Безопасная продажа квартиры: всё по-честному, без обмана

Как самостоятельно продать квартиру и не нарваться на мошенника узнаете из данной статьи.

Иван Алексеевич решил навсегда уехать из России в солнечную Болгарию, и ради этой цели даже готов продать свою роскошную трёшку на проспекте Мира в Москве. Денис Фёдорович, напротив, несколько лет трудился за границей, и сейчас он может себе позволить покупку квартиры в столице.

Но ни тот, ни другой человек не уверен в чистоте намерений контрагента, но и к риэлторам идти нет желания. Постараемся помочь им и организовать сделку — выгодно и быстро, и совершенно бесплатно.

Риэлтор — это не панацея от афер и мошенничества: если продавца или покупателя захотят обмануть, то никакие «специалисты» не смогут этому воспрепятствовать. Да и какую ответственность несёт агентство? Оно всего лишь сопровождает сделку, а максимальные риски — имиджевые. Кроме того, за свои услуги агентства берут 1.5-5% от суммы договора, а это, в зависимости от стоимости квартиры, 40-100 тысяч рублей: разумный стимул для того, чтобы попытаться разобраться во всём самостоятельно.

Этап 1. Поиск покупателя (продавца)

Пожалуй, эта часть самая простая: как Ивану Алексеевичу, так и Денису Фёдоровичу необходимо подать объявления в интернете, а при желании — в печатных СМИ, и множество звонков не заставит себя ждать. Взволновать и вызвать подозрения должны молодые люди, покупающие дорогую квартиру, либо продавцы, совершенно не знающие города. Как человек мог прожить в Москве 10-15 лет и совершенно не знать, где находится тот или иной объект?

«Перекрёстный допрос» поможет Вам отсеять потенциальных аферистов уже на первом этапе. Не стесняйтесь задавать любые вопросы, например, почему покупателя заинтересовала именно Ваша квартира, или сколько человек в его семье. Ещё обстоятельнее нужно работать с продавцом: он не должен быть алкоголиком (наркоманом), страдать душевными расстройствами, болезненной тягой к азартным играм.

Этап 2. Проверка юридической чистоты квартиры

Этот момент скорее важен для покупателя, так как существует множество схем обмана ещё на стадии предварительных договоров. Узнав адрес квартиры, можно заказать выписку из ЕГРП (государственный накопительный реестр, обеспечивающий актуальные данные по объектам недвижимости). Сделать это можно как на официальном сайте Росреестра, так и с помощью многочисленных посредников.

Благодаря выписке Денис Фёдорович узнает, кому в действительности принадлежит квартира, есть ли на ней обременения, не является ли она предметом судебного разбирательства. Далее нужно убедиться, что на объекте не висит гигантский долг за коммунальные услуги. Для этого понадобится выписка лицевого счёта (получить можно у управляющей компании). В принципе, ничто не мешает обратиться в её администрацию и там получить нужную информацию.

Далее следует выяснить, соответствует ли квартира техническому плану (имеется ли перепланировка). Она должна быть узаконенной, иначе владельцу недвижимости грозит крупный штраф. В принципе, этого достаточно для сделки, так как любые подозрительные моменты — основание для отказа от приобретения квартиры.

Этап 3. Оценка личности покупателя (продавца)

А вот этот момент больше важен для того, кто собирается расстаться со своими деньгами и приобрести недвижимость. Почему Иван Алексеевич хочет уехать за границу нашей счастливой Родины? Нет ли у него крупных долгов и внебрачных детей? А может, он профессиональный мошенник, и от него следует держаться подальше? Или наркоман, и сделку в будущем оспорят его родственники?

Комплексно проверить личность человека легальным путём достаточно сложно, но в России — можно. Оказывается, убедиться в подлинности паспорта можно совершенно бесплатно. Такая услуга предоставляется на сайте ФМС России. Затем нужно сформировать несколько поисковых запросов (типа «ФИО продавца (покупателя) мошенник», «ФИО обманул» и прочие), проверить выдачу. Мы убеждены, что честный человек обязательно согласится сделать Вам копию своего документа, дабы развеять все сомнения в его искренности.

Этап 4. Предварительный договор и передача задатка

Итак, когда Иван Алексеевич и Денис Фёдорович убедились в благих намерениях друг друга, им нужно «застолбить» свою сделку. Для этого существует такая цивилизованная форма, как предварительный договор с передачей задатка. Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остаётся продавцу, если по вине реализатора недвижимости — в двойном размере возвращается приобретателю объекта.

Именно на этом этапе происходит большая часть «бытовых разводов» и маленьких афер. К примеру, продавец настоятельно просит заключить договор «об авансе» (а не «о задатке), что, по сути, ни к чему не обязывает ни одну из сторон. Многие злоумышленники набирают несколько десятков «авансов», и в дальнейшем привлечь их к ответственности, равно как и вернуть свои деньги, очень сложно.


Другая группа обманов — это приём денег без документального оформления (под честное слово). Стоит ли говорить, что потом установить сам факт передачи задатка — крайне проблематично? Только предварительный договор, заключённый по всем правилам, поможет избежать проблем в будущем.

Рекомендуем ознакомиться с материалом как правильно оформить задаток за квартиру.

Этап 5. Подготовка документов

Для продажи квартиры потребуются следующие бумаги:

  1. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Указанное свидетельство выдаётся текущему хозяину недвижимости по результатам юридического события (приватизация объекта, вступление в наследство, покупка и т.д.).
  2. Технический паспорт (изготавливался до 01.03.2008) либо кадастровый паспорт (после 01.03.2008).
  3. Сведения о лицах, проживающих в квартире (выписка из домовой книги либо справка из абонентского отдела).
  4. Договор купли-продажи в 3 экземплярах. Это, как правило, типовой документ, где есть два важных условия: предмет (идентификационные признаки объекта) и цена (стоимость продажи).
  5. Госпошлина за сделку. Посмотреть размеры платежей можно на официальном сайте Росреестра, где они периодически обновляются (в настоящий момент — тысяча рублей за всё).
  6. Заявление о согласии супруга на отчуждение (приобретение) объекта. Если имущество приобреталось в браке, то оно является совместно нажитым. То же самое касается и ситуации, когда покупатель приобретает квартиру за общие деньги жены и мужа.
  7. Документы, подтверждающие изменение имени, фамилии, отчества. В их качестве может выступать свидетельство о заключении брака, смене анкетных данных, справка из ЗАГС.
  8. Свидетельство о расторжении брака, смерти другого супруга (если квартира приобреталась в совместную собственность).

Данный перечень может дополняться, однако это зависит от ситуации. В нашей истории мы говорим о «чистой продаже»: участники сделки — совершеннолетние, покупают (отчуждают) объект целиком, доли в нём не принадлежат третьим лицам. Собранные документы передаются в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта.

Этап 6. Передача денег

Собственно, это действие должно осуществляться перед подписанием договора, однако, торопиться не стоит: пусть сначала Росреестр примет собранные бумаги. Есть как минимум несколько безопасных способов передать деньги продавцу:

  1. Банковская ячейка. Арендованная на определённый срок, она служит для закладки денег (до регистрации сделки) в присутствии всех заинтересованных лиц. Сразу же после того, как оформление документов завершено, продавец забирает всю сумму. Если что-то срывается — деньги остаются у продавца.
  2. Банковский аккредитив. Денежные средства переводятся на счёт посредника (кредитно-финансовой организации) и замораживаются до завершения сделки. По предоставлении необходимых документов, они переводятся продавцу, в противном случае — возвращаются покупателю.

Резюме

Итак, организация сделки — процесс нехитрый, если соблюсти важные тонкости и нюансы. Но не нужно забывать, что на кону — огромные деньги, потерять которые не хочется. Вот почему мы рекомендуем Вам не доверять контрагенту, а к каждому его действию относиться с подозрением. Сделку следует завершить как можно скорее: при грамотной организации процесса, это займёт всего несколько дней.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Александр Автор: . Специалист по бизнесу.
2 сентября 2014.

Задайте свой вопрос по теме статьи




Рекомендуем прочитать

О нас | Эксперты и авторы | Контакты | Поиск
Отправляя любую форму на сайте, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
© «Я — Капиталист» 2014-2017. Копирование материалов строго запрещено!