Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости: как это сделать самому
Если кадастровая стоимость объекта недвижимости выше рыночной, её размер можно уменьшить. Документы подаются в комиссию Росреестра или суд. Однако перед этим важно просчитать выгоду. Когда расходы на процедуру превышают разницу уменьшения, то лучше дождаться планового пересмотра.
Оспорить кадастровую стоимость недвижимости можно, если она превышает рыночную цену объекта или при экспертизе использовались недостоверные данные, повлёкшие увеличение налоговой базы.
Основные понятия
Кадастровая стоимость — характеристика, определяемая по площади объекта, году постройки и дате введения в эксплуатацию, материалам и другим критериям, вплоть до экономической ситуации в регионе. Она введена для исчисления налогов на недвижимость и оформления в собственность. Устанавливается независимыми оценщиками раз в 3-5 лет, а в федеральных городах — раз в 2 года (ст. 24.12 закона № 135-ФЗ от 29.07.1998).
Объекту недвижимости (квартира, дом, земельный участок, гараж, место на паркинге) присваивается кадастровая величина, по которой уплачивается налог на имущество. Она не должна быть больше рыночной.
Чтобы понять, завышена величина или нет, нужно сравнить данные по кадастру и сумму, на которую реально приобрести аналогичную квартиру или дом. Узнать цены на объект можно на любом сайте с объявлениями о купле-продаже недвижимости. А сведения по кадастровой стоимости публикуются на сайте Росреестра.
Скриншот результата проверки на сайте Росреестра
В случае, когда независимые лица оценили объект дороже, чем его можно продать, владелец может оспорить выводы. Иногда кадастровая величина завышается, потому что эксперты при расчёте использовали неверные сведения, например, ошиблись в дате постройки или ввода в эксплуатацию, неправильно определили материалы, этажность дома и т.д. В результате уже только поэтому цена может взлететь, хотя, на самом деле, дом старый и будет продан на рынке гораздо дешевле. В этом случае нужно понять, по каким данным рассчитывали величину.
Отчёт о проверке выложен в свободном доступе на портале Росреестра (вкладки Физическим лицам — Электронные сервисы — Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки). Информацию с раздела «Сведения об объекте недвижимости из отчёта» нужно сопоставить с документами. После анализа будет понятно, где кроется ошибка и чего требовать от Регпалаты.
Что делать дальше
Если собственник обнаружил значительное завышение цены в кадастре, по которой он платит неоправданно большой налог, то можно отправляться в уполномоченный орган. Однако сначала желательно просчитать, насколько уменьшится цена после пересмотра, и выгодно ли это.
При обращении заявителю придётся самому доказывать неправильность расчётов. Может потребоваться вызов эксперта в целях проведения новой оценки. Услуга платная (в Москве — от 4 000 руб., по данным предложений в Яндекс.Директ). Если дело дойдёт до суда, нужно будет заплатить госпошлину: 300 руб. для граждан и 2 000 руб. для организаций. Нецелесообразно браться за пересмотр, когда расходы превышают разницу стоимости до и после пересчёта.
При заметной выгоде можно готовить заявление и сопутствующие документы.
Фото: rawpixel/pixabay
Куда обращаться
Порядок пересмотра регламентируется законом № 237-ФЗ от 03.07.2016 и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.2015.
Заявители — граждане и юридические лица:
- собственники квартир, домов, земель и других построек, за которые они платят налог;
- арендаторы, когда для выставления им счетов исходят из кадастровой стоимости объекта.
Первоначально обращаются в подведомственную комиссию Росреестра по рассмотрению споров. Если решение экспертов не устроит, можно подавать иск.
Граждане могут миновать комиссию, им закон разрешает сразу пойти в суд. Юридические лица вначале должны попытаться уладить проблему в ведомстве.
Комиссия
Обращаются в орган по месту расположения недвижимости. Для этого заполняют заявление и собирают бумаги, подтверждающие недостоверные сведения при определении кадастровой величины:
- свежая выписка из ЕГРН;
- нотариальная копия документа о праве на имущество;
- отчёт независимого эксперта (если рыночная цена отличается от кадастровой более чем на 30%);
- бумаги, содержащие достоверную информацию о квартире, доме и т.д.
Пакет документов подают лично или почтовым отправлением с описью вложения.
Сроки вынесения вердикта составляют 30 суток с момента подачи. В течение 7 рабочих дней собственнику сообщается дата заседания. На нём должны присутствовать не менее 50% членов. Иначе решение не будет иметь юридическую силу.
Если комиссия встанет на сторону заявителя:
- при обнаружении ошибки экспертиза будет проведена заново;
- при завышении — величина понижена до уровня рыночной цены.
В случае отказа готовят иск в суд. Решение направляется заявителю в течение 2 дней с момента окончания заседания.
Фото: StarFlames/pixabay
Суд
Споры о кадастровой стоимости рассматривает областной, краевой или суд города федерального значения. По данным делам есть срок давности — 5 лет (п. 3 ст. 245 КАС РФ).
Необходимые документы:
- исковое заявление;
- выписка из Единого государственного реестра с информацией о стоимости и дате её определения;
- нотариальная копия свидетельства о праве собственности;
- заключение об оценке недвижимости;
- экспертиза отчёта независимым лицом;
- ответ комиссии;
- бумаги, содержащие достоверную информацию об имуществе, на основании которых вносятся изменения;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Если заявитель отправляет на заседание своего представителя, дополнительно прикладывают доверенность и документ, подтверждающий наличие у него высшего юридического образования.
Сроки рассмотрения составляют 2 месяца, а в случае обращения в Верховный Суд РФ — 3 месяца. В связи со сложностью дела председатель может продлить их ещё на 30 дней. О дате заседания стороны оповещаются заранее. Неявка лиц не препятствует рассмотрению дела. Если недвижимость долевая, участие всех собственников в процессе необязательно.
С момента вынесения определения участникам спора отводится 30 дней на обжалование. При положительном исходе истец передает полученный документ в Регпалату, на основании которого специалисты внесут исправления. Новая величина будет учитываться с года, в котором рассматривалось дело.
Материал в тему! Как объединить доли в квартире: пошаговая инструкция.
Когда нужна экспертиза
Подведомственная комиссия не требует собственника проводить осмотр имущества. Однако если разница между кадастровой и рыночной ценой превышает 30%, процедуры не избежать. Поэтому перед подачей документов заявителю лучше уточнить в Росреестре, нужно ли ему экспертиза. В суде она потребуется, независимо от разницы в величинах.
Подается только тот отчёт, который составлял профессиональный эксперт. Он должен состоять в СРО и нести ответственность за свою работу. Перед оценкой заключается договор с владельцем имущества на оказание услуг, даже если эксперт не работает в аккредитованной фирме, а ведёт частную практику.
Осмотр помещения или земельного участка проводится с соблюдением законных стандартов, норм и требований. По окончании владельцу объекта выдаётся заключение в виде отчёта. Иногда требуется ещё одна экспертиза, подтверждающая достоверность предыдущей, правомочий оценщика и соответствие его работы федеральным стандартам.
В сюжете сотрудник управления Росреестра даёт разъяснения о понятии и значении стоимости, дает советы, что делать при несогласии с оценкой.
Автор: