Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.
Содержание
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.
Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.
Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:
В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:
Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:
До шести лет ребенок недееспособен.
Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.
Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:
При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.
В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:
Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.
Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.
Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.
Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:
Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.
В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:
Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.
Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.
Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.
Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:
Примечание. Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).
Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. Главная особенность – разрешение органов опеки и попечительства.
Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:
Примечание. При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.
Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.
Таблица 1. Документы, необходимые для предоставления в органы опеки
Документ | Примечание |
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу | Подписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку |
Согласие несовершеннолетнего собственника | Оформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет |
Свидетельство о рождении ребенка | Предоставляется оригинал документа |
Выписка из домовой книги | |
Договор, на основании которого имущество было приобретено | Договор дарения, купли-продажи и т. д. |
Свидетельство о праве собственности | С 1 января 2017 года выписка из Росреестра |
Экспликация | Кадастровый паспорт |
Справка о стоимости жилья | Выдается в БТИ |
Справка об отсутствии задолженности | Выдается в налоговой |
Примечание: Представленный список – не исчерпывающий. По своему усмотрению органы опеки могут запросить и иные документы. Это происходит для обеспечения законности сделки и гарантии того, что после продажи ребенок не останется без жилого помещения.
Скачать образец договора купли-продажи (ребенок-собственник). Документ актуален на 2017 год.
Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.
Если ребенок прописан в квартире, перед продажей его необходимо выписать. Это основной момент, при отсутствии которого продать ее будет сложно. Покупатель не будет приобретать жилье с обременением в виде малолетнего гражданина.
Однако получить выписку не так просто, как кажется. Закон разрешает производить данную процедуру только при условии одновременной прописки ребенка в другом жилом помещении. Это связано с запретом государства о выписывании ребенка в «никуда». Отсюда возникает много проблем: родители без иного жилого помещения не имеют возможности прописывать детей в другом месте.
В этой ситуации существует только два варианта решения проблемы:
Примечание. При прописке ребенка в другом месте стоит учитывать, что жилое помещение не должно уступать по характеристикам и условиям проживания предыдущему.
Таблица 2. Документы, необходимые для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры.
Документ | Примечание |
Паспорт | Одного из родителей |
Свидетельство о рождении | Допустимо предоставление паспорта ребенка (с 14 лет) |
Технический паспорт на новую квартиру | Жилье, где будет прописан ребенок |
Заявление | Заполняется в паспортном столе |
Лист убытия |
Примечание: Если ребенок — собственник квартиры или ее доли, при выписке дополнительно предоставляется разрешение органов опеки.
Скачать образец договора купли-продажи (ребенок не собственник). Документ актуален на 2017 год.
Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.
Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.
Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:
Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:
Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:
Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.
Особенности оформления продажи квартиры без предоставления жилья мало чем отличаются от предыдущих способов. Исключение составляют дополнительные документы, подтверждающие необходимость родителей в переезде.
Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:
Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.
Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:
Видео по теме: