Сколько на самом деле стоит квартира в новостройке: расходы, которых нет в цене

Семья, которая собирается переезжать в новостройку, держит в голове две цифры: цену квартиры и ежемесячный платёж по ипотеке. Обе видны с первого экрана, по обеим удобно сравнивать проекты. Трудности начинаются позже, когда оказывается, что между подписанием договора и первым ужином на собственной кухне лежит сумма, сопоставимая с первоначальным взносом, а в рекламном буклете о ней не было ни слова.

Искать жильё при этом стало проще, чем десять лет назад. В Москве покупка квартиры в новостройке теперь чаще всего начинается с каталога, где на одной карте собраны сотни жилых комплексов с ценами, сроками сдачи, отделкой и планировками. Сравнивать предложения так действительно удобно, но цифра в карточке лота показывает только стартовую точку расчёта.

Ниже расходы разложены в том порядке, в котором они приходят: до сделки, пока дом строится, при получении ключей и в первый год после переезда. В конце собран условный пример, по которому легко проверить собственный бюджет.

Цена лота и цена сделки

Стоимость метра в новостройке зависит не только от корпуса и этажа, но и от способа оплаты. Полная оплата, рассрочка от застройщика и ипотека со сниженной ставкой нередко дают за одну и ту же квартиру три разные суммы. Когда ставка ниже рыночной не по государственной программе, а по специальному предложению застройщика, разницу банку компенсирует сам застройщик и закладывает эти расходы в цену жилья.

Поэтому в офисе продаж полезно узнать обе цифры: цену при стопроцентной оплате и цену по специальной программе. Сравнивать их имеет смысл по итоговой переплате за весь срок кредита, ежемесячный платёж здесь плохой ориентир.

Машино-место и кладовая почти всегда продаются отдельными договорами. Если без машины жизнь в выбранном районе не складывается, цену парковки разумно прибавить к цене квартиры ещё на этапе выбора. Рассчитывать на бесплатное место у подъезда в новых комплексах не приходится: дворы там всё чаще проектируют без машин.

Ещё одна строка прописана в самом договоре долевого участия. Точная площадь квартиры становится известна только по обмерам после окончания стройки, и если она отличается от проектной, договор, как правило, предусматривает взаиморасчёт. Полметра разницы при цене 375 тысяч рублей за метр означают почти 190 тысяч рублей доплаты. Закон ограничивает допустимое отклонение пятью процентами, при большем изменении дольщик вправе расторгнуть договор через суд, а всё, что укладывается в этот предел, оплачивается по условиям договора. Порог, с которого начинается пересчёт, у застройщиков разный, и этот пункт стоит прочитать до подписания.

Пока дом строится: аренда, ставка и сроки

Самый крупный скрытый расход новостройки к квартире как таковой отношения не имеет. Если семья снимает жильё, аренда продолжается всё время строительства, а ипотечный платёж начинается вскоре после регистрации договора. Два года по 60 тысяч рублей в месяц дают 1,44 млн рублей, и это при условии, что дом сдадут вовремя.

Отсюда правило, которое меняет весь выбор. Скидку за покупку на раннем этапе нужно сравнивать с арендой за месяцы ожидания. Квартира на стадии котлована, которая дешевле готовой на миллион, при двух с половиной годах аренды обходится дороже. У того, кто уже живёт в собственном жилье и покупает вторую квартиру, этой статьи расходов нет, поэтому совет брать на старте продаж подходит далеко не всем.

Ставка тоже может измениться по дороге. У части банков до регистрации залога на готовую квартиру действует надбавка, которая снимается только после оформления собственности. Между вводом дома и этим моментом легко проходит несколько месяцев, и повышенный платёж за это время разумно заложить в расчёт заранее.

Эскроу-счета закрыли главный страх дольщиков прошлых лет: застройщик получает деньги только после ввода дома в эксплуатацию, а средства на счёте застрахованы в пределах 10 млн рублей. Время эта схема, однако, не страхует. За просрочку сдачи закон предусматривает неустойку, но её начисление уже несколько раз приостанавливали постановлениями правительства. Запас на несколько месяцев аренды сверх обещанного срока выглядит надёжнее, чем расчёт на компенсацию.

Ключи: приёмка, акт и первые платежи

Подписывать передаточный акт имеет смысл только после приёмки квартиры. Специалист с тепловизором и лазерным уровнем обходится дешевле, чем исправление одной пропущенной трещины в стяжке или продуваемого окна, а найденные недостатки застройщик обязан устранить за свой счёт. Замечания фиксируются письменно, и без такого документа доказать потом, что дефект был с самого начала, куда сложнее.

С даты подписания акта покупатель платит за коммунальные услуги и содержание дома, даже если в квартире голый бетон и никто не живёт. Управляющую компанию в новом доме на первое время назначает застройщик, и тариф на содержание в комплексах с охраной, консьержами и закрытой территорией бывает ощутимо выше, чем в соседних домах постарше.

Затем идут госпошлина за регистрацию собственности, а для ипотечной квартиры ещё оценка готового жилья для банка и страховки. Страховку самой квартиры как предмета залога банк требует в любом случае. Страхование жизни формально добровольное, но без него ставка у большинства банков выше. По отдельности суммы небольшие, вместе за первый год они складываются в десятки тысяч рублей.

В том же акте есть и хорошая новость. Право на имущественный вычет по НДФЛ для квартиры по договору долевого участия возникает с подписанием передаточного акта, ждать регистрации собственности не нужно. На ремонт этих денег не хватит, но в семейный бюджет они вернутся раньше, чем многие рассчитывают.

Отделка: расход, который удлиняет все остальные

Квартира без отделки дешевле, и на бумаге разница выглядит как экономия. На практике к ней добавляются не только деньги на ремонт, но и месяцы. Черновые работы, электрика, стяжка, плитка и чистовая отделка идут друг за другом, а хорошие бригады в новых домах в первый год после сдачи расписаны надолго вперёд. Каждый месяц ремонта означает ещё один месяц аренды плюс коммунальные платежи за квартиру, в которой пока нельзя жить.

Предчистовая отделка, которую застройщики называют white box, снимает самые грязные и долгие этапы: стены выровнены, стяжка залита, разводка сделана. Чистовая позволяет въехать почти сразу, хотя материалы и качество работ в этом случае выбирает застройщик. В Москве с отделкой продаётся всё больше массовых проектов, и лоты с разным форматом честнее сравнивать по сумме квартиры, ремонта и месяцев ожидания, чем по цене квадратного метра.

Первый год после переезда

Последняя крупная статья появляется, когда ремонт закончен: кухня, техника, шкафы, свет, шторы. Её часто недооценивают, рассчитывая перевезти старые вещи. Но если семья снимала меблированную квартиру, своей мебели у неё почти нет, а кухонный гарнитур под новую планировку всё равно придётся заказывать. Этот бюджет собирают заранее и не переносят на кредитную карту в месяцы, когда ещё идут платежи и за ипотеку, и за остатки ремонта.

На следующий год после регистрации права приходит первое уведомление о налоге на имущество. Для большинства квартир сумма скромная: налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 20 квадратных метров, а ставка исчисляется десятыми долями процента. Платёж при этом ежегодный, и ему нужно найти постоянное место в семейном бюджете.

Условный расчёт на примере Москвы

Чтобы увидеть порядок величин, возьмём условную однокомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров за 15 млн рублей без отделки. Семья снимает жильё за 60 тысяч рублей в месяц, до ключей два года, ремонт займёт ещё полгода. Все цифры округлены и нужны только для масштаба, рыночной оценкой они не являются.

Сверху набежало около 4,4 млн рублей, почти 30% цены квартиры. Если семья живёт у родителей и за аренду не платит, остаётся примерно 2,6 млн, и это всё равно больше шестой части цены. Проценты по ипотеке за время стройки сюда не вошли: они зависят от ставки и программы, поэтому их удобнее считать отдельно, хотя это тоже плата за ожидание.

В каком порядке принимать решения

Суммы у каждой семьи будут свои, а порядок решений почти одинаков. Сначала определяется, когда семья готова переехать. От этого зависят и допустимый срок сдачи дома, и формат отделки, ведь вместе они задают, сколько месяцев придётся платить за два жилья одновременно. Затем выбирается способ оплаты, уже с учётом этих месяцев. Планировка и вид из окна оказываются в конце списка, хотя с них обычно всё и начинается.

Резерв на эти расходы удобнее держать на накопительном счёте, чем на кредитной карте: деньги понадобятся частями и в предсказуемые моменты, от подписания договора до покупки кухни. Если после такого расчёта запаса не остаётся, лучше рассмотреть квартиру меньшей площади или уже с отделкой, чем растягивать ремонт на годы. Квартира, в которую не на что въехать, обходится дороже любой скидки.