск о его сносе. Скачко направил встречный иск об узаконении ИЖС. Суд учел, что спорный объект не препятствует владельцам соседних домов в пользовании ими своими участками и строениями, проходу по тротуару, не создает при движении автотранспорта по этой улице опасности возникновения аварийных ситуаций. На основании проведенной экспертизы было принято решение, что нарушение, связанное с неправильным размещением объекта, можно устранить без его сноса.
Но если экспертиза показывает, что здание или его часть может обрушиться из-за нарушения строительных правил, тем самым нанеся урон людям или другому имуществу, суд будет категоричен. Если путем реконструкции невозможно устранить нарушения, никакие повторные иски результатов не дадут.
Построен на чужой земле
В такой ситуации решение тоже будет зависеть от обстоятельств.
Например, дети поставили дом на земле родителей и решили его узаконить. Суд откажет. Здесь есть несколько путей: собственник участка оформляет самострой самостоятельно и после получения документов дарит, продает, завещает его преемникам, или же землю делят с присвоением нового адреса с последующей легализацией постройки детьми на своей части.
Но если объект затрагивает интересы чужих людей, узаконить его будет сложнее. Нельзя возводить дом или баню полностью или частично на соседском участке, а потом идти в суд, чтобы оформить право собственности. Многие думают, что, кто строил, тот и хозяин. По закону так не получится. Суд заставит сносить или реконструировать. Как вариант, можно договориться с соседями, например, если угол гаража заходит на соседний участок.
Фото: дом на чужой земле могут заставить снести. Источник: freepik.com/sylv1rob1
Если же ИЖС без разрешения возвели на муниципальных землях, учтут, имел ли право строитель вообще проводить такие работы. Например, если участок в долгосрочной аренде, и в назначении указано «под ИЖС», вопросов не возникнет. Когда же имел место самозахват территории, итог будет зависеть от решения администрации. Возможно, на этом месте через 5 лет город планирует начать строительство детской больницы.
Нецелевое применение земли
Не получится узаконить построенную без разрешения на земле под ИЖС многоэтажку или на сельхозземлях под садоводство – частный или дачный дом. Суд обязательно проверяет соблюдение целевого назначения участка, даже если он принадлежит заявителю.
Фото: для каждого участка определено предназначение. Источник: freepik.com/artemegorov
Придется сначала менять категорию и/или целевое назначение земли. Это сделать в некоторых случаях проблематично или вовсе невозможно.
Часть самостроя
Действующим законодательством возможность признания права собственности на часть самовольной постройки не предусмотрена.
Пример. Супруги Каверины на принадлежащей им земле в 2012 г. построили частный дом, но документы не оформили. В 2019 г. супруга решила подать на развод. Но перед этим, чтобы не потерять свою часть недвижимости, подала иск на узаконивание для дальнейшего оформления прав собственности на половину дома. Суд отказал в удовлетворении требований, так как здание строилось без разрешительных бумаг.
Наличие обременений прав собственности
В случае с легализацией речь идет о прямом запрете на новое строительство или реконструкцию. Часто такое ограничение встречается, если участок, здание находятся в границах охранной зоны, то есть относятся к объектам культурного наследия. Согласно ст. 35, 45 ФЗ № 73 от 25.06.2002, проводить строительные работы на территории ансамбля или памятника истории и культуры запрещено.
Основное, что необходимо знать: отсутствие разрешения – не основание для отказа в иске о признании права собственности на самострой. И даже если не удовлетворят требование, это не всегда повод для сноса объекта, суд сначала обяжет привести здание в соответствие с требованиями закона и назначения участка.
Автор: