Юридические особенности сделки при продаже квартиры двумя собственниками
Гражданское законодательство России устанавливает, что если продажу квартиры 2 собственника осуществляют сообща, то их отношения между собой могут быть оформлены:
- В виде долевой собственности.
- В виде совместной собственности.
Исходя из этого, покупатель должен учитывать особенности сделки при продаже квартиры, принадлежащей двум собственникам, риски, возникающие при покупке жилья, и документы, которые необходимо истребовать у владельцев.
Чем рискует покупатель
При покупке жилья у несколько собственников покупатель рискует лишиться добросовестно приобретённого им жилища через суд, если:
- Один из собственников не получил согласия от другого сособственника на продажу недвижимости.
- Продавец не уведомил второго сособственника о предстоящей продаже жилья. Таким образом он нарушил его преимущественное право на приобретение доли в квартире.
Документы для заключения сделки
Чтобы исключить из сделки необоснованный риск, необходимо знать, какие документы нужно потребовать у продавца при заключении договора по купле-продаже.
Рисунок 2. Для заключения сделки с двумя сособственниками необходимы дополнительные документы, помимо договора по купле-продаже и свидетельства на право собственности. Источник: сайт ай.сайтапи.орг.
С долевым собственником
Таблица 1. Основные документы при продаже недвижимого объекта долевым сособственником. Источник: правовой портал Консультант.ру
| Документ | Вид документа | Комментарий |
| Основание для владения жилищем (приватизационный договор, решение суда, договор купли-продажи) | Общий для договоров по купле-продаже жилых помещений | Документ, удостоверяющий переход прав владельца от одного физлица к другому. |
| Свидетельство на право собственности | Общий | Официальная бумага из Росреестра, подтверждающая факт государственной регистрации квартиры на собственника. |
| 1. Письменное уведомление второго сособственника с предложением приобрести долю. 2. Письменный отказ второго собственника от покупки доли квартиры. | Обязательный | Документ, необходимый для передачи доли в недвижимости третьему лицу, если второй владелец не хочет её купить. |
Скачать договор купли-продажи квартиры с двумя собственниками (образец для долевых владельцев).
С совместным собственником
Таблица 2. Основные документы, необходимые совместному сособственнику для отчуждения жилья. Источник: правовой портал Консультант.ру
| Документ | Вид документа | Комментарий |
| Основание для владения жилищем (приватизационный договор, решение суда, договор купли-продажи) | Общий | Документ, удостоверяющий переход прав собственника от одного физлица к другому. |
| Свидетельство на право собственности | Общий | Официальная бумага из Росреестра, подтверждающая факт государственной регистрации жилья. |
| Нотариально заверенный документ, подтверждающий согласие первого владельца на продажу жилья вторым владельцем. Этот документ необходим в случае, если один из собственников не может принять участия в сделке. | Обязательный | Совместной собственностью её владельцы распоряжаются сообща. Поэтому требуется либо личное присутствие обоих владельцев при заключении договора, либо письменное согласие одного из собственников на сделку. |
Скачать договор купли-продажи квартиры с двумя собственниками (образец для совместных владельцев).
Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры другим супругом.
Важный нюанс: Если совместными сособственниками жилья являются жена и муж, то закон предусматривает возможность продать жилую недвижимость без получения нотариально заверенного согласия либо личного согласия одного из супругов. Продавцу во время совершения сделки необходимо предъявить покупателю брачный контракт. В документе должно быть указано, что квартира принадлежит только продавцу и у другого супруга нет прав собственника в отношении отчуждаемого жилья.
Дополнительные документы
К дополнительным документам, которые проверяются перед передачей денег при продаже квартиры двумя собственниками, относятся:
- Паспорт.
- Технический паспорт жилого помещения.
- Справка из ЖЭК, содержащая в себе сведения о прописанных в квартире жильцах.
- Счета на коммуналку об отсутствии долгов.
Сколько договоров заключается?
Если продажу квартиры осуществляют два собственника вместе, то достаточно заключения 1 договора. В документе нужно указать персональные данные двух владельцев жилой недвижимости и покупателя.
Важный нюанс: Продавать жильё может один из долевых владельцев без присутствия второго в месте совершения сделки. В данном случае покупателю нужно потребовать, чтобы он показал нотариальное согласие второго собственника на продажу.
При продаже квартиры, которой собственники владеют совместно, составляется 1 договор. Со стороны продавца его могут подписать как оба владельца, так и один из них. Единоличное распоряжение имуществом возможно, если второй сособственник это письменно разрешил. Такое разрешение обязательно заверяется у нотариуса.
Порядок действий
Для долевого собственника
- Подготовить пакет документов для заключения сделки.
- Направить письменное уведомление с условиями договора и ценой другому сособственнику с предложением выкупить долю.
- Ожидать ответа 1 месяц.
- При согласии второго владельца продать ему свою долю недвижимости на указанных в уведомлении условиях. Если второй сособственник не согласен с этими условиями, нужно на переговорах с ним попытаться найти приемлемый для обоих сторон вариант. В случае, если требования покупателя не устраивают продавца, то продавец может отказаться от продажи ему своей части жилья и начать искать другого покупателя.
- При получении письменного отказа или отсутствии ответа в течение 1 месяца обязанность продавца уведомить другого собственника считается выполненной. С этого момента он свободен в выборе покупателя.
Для совместного собственника
- Заручиться письменным согласием второго сособственника, заверенным у нотариуса, либо согласием принять личное участие в сделке. Если решение продать квартиру у 2 собственников не будет единогласным, сделка не сможет состояться.
- Подготовить пакет документов, необходимый для заключения сделки.
- При составлении договора указываются персональные данные только одного из совместных владельцев. Второй сособственник, если он лично участвует в сделке, всего лишь подписывает документ.
Кто платит налоги
Закон возлагает обязанность по выплате НДФЛ в государственную казну на продавца.
Если собственник владел квартирой более 5 лет непрерывно, то он получает право на налоговый вычет из цены сделки, равный 1 млн руб.
Важный нюанс: минимальный срок владения недвижимым объектом для получения права на налоговый вычет уменьшается до 3 лет, если:
- Продавец приобрёл жильё по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Продавец унаследовал или получил жилище в дар от близкого родственника либо члена семьи.
- Продавец получил недвижимость, заключив приватизационный договор.
Если один собственник — ребёнок
В этом случае родители должны предъявить покупателю письменное разрешение, составленное работником органа опеки. Если разрешения у них не будет, то приобретение квартиры станет крайне рискованным. Дело в том, что орган опеки может оспорить такую сделку в судебном порядке, мотивируя иск нарушением жилищных прав несовершеннолетнего.
Рисунок 3. Если один из двух владельцев жилья является несовершеннолетним ребёнком, то для продажи квартиры необходимо разрешение органа опеки. Источник: сайт Бископи.ит.
Важный нюанс: При покупке жилья всегда проверяйте список лиц, прописанных в нём.
Если в квартире будет зарегистрирован несовершеннолетний, то купля-продажа недвижимости будет невозможна до тех пор, пока:
- Орган опеки не одобрит сделку.
- Ребёнка не зарегистрируют по другому адресу.
Можно ли продать квартиру, если один из собственников против?
Таблица 3. Перечень действий при отказе одного из сособственников на продажу квартиры. Источник: правовой портал Консультант.ру.
| Кто возражает | Как действовать |
| Долевой владелец | Второй собственник отправляет ему заказным письмом уведомление с предложением воспользоваться правом на преимущественную покупку доли. Если в течение месяца от второго владельца нет ответа или он присылает письменный отказ, то долю можно продавать третьим лицам. |
| Совместный владелец | Без единогласного решения двух владельцев о продаже квартиры нельзя заключать сделки по купле-продаже с третьими лицами. Варианты решения проблемы: 1. Преобразовать совместное владение недвижимостью в долевую собственность. 2. Предложить денежную компенсацию владельцу, препятствующему продаже жилья, в обмен на его отказ от совместного владения недвижимостью. |
Особенности совершения сделки в общедолевой коммунальной квартире
При покупке комнаты, входящей в состав коммунальной квартиры, необходимо учитывать следующие особенности:
- Размер доли в коммуналке определяется исходя из площади комнаты относительно площади всей квартиры.
- Комнаты, используемые совместно всеми проживающими, например, ванная или кухня, разделяются в зависимости от размера долей жильцов, рассчитанных по правилам, указанным в пункте 1.
Как поступить, если нужно продать комнату, а доли в общих комнатах документально не закреплены? Необходимо договориться с остальными жильцами о разделении общих комнат на доли и заверить соглашение у нотариуса.
Коммунальная квартира является объектом долевой собственности. В связи с этим не следует забывать об уведомлении других жильцов о предстоящей продаже доли, так как у них есть право на преимущественное приобретение продаваемой комнаты.
Важный нюанс: Если потенциальный покупатель страдает заболеванием, указанным в Постановлении Правительства России №378 от 16.06.2006 г., то соседи продавца по коммунальной квартире имеют право запретить ему продажу комнаты такому покупателю или потребовать в суде защиты своих интересов, если они будут нарушены продавцом.
Видео: «Стоит ли покупать долю в квартире»
Учитывая сложности, с которыми может столкнуться покупатель при приобретении квартиры у двух сособственников, следует прислушаться к мнению профессионалов. Они помогут избежать «подводных камней» при продаже жилья.