Как объединить доли собственника в квартире: документы, порядок, инстанции

Гражданин может стать владельцем нескольких долей в квартире по разным основаниям. При желании он может их объединить. Для этого нужно лично, удаленно или через представителя обратиться в территориальный орган Росреестра с заявлением о перерегистрации права собственности, паспортом и правоустанавливающими документами.

Совладельцам квартиры в определенных случаях требуется объединить свои доли. Мотивы у сособственников бывают разные. Например, когда один из них решил выкупить квадратные метры, принадлежащие другим дольщикам. Или если доля умершего собственника по наследству переходит близкому родственнику-совладельцу, увеличивая его часть жилища. Иногда доли нескольких совладельцев аккумулируются в одних руках, и вместо общей образуется единоличная собственность.

Способы приращения долей

В гражданском законодательстве РФ нет термина «объединение долей». Есть понятие «переход права собственности» на долю к гражданину, который уже владеет частью жилплощади. Или собирается приобрести несколько долей у разных сособственников. Переход права собственности к другому лицу регистрируется органами Росреестра.

Существует три основных способа объединения долей в квартире:

  • их выкуп;
  • через процедуру дарения;
  • путем наследования одной или нескольких долей.

У каждого способа есть правовые нюансы, о которых следует помнить и приобретателям квартирной доли, и тем, кто собрался ее отчуждать.

Выкуп

В этом случае между владельцем и приобретателем долевого объекта заключается договор купли-продажи.

Обращаем внимание! С 2016 года договор о продаже доли в жилой недвижимости в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Это правило действует в том случае, если квартира находится в общей долевой собственности.

Например, если супруги решили продать квартиру, которая находится в их совместной собственности, им необязательно прибегать к услугам нотариуса. Но если они владеют недвижимостью в долях, то договор купли-продажи необходимо нотариально заверить. При этом неважно, продается только одна из долей или вся квартира целиком.

Когда квартира приобретена в ипотеку и кредит еще не погашен, то продажа доли в ней возможна только с разрешения банка. Пока заемщик с ним полностью не рассчитается, он вправе контролировать любое отчуждение недвижимости, так как является залогодержателем в отношении ее владельца (346-я статья Гражданского кодекса).

Если же собственником доли является несовершеннолетний, придется не только нотариально удостоверить сделку, но и получить на нее письменное разрешение – от органов опеки и попечительства.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире. Форма актуальна на апрель 2018 года.

Дарение

Объединить две (или больше) доли квартиры в одну можно через оформление дарственной. Этот способ часто выбирают родственники, являющиеся сособственниками недвижимости. При близком родстве данная сделка выгодна, так как одаряемые лица освобождаются от уплаты немалой суммы налога за полученный доход.

НДФЛ – налог на доходы физических лиц — не уплачивается, если дарение части недвижимости происходит между следующими категориями родственников (217-я статья Налогового кодекса):

  • родителями и детьми (приемными или родными);
  • сёстрами и братьями (в том числе – неполнородными, у которых только один общий родитель);
  • супругами;
  • бабушками/дедушками и внуками/внучками.

Одаряемые, состоящие с дарителем в иных родственных связях и не состоящие в них вовсе, должны заплатить НДФЛ:

  • 13 % от стоимости доли – для налоговых резидентов (к ним относится подавляющее число россиян);
  • 30 % от стоимости доли – для налоговых нерезидентов.

Получив долю в дар, ее нужно задекларировать. Сколько она примерно может стоить, налоговики будут исчислять самостоятельно – на основании своих методик и поданных налогоплательщиком документов (вместе с декларацией). Если начисленная сумма налога покажется гражданину чрезмерной, он вправе ее оспорить в суде.

Поскольку дарение доли является одним из способов ее отчуждения, эта сделка также потребует нотариального удостоверения.

Скачать образец договора дарения доли в квартире. Форма актуальна на апрель 2018 года.

Наследование

Объединение долей иногда требуется, если один из дольщиков получает другую долю по наследству. Унаследовать долю в жилище можно по закону или по завещанию. Переход права собственности регистрируется на основании свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом.

Особый случай

Иногда собственники жилья интересуются, можно ли объединить несколько долей в квартире, принадлежащих единственному владельцу недвижимости по разным основаниям (и по разным документам). Например, распространена ситуация, когда в квартире проживают два супруга и их единственная дочь. Жилое помещение находится в общей долевой собственности, и каждый член семьи имеет свидетельство о собственности на 1/3 квартиры. У каждого супруга есть завещание на свою долю, составленное в пользу дочери. После смерти отца она получает его 1/3 жилья, а после кончины матери – еще и ее долю. Каждый раз Росреестр оформляет ей отдельное свидетельство о собственности (на родительскую долю).

Таким образом, после смерти обоих родителей у дочери остается 3 свидетельства о собственности – в отношении своей части квартиры и тех, что перешли ей по наследству. В 2015 году из-под пера Минэкономразвития РФ вышло несколько Писем, разъясняющих, что фактически в этом случае владелец нескольких долей является единоличным владельцем всей квартиры.

Внимание! Исходя из смысла 244-й статьи Гражданского кодекса, одно лицо не может быть участником долевой собственности, то есть содольщиком самому себе. В качестве единоличного собственника оно должно рассматриваться независимо от того, был ли оформлен по инициативе гражданина единый документ – о собственности на целую квартиру, — или у него на руках так и имеется несколько бумаг (на каждую долю).

Процедура объединения долей

Гражданин, желающий объединить доли в квартире, должен подать заявление о регистрации права собственности на целый (объединенный) объект. То есть, если ему, например, по разным основаниям и документам принадлежит 2 доли из трех (1/3 + 1/3), он просит зарегистрировать право на 2/3 доли в общей собственности на квартиру.

Документы и пошлина

К заявлению прилагается документальный пакет:

  • паспорт заявителя;
  • все свидетельства (выписки) о праве собственности на принадлежащие ему доли;
  • правоустанавливающие документы (на основании которых заявитель становился собственником долей: договор дарения, нотариальное свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи и т. д.);
  • квитанция об уплате госпошлины.

Внимание! Госпошлина за государственную регистрацию прав на недвижимость для физических лиц в 2018 году составляет 2 000 рублей.

Куда обращаться

Зарегистрировать объединение долей уполномочен Росреестр. Собственник вправе обратиться в это ведомство различными способами:

  • лично передать пакет документов чиновнику ведомства;
  • направить туда доверенное лицо (в этом случае к пакету документов необходимо добавить его паспорт и доверенность от дольщика);
  • лично или через представителя подать заявление и бумаги через МФЦ;
  • действовать удаленно – через портал ГОСУСЛУГИ;
  • отправить все документы по почте.

Работники Росреестра должны произвести регистрацию в течение трех рабочих дней. Если собственник или его доверенное лицо подавали документы в многофункциональный центр, срок увеличивается до пяти дней.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Багрова Наталья Автор: . Образование: юридическое, специализация – гражданское право. Опыт 14 лет.
12 апреля 2018.
О нас | Эксперты и авторы | Контакты | Поиск
Отправляя любую форму на сайте, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
© «Я — Капиталист» 2014-2017. Копирование материалов строго запрещено!