Оформление наследства на квартиру: как правильно и быстро оформить
Наследователь имеет право распорядиться имуществом, составив завещание, закрытое письменного уведомление или договор с определенными условиями. Если он этого не сделал, квартира отходит родственникам по закону в порядке очередности. Получить жилплощадь можно и фактически, если проживать на ней и нести расходы по ее содержанию. В любом случае оформляют наследство у нотариуса, после чего регистрируют сведения в Росреестре. Услуга платная – выдача свидетельства обойдется в 0,3–0,6% от стоимости недвижимости. Также придется потратиться на оценку квартиры, составление документов, запрос выписки из реестра. Заявить свои права нужно успеть в течение полугода, в противном случае придется отстаивать права через суд. Если вместе с квартирой приемнику переходят долги, он имеет право отказаться от наследства, но не частично, а полностью.
Оформление наследства на квартиру происходит четырьмя способами: по договору, завещанию, закону или фактически. Однако процедура всегда одинакова: подать документы, получить свидетельство, зарегистрировать права в Росреестре. Заявить требование на имущество можно в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя.
10 фактов о главном
Самым приоритетным является наследственный договор, после него идёт завещание. И только при отсутствии первых двух документов можно рассчитывать на вступление в наследство по закону. С оформлением имущества помогут основные положения:
- Наличие завещания не исключает обязательную долю отдельных лиц.
- Супруг имеет права на жилье, если оно с умершим приобреталось в совместном браке.
- Содержание закрытого завещания не видит даже нотариус.
- Неприватизированную квартиру можно наследовать, только если покойный успел запустить процедуру оформления.
- Умерший мог потребовать выполнить какое-либо условие и в целях контроля назначить душеприказчика.
- Наследственный договор – новая форма соглашения, имеющая приоритет перед родственниками и лицами, указанными в завещании.
- Квартиру можно принять фактически, если ремонтировать её, оплачивать коммунальные расходы, ипотеку и т.д.
- Продать или подарить полученное жильё можно только после регистрации в Росреестре.
- Налог платится, если квартира продана ранее 3 или 5 лет пользования – зависит от наличия другого жилья.
- От имущества можно отказаться, не объясняя причин.
Получив на руки свидетельство о смерти, родственники обращаются к нотариусу для открытия наследственного дела. Он, проверив умершего по единой системе нотариата, подскажет, было ли оставлено завещание. Если да, то получателей направят к тому нотариусу, который заверял и хранил документ. В противном случае имущество будет разделено по закону в той конторе, куда обратились наследники.
Получение по завещанию
Любой гражданин вправе передать нажитое, полагаясь на личное мнение. Когда придёт время, имущество разделят, как пожелал собственник, но с учётом обязательных долей.
Фото: freepik.com/ali-production
По завещанию можно обойти родственников и передать имущество третьим лицам, у которых по закону вообще не было прав на него. Однако есть люди, которые в любом случае получат долю, и их нужно учитывать. К ним относятся:
- несовершеннолетние дети;
- нетрудоспособные взрослые, проживающие с наследодателем в течение года, – супруги, родители, иждивенцы.
Они получат не менее 50% причитающейся им части, если бы не было завещания, а распределение шло по закону.
А также учитывают право пережившего супруга на долю в совместно нажитом имуществе (ст. 1150 ГК РФ), по которому половина квартиры сразу уходит пережившему мужу или жене. В этом случае между родственниками делится только ½ часть жилья. Умерший не мог завещать всю квартиру целиком, если он приобретал её вместе с супругой.
Пример. У Владимира были плохие отношения с сыном Ильёй, потому что второй вёл недостойный образ жизни и увлекался азартными играми. Однако мужчина хорошо относился к гражданской жене сына Елене, которая много лет содержала парня. Опасаясь, что Илья промотает имущество, Владимир составил завещание на Елену, потому как был уверен – девушка сохранит жилплощадь.
Если с родственниками холодные отношения или их вообще нет, но есть другие люди (коллеги, соседи), которые при жизни хорошо помогали, то собственник мог завещать имущество вторым. Оспорить документ сложно, поскольку он заверяется по установленным правилам.
Также нотариус обращает внимание на объекты, которые передаёт завещатель. К примеру, неприватизированная квартира является собственностью государства, а не гражданина. Умерший не имел права ей распоряжаться. Однако унаследовать её всё же можно, если он начал процедуру оформления в собственность и успел подать документы в Росреестр.
Если процесс не был запущен, то забрать такую квартиру не получится. Родственники, проживающие с покойным на момент смерти и желающие оставить жильё, могут перезаключить договор социального найма на себя.
Специалист смотрит, чтобы в тексте не было двусмысленностей, поскольку трактуется всё буквально. Обращает внимание на правильность написания сведений о получателях. К примеру, если завещатель ошибётся в фамилиях, то доказать потом, кого он имел в виду, будет сложно. Проверяется не только возраст и дееспособность гражданина, но и его психическое состояние. С пьяным заявителем нотариус точно работать не станет, а если возникнут подозрения, то может потребовать справку из психиатрического или наркологического диспансера. Процедура завещания соблюдается с учётом норм закона и интересов собственников, имеющих обязательную долю.
Проблемы могут возникнуть, если нотариус принял, но не читал содержание. Такое возможно при закрытом типе документа.
Скрин завещания
Завещание в конверте
Согласно ст. 1126 ГК РФ, гражданин не обязан рассказывать о своём намерении. Он может разделить доли, как посчитает нужным, и не давать объяснений. Содержание документа скрывается от всех до момента оглашения воли, которое произойдёт после смерти собственника.
Он пишет текст собственноручно, упаковывает в конверт, заклеивает и относит в палату. С собой берёт двух свидетелей, которые поставят свои подписи. Нотариус не может вскрыть документ, прочитать содержание и сделать замечания. Такое право появится только после смерти заявителя во время оглашения воли. А значит, оценить грамотность и правомерность до этого момента невозможно. В связи с этим существует угроза аннулирования документа, ведь заявитель мог написать туда, что угодно. Хорошо, если он предварительно получил консультацию специалиста.
Однако на практике совершается распространённая ошибка – текст набирают на компьютере.
Согласно п. 2 ст. 1126 ГК РФ, заявитель должен своей рукой изложить содержание, ведь, возможно, возникнет спор, и потребуется почерковедческая экспертиза. Несоблюдение требования ведёт к признанию бумаги недействительной.
Пример. Валентина, вторая жена умершего, после вскрытия конверта у нотариуса с ужасом узнала, что он оставил всё первой супруге. Чтобы избежать претензий, при жизни мужчина подготовил закрытое завещание, но допустил серьёзную ошибку – оформил текст на компьютере. Нотариус, принимая запечатанный конверт, не мог видеть этого и вовремя поправить заявителя. Согласно пункту 2 статьи 1126 ГК РФ, документ признали недействительным. Имущество поделят по закону в порядке очерёдности.
Ответственность за содержание такого завещания нотариус не несёт. Он только принимает его на хранение до гибели заявителя, сложив в дополнительный пакет и поставив на нём свои пометки. Откроет в течение 15 дней с момента представления свидетельства о смерти родственниками в присутствии свидетелей и заинтересованных лиц, огласит желание умершего и составит протокол, копии которого выдаст наследникам. Если с оформлением всё нормально, то оно вступит в силу.
Что мог попросить завещатель
Иногда претендентов шокирует содержание документа, особенно когда умерший требует что-либо или выдвигает условия (завещательное возложение). Такое право ему даёт статья 1139 ГК. Согласно закону, покойный мог установить условие для наследника – завести семью, получить образование, забрать старенькую бабушку или родственника-инвалида из интерната и многое другое. А чтобы тот выполнил условие, назначил своего душеприказчика (ст. 1134 ГК РФ), который будет контролировать весь процесс, обеспечит сохранность квартиры и передаст бумаги только тогда, когда наследник представит доказательства, например, свидетельство о браке или диплом об образовании. Назначить исполнителем можно кого угодно, даже любого постороннего гражданина или юридическое лицо. Главное, получить его согласие. Понесённые расходы компенсируются из завещанной части, все условия прописывают в документе.
Фото: freepik.com/tuiphotoengineer
Ещё один неприятный сюрприз для родственников – наследственный договор, который покойный при жизни составил с кем-либо. Документ представляет собой соглашение между собственником имущества и получателем о переходе права на квартиру при выполнении вторым каких-то условий. В России этот тип завещания применяется с 1 июня 2019 г. и регламентируется статьёй 1140.1 ГК РФ. Обязательные доли будут выделены, даже если умерший составил соглашение на передачу квартиры целиком.
Получить в этом случае имущество можно, только выполнив требования, прописанные в договоре. Контролировать весь процесс будет назначенный собственником душеприказчик.
Пример. У бабушки нет никого, кроме трёх кошек. Она завещала квартиру соседке по наследственному договору с условием, что женщина заберёт к себе животных и будет содержать их до конца жизни. Чтобы она выполнила требование, бабушка назначила знакомую женщину душеприказчиком. Она отследит, чтобы соседка не выбросила кошек на улицу, а приняла их к себе в дом. А если нарушит условия, то вернёт завещанную квартиру.
Возмущение родственников вызывает ещё и то, что документ имеет приоритет над завещанием, он заверяется у нотариуса, и его также сложно оспорить. Правда, не может быть закрытым и не заключается в чрезвычайной обстановке при угрозе жизни (в простой форме без нотариуса, но при свидетелях).
Согласно ст. 1130 ГК РФ, завещание или договор о наследстве можно поправить или отменить при жизни сторон, при этом предыдущая бумага автоматически признаётся недействительной. Важно, при вступлении в права наследство нужно убедиться, нет ли другого документа.
Оспорить завещание крайне сложно. Должны быть серьёзные причины, доказывающие невменяемость наследодателя, – алкогольное и наркотическое опьянение, нахождение под психотропными или сильнодействующими лекарственными препаратами, страх от угрозы физической расправой. Если эти факты получится доказать в суде, то бумагу признают недействительной, а имущество разделят по закону.
«Оспорить завещание можно тоже только по суду, на основании недееспособности наследодателя в момент подписания. Впрочем, совершенно непонятно, как это доказывать, ведь нотариус заверяет дееспособность подписывающего завещание человека»
Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге. Источник: «Разумная недвижимость»
Иногда завещание оставлено, а родственники не объявляются. Нотариус, получив новость о кончине заявителя, начнёт разыскивать наследников, чтобы вскрыть конверт и огласить волю умершего. Если указаны контактные данные претендентов, то нотариус без труда найдёт их. В противном случае разместит информацию на сайте конторы, в социальных сетях или даст объявление другим способом.
Вступление по закону
Если умерший не оставил завещания, то нотариус разделит имущество в порядке установленной законом очерёдности. Представитель второй группы вступает при отсутствии лиц из первой, а третьей, когда никто не объявился из второй, и т.д.
Таблица 1. Порядок распределения имущества между родственниками
| Очередь | Основные претенденты | Имеющие право представления |
| I | Дети, супруги, родители | Внуки и потомки |
| II | Полнородные и не полнородные братья и сёстры, дедушки и бабушки | Племянники
|
| III | Тёти и дяди | Двоюродные братья и сёстры |
| IV | Прадедушки и прабабушки | – |
| V | Двоюродные бабушки, дедушки, внуки | – |
| VI | Двоюродные правнуки, племянники, тёти, дяди | – |
Источник: статьи 1142, 1143, 1144, 1145 ГК РФ
Право представления вступает в силу, когда основного претендента нет в живых, но если бы он был, то получил бы свою долю. Вместо него имущество унаследует его потомок.
Например, у дедушки был только сын, который умер задолго до него, но оставил после себя дочь. Девочка получит долю отца в наследстве дедушки по праву представления.
Если никто из родственников с первой по шестую линию не объявился, то к наследованию допускаются отчимы и мачехи, пасынки и падчерицы.
Существуют категории лиц, которые не могут претендовать на имущество умершего:
- недостойные наследники, признанные таковыми по решению суда;
- мать или отец, лишённые родительский прав или злостно уклоняющиеся от уплаты алиментов.
Фактическое принятие
Когда наследник проявил участие по отношению к квартире, то может претендовать на неё. Например, проживал в ней, сделал ремонт, оплачивал квитанции за коммунальные услуги, обеспечивал сохранность (поставил замки, сигнализацию и т.д.), а также выплатил долги за умершего. Любое из перечисленных обстоятельств даёт право заявить себя фактическим наследником этой квартиры (п. 2 ст. 1153 ГК РФ).
Пример. У Николая остались только дом в ипотеке и две родные сестры Людмила и Галина. Обе женщины одинаково претендуют на неё как наследники второй очереди. Правда, первая, чтобы завладеть жильём, погасила остаток кредита. Предоставив платёжки и справки нотариусу, она вступила в наследство фактическим путём. Галина, не разбираясь в законодательстве, упустила возможность получить половину дома.
Нотариусу, ведущему дело, представляют какое-то доказательства своего участия:
- справки, договоры, выписки, квитанции;
- доводы свидетелей – соседей, работников, оказывающих услуги, и т.д.;
- вещи, находящиеся на хранении, – антиквариат, ювелирные украшения, картины и т.д.
Обычно этого достаточно нотариусу, чтобы установить претендента наследником по факту. Если он отказал, придётся отстаивать права на имущество в районном или городском суде по месту нахождения квартиры.
Пошаговая инструкция оформления
Процедура, независимо от способа наследования, практически всегда проходит по одному алгоритму.
Шаг 1. Обратиться к нотариусу
Получив свидетельство о смерти, родственники снимают с регистрационного учёта покойного (подают документ в МФЦ) и обращаются к любому нотариусу для открытия наследственного дела.
Здесь претенденты пишут заявление о принятии наследства. Документ составляют в свободной форме, но с обязательным указанием сведений о:
- нотариусе – ФИО, местонахождение палаты;
- заявителе – ФИО, адрес по прописке, степень родства умершему, контактный телефон;
- наследодателе – ФИО, годы жизни, номер и серия свидетельства о смерти.
Скрин шаблона заявления
Скачать пример заявления на принятие наследства
К нему прилагают обязательные документы для наследства, без которых открытие дела невозможно:
- свидетельство о смерти;
- справку из домовой книги – для проверки проживающих лиц на одной площади с умершим;
- паспорта наследников;
- подтверждение родства – свидетельства о рождении, браке, усыновлении;
- завещание или наследственный договор – если они на руках;
- пенсионное удостоверение или справку об инвалидности, нетрудоспособности и т.д. – для получения обязательной части;
- подтверждение факта приобретения помещения – договор купли-продажи, дарения, приватизации или свидетельство о наследовании;
- выписку о праве собственности с указанием долей и залогов;
- технические документы из БТИ – план и оценка стоимости (услуга платная).
Дополнительно могут потребоваться:
- заявление на отказ – при нежелании наследника вступать в права;
- документы законных представителей (родителей, опекунов) – при наследовании долей несовершеннолетними или недееспособными гражданами;
- доверенность – при представлении интересов претендента другим лицом.
Расходы на оформление
Первых затрат потребует обращение к независимым экспертам для определения стоимости квартиры, на основании которой рассчитывается госпошлина у нотариуса. Например, в МОСГОРБТИ цена зависит от квадратуры. Если квартира не больше 60 кв. м, то оформление отчёта стоит около 2 500 руб., для площади 61–85 кв. м – около 3 200 руб. и т.д. Важно, чтобы исполнитель имел лицензию на ведение деятельности и выдал заключение, которое предоставляется нотариусу.
Фото: freepik.com/ ali-production
Услуги нотариальной конторы тоже платные. Претенденты оплачивают работу по удостоверению документов, согласно статье 333.24 НК РФ. При необходимости запросить составление текста, например, доверенности или заявления об отказе от доли. Цены на сопроводительные работы устанавливаются региональной палатой и могут незначительно отличаться.
Таблица 2. Размер государственного сбора за совершение нотариальных действий
| Услуга | Процент от стоимости имущества |
| За выдачу свидетельства о праве на наследство | ● 0,3%, но не более 100 тыс. руб. – детям, супругам, отцу и матери, родным братьям и сёстрам;
● 0,6%, но не более 1 млн руб. – другим наследникам. |
| Вскрытие и оглашение завещания в конверте | 300 руб. |
| Доверенность | 200 руб. |
Источник: ст. 333.24 НК РФ
Существуют отдельные категории лиц, которые освобождаются от уплаты госпошлины (ст. 333.38 Налогового кодекса):
- инвалиды I и II группы – на 50%;
- наследники, проживающие в одной квартире с умершим на день смерти и продолжающие проживать после него;
- несовершеннолетние и недееспособные лица;
- наследующие имущество погибшего при выполнении государственного и служебного долга, а также подвергшегося политическим репрессиям.
К числу погибших относят умерших в течение одного года из-за ранения или заболевания, полученного при названных обстоятельствах. Для оформления льготы предоставляют нотариусу подтверждающие документы и справки.
За подготовку свидетельства о правах на наследство платят отдельно по тарифам региона с каждого претендента за принятый объект, указанный в документе. К примеру, в Москве цена на бумагу составляет 6 000 руб., а в Санкт-Петербурге – 5 500 руб.
Многие путают уплату сборов в нотариальной палате с налогом на наследство, который упразднили ещё с 1 января 2006 г. Теперь его заменяют государственные пошлины, уплачиваемые в нотариат.
Кроме этого, часто приходится запрашивать или восстанавливать справки, например, выписка из ЕГРН обойдётся в 400 руб.
Шаг 2. Получить документ о праве
Если было завещание, то нотариус выполнит последнюю волю покойного, раздав свидетельства согласно отписанным долям. В остальных случаях распределит имущество только между теми родственниками, которые заявили о себе в течение шести месяцев.
По окончании процедуры он подготовит для каждого заявителя свидетельство о праве на наследование квартиры или доли в ней. Документ печатают на специальном бланке, содержащем серию и номер, и регистрируют в реестре.
Скрин образца свидетельства о праве на наследство
Выдают его после полугода с момента смерти наследодателя, если сроки не были продлены в связи с судебными разбирательствами, восстановлением пропущенных периодов и т.д. В случае утери бумагу всегда можно восстановить у нотариуса.
Шаг 3. Оформить в собственность
Чтобы стать полноправным хозяином квартиры, потребуется внести изменения в Росреестре. Можно воспользоваться услугой нотариуса, который отправит бумаги на регистрацию. Однако допускается и самому подать в многофункциональный центр следующие документы:
- паспорт;
- свидетельство о наследовании квартиры;
- квитанцию об оплате госпошлины – 2 000 руб.
Сроки регистрации составляют 9 дней. По окончании собственнику вручают справку из ЕГРН с отражением изменений.
Справка! С 2006 г. налог на унаследованное жилье не взимается, независимо от того, от кого оно получено — близких родственников или чужих людей.
Получив в наследство имущество, владелец может его продать или подарить. В этом случае главное, помнить про налоги – он должен после получения дохода заплатить в бюджет 13% НДФЛ от вырученной суммы.
Фото: Twitter @nevskyaliance
Согласно п. 3 ст. 217.1 НК, члены семьи и близкие родственники освобождаются от налога, если продали унаследованную квартиру через 3 года. Для остальных работает правило 5 лет.
Но со вступлением закона № 210-ФЗ от 26.07.2019 изменились нормы налогообложения выручки от продажи. Если жильё было единственным, то минимальный срок владения составит 3 года. Не платится налог с продажи квартиры, если собственник на полученные деньги в течение 90 дней приобрёл новую жилую недвижимость. В остальных случаях – пять лет.
Собственник имеет право на вычет 1 млн руб. Это означает, что, продав квартиру за 2,5 млн руб., налогом будет облагаться только 1,5 млн руб.
Пример расчёта. Надежда получила квартиру в наследство, но через полгода её продала за 3,5 млн руб. Женщина не выдержала минимальный срок, поэтому заплатит НДФЛ с полученных от сделки денег. Она воспользовалась правом на вычет 1 млн руб. и перечислила в бюджет: 2,5 млн руб. × 13% = 325 тыс. руб.
С 2019 г., на основании ФЗ №325 можно применить вычет «доходы-расходы». В этом случае прибыль уменьшают на сумму, которую наследодатель потратил на покупку жилья при жизни, но при условии, что сохранились подтверждающие документы.
Можно ли пропустить срок
Общий период ведения наследственного дела составляет 6 месяцев со дня смерти гражданина. Если его признали умершим по суду, то с даты акта или постановления.
В некоторых случаях срок могут увеличить:
- если родственники первой очереди отказались от прав или погибли, то потребуется привлечь лиц следующей категории, и дело затянется на 3–6 месяцев;
- если имеется нерожденный, но уже зачатый ребёнок, являющийся законным наследником покойного, нотариус будет ждать его появления на свет.
«В сделке с квартирой, где правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство, могут быть сложности. Так, могут появиться наследники, пропустившие установленные законом сроки вступления в наследство, например, находясь в плену или в коме. Также существуют категории граждан, имеющих обязательную долю в наследстве. Они могут обратиться в суд с заявлением о нарушении своих прав»
Елена Аленчева, менеджер ГК «Невский Альянс». Источник: «РН»
Пропустить сроки можно, но только по уважительной причине. Например, из-за болезни, нахождения в стационаре, командировке, за границей, отбывания наказания в местах лишения свободы. Восстанавливают срок только судьи по представленным доказательствам – справкам, выпискам, билетам. Тем, у кого нет таких документов, в приёме искового заявления откажут.
Единственный способ обойти суд – уговорить получателей, уже вступивших в права и в некоторых случаях даже оформивших собственность, на пересмотр наследственного дела. Очевидно, что гражданин, заплативший госпошлину нотариусу и Росреестру за оформление прав, не станет отказываться от имущества, поэтому придётся готовить иск. Если судья встанет на сторону опоздавшего и признает все свидетельства наследников недействительными, распределение долей проведут заново.
«Сроки исковой давности по таким делам, как вступление в наследование и оспаривание завещаний, устанавливаются до трёх лет. Однако, если кто-либо из наследников покойного не знал о его кончине либо был не в курсе того, что он имеет право на получение доли в его собственности, то в соответствии со ст. 200 ГК РФ течение такого периода начнется с того дня, когда наследник узнал об этом факте»
Елена Ухова, кандидат юридических наук. Источник: «РН»
Можно ли отказаться
Никто не заставляет граждан принимать имущество покойного, тем более, если он оставил после себя долги. К примеру, обременённая банком квартира может добавить существенных проблем с выплатой задолженностей, или вовсе отнимут её.
Многие претенденты, узнав о залогах, сразу заявляют, что не желают брать такое имущество, а примут только необремененное. Однако так нельзя. Наследник берёт или всё, включая долги, или ничего. Впоследствии передумать не получится, отказ обладает необратимой силой. Факт непринятия имущества фиксируется в единой системе нотариата.
Скриншот отказного заявления
Скачать образец заявления об отказе
Желающий отречься от квартиры подаёт нотариусу документ в течение 6 месяцев, пока идёт наследственное дело. Причину можно не указывать. Мнение супруга не имеет значения. А вот несовершеннолетним и недееспособным гражданам нужно согласовать своё решение с органами опеки и получить от них одобрительный документ. Госпошлина за принятие отказа не взимается. Однако если нужно составить заявление, то за отдельную плату нотариус поможет в этом.
Отказаться можно как просто, так и в пользу кого-либо. Однако нельзя передать:
- устанавливая свои условия;
- посторонним лицам, недостойным наследникам и лишённым права вступления, например, отцу, который не платил алименты умершей дочери;
- если имеется поднаследник;
- доля является обязательной.
Тем, кто так и не заявил о себе и не желает вступать в права, можно вообще не ходить к нотариусу. Если от квартиры отпишутся все, то она перейдёт государству как выморочное имущество.
Автор: