Нотариальное удостоверение сделки купли-продажи квартиры

Нотариальное удостоверение – для одних сделок оно обязательно, для других – достаточно и соблюдения простой письменной формы. При продаже квартиры нужно определиться, требуется ли заверка договора в нотариальной конторе. Если не требуется, то такое удостоверение все равно можно произвести добровольно, так как в этом способе имеются свои преимущества.

Купля-продажа недвижимости всегда была и остается сейчас одной из самых распространенных сделок в гражданском обороте. Активно продают и покупают имущество и юридические лица, и граждане. Среди последних актуальным является вопрос, в каких случаях осуществляется продажа квартиры через нотариуса, а когда к нему обращаться не обязательно.

Форма договора

Приобретение квартиры – по сути, это двусторонняя или многосторонняя сделка, которая также называется договором. Законодательство для договоров определяет различные формы. В частности, они могут быть заключены как в устной, так и в письменной форме. Письменная форма также может быть совершена в двух видах:

  • простой;
  • нотариальной.

Согласно ст. 161 ГК оформление договора в простой форме необходимо в случае:

  • если хотя бы одной стороной является организация;
  • если цена договора составляет больше 10 000 руб.;
  • если такая форма установлена законом.

Необходимость нотариального удостоверения

Случаи, когда должно соблюдаться нотариальное удостоверение соглашений, так же установлены законодателем. Исходя из п. 2 ст. 163 ГК, обращаться к нотариусу необходимо, если:

  1. Такое удостоверение предписано соответствующей нормой закона.
  2. Сделка может быть заключена в простой форме, но стороны определили, что она должна быть нотариально удостоверена.

Касательно рассматриваемой ситуации по купле-продаже квартиры общее правило таково: для заключения этого соглашения достаточно простой письменной формы. Другими словами, требований по обязательному нотариальному свидетельствованию этого вида гражданско-правового договора законодательство не содержит.

Продажа доли в квартире через нотариуса

Вместе с тем в определенных случаях при продаже и покупке квартиры, а также другой недвижимости услуги нотариуса все же будут необходимы. Так, из ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, который регламентирует отношения, возникающие при регистрации недвижимости, следует следующее.

Продажа или иное отчуждение жилого помещения, которое находится в общей долевой собственности у нескольких лиц, должны быть в обязательном порядке нотариально удостоверены. Это относится и к случаям, когда продается только какая-то доля в квартире, и когда одновременно продаются все доли по одному договору.

Продажа квартиры, когда она находится в долевой собственности, имеет свои особенности. Так, если один из владельцев решит продать свою долю третьему лицу, то он должен будет соблюсти определенный порядок.

  1. Предложить приобрести его долю остальным собственникам долей, которые имеют преимущественное право на ее покупку перед третьими лицами.
  2. В случае если они не желают приобретать долю, то нужно получить от них соответствующий письменный отказ от приобретения, который удостоверить нотариусом.
  3. Если сособственники уклоняются от дачи письменного отказа или иным образом затягивают решение данного вопроса, им направляется письменное уведомление о продаже доли с указанием всех существенных условий, на которых она будет производиться.
  4. После отправки уведомления сособственникам предоставляется 1 месяц для приобретения доли. Если в течение этого периода они не выкупят продаваемую часть квартиры, то ее владелец вправе продать ее любому лицу с оформлением через нотариуса.
  5. Подтверждающие соблюдение указанного порядка документы подаются вместе с договором купли-продажи в регистрирующий орган. При их отсутствии в регистрации перехода права собственности будет отказано.

Соблюдать приведенный порядок нет необходимости, когда все доли продаются одновременно, а также когда доля приобретается сособственником.

Другие случаи, при которых необходимо нотариальное удостоверение

Помимо продажи доли законодательство предписывает осуществлять нотариальное удостоверение договора купли-продажи, когда отчуждаемое жилое помещение:

  • принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия;
  • принадлежит лицу, признанному в установленном порядке ограниченно дееспособным;
  • реализуется на условиях опеки.

Потребуется обращаться к нотариусу и в том случае, когда продавец или покупатель не может самостоятельно расписаться в договоре. Это может быть обусловлено:

  • физическим недостатком;
  • болезнью;
  • неграмотностью.

В данной ситуации вместо лица, которое не может расписаться, подпись в договоре купли-продажи делает другое лицо. Нотариус при этом свидетельствует подпись этого гражданина, подтверждает волеизъявление продавца или покупателя, указывает в договоре причину, по которой сторона не может самостоятельно поставить подпись.

Подготовка документов для нотариуса

Решив воспользоваться услугами нотариуса, можно снять с себя некоторые заботы по подготовке и оформлению необходимых для сделки документов. От продавца и покупателя понадобятся:

  • паспорта;
  • правоустанавливающие документы на отчуждаемую квартиру, в том числе свидетельство о праве собственности;
  • нотариально удостоверенные согласия от супругов обоих сторон на продажу и покупку;
  • справку (выписку) о количестве зарегистрированных в жилом помещении лиц;
  • паспорт на квартиру.

Договор купли-продажи подготовит сам нотариус. В зависимости от разных обстоятельств приведенный список может дополняться другими документами. Например, если собственник квартиры несовершеннолетний, то потребуется соответствующее согласие органов опеки.

В случае с отчуждением доли квартиры процедуру соблюдения права преимущественной покупки может осуществить нотариус (составление письма-уведомления, направление его сособственникам и т.п.).

Стоимость услуг

Расценки на стоимость нотариальных услуг закреплены законодательными актами, а именно Налоговым кодексом и Основами РФ о нотариате. Согласно этим нормативным документам, оформление сделки купли-продажи квартиры через нотариуса будет зависеть от определенных условий.

Таблица 1. Нотариальные тарифы
В случае, если законом разрешено обойтись без нотариального удостоверения договора отчуждения, но стороны решили обратиться к нотариусуСтороны договора купли-продажи являются близкими родственникамиЕсли стоимость квартиры меньше или равна 10 млн. руб. – тариф составит 3 000 руб. + 0,2% от стоимости продаваемого жилого помещения
Если стоимость больше 10 млн. руб. – нотариус возьмет плату в размере 23 000 руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. Однако он не может потребовать оплаты своих услуг на сумму больше 50 000 руб.
Стороны договора купли-продажи не связаны близкими родственными отношениямиПри цене сделки (цене квартиры) меньше 1 млн. руб. сумма для оплаты услуг нотариуса составит 3 000 руб. + 0,4% от цены продаваемого жилого помещения
Если квартира оценена в пределах от 1 млн. до 10 млн. руб. придется заплатить 7 000 руб. и 0,2 % от той суммы, которая будет превышать 1 млн. руб.
При цене квартиры больше 10 млн. руб. цена нотариальных услуг составит 25 000 руб. и 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн. руб. При этом нотариус не вправе требовать оплаты суммы более 100 000 руб.
В случае, если законодательными актами установлено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры
Вне зависимости от родственных отношений сторонСтоимость нотариальных услуг складывается из 0,5% от стоимости продаваемой квартиры. При этом сумма государственной пошлины не может быть больше 20 000 руб. и меньше 300 руб.

Следует иметь в виду, что если сделка происходит вне помещения нотариальной конторы, то оплата за услуги возрастет в 1,5 раза. Помимо этого, сверх перечисленных сумм при оформлении сделки купли-продажи через нотариуса сторонам договора может быть предъявлена к оплате сумма за работу технического и правового характера.

Срок регистрации

218-ФЗ определены сроки, в течение которых Росреестр обязан зарегистрировать право собственности на квартиру, приобретенную покупателем. В случае, когда купля-продажа оформлялась нотариусом, срок регистрации такой сделки самый минимальный – 3 рабочих дня.

И даже этот срок можно сократить. Для этого нужно подать документы в электронной форме – на следующий день регистрация будет завершена. Отправить документы на регистрацию электронным способом может нотариус.

Преимущества нотариально удостоверенной сделки

Хотя услуги нотариуса достаточно высоки, они себя оправдывают следующим:

  1. Обстоятельства нотариально удостоверенного договора купли-продажи не требуют доказывания, соответственно, такой договор будет значительно труднее оспорить.
  2. Осуществляется выяснение личности сторон и их дееспособность.
  3. Проводится проверка на «чистоту» реализуемого недвижимого имущества.
  4. В случае ошибки, совершенной нотариусом, он будет обязан возместить вред.
  5. Сокращенные сроки регистрации.

В любом случае, если договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, выбор формы его заключения целиком остается за сторонами, собирающимися его совершить.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Антон Васин Автор: . Юрист. Специализация – гражданское, арбитражное, корпоративное, административное право. Общий юридический стаж более 13 лет. Образование: Новосибирский государственный университет, юридический факультет, кафедра гражданского права.
29 марта 2017.

Задайте свой вопрос по теме статьи




О нас | Эксперты и авторы | Контакты | Поиск
Отправляя любую форму на сайте, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
© «Я — Капиталист» 2014-2017. Копирование материалов строго запрещено!