Как выбрать агентство при покупке новостройки: на что смотреть

Первый вопрос покупателя новостройки обычно звучит так: зачем платить посреднику, если офис продаж застройщика открыт для всех. Вопрос справедливый, но за ним стоит допущение, что покупка через агентство обходится дороже. Устроено всё чаще всего иначе, и как только механика становится понятной, меняется и сам выбор, и набор требований к исполнителю.

Кто и за что платит

В сделках с новостройками комиссию агентству платит застройщик, а не покупатель: для него это плата за приведённого клиента, заранее заложенная в бюджет продаж. Работает схема не везде, поэтому проверить её стоит в первом же разговоре. Цена квартиры при этом одна и та же в офисе продаж и через посредника: продавать один объект по разной цене застройщик не станет, иначе он подорвёт собственный канал.

Отсюда первое требование: выясните, откуда у агентства берётся доход по вашей сделке. Если с вас просят комиссию за подбор новостройки сверх цены договора, уточните, за что именно. Отдельные платные услуги бывают, но подбор квартиры к ним обычно не относится. Показательна и обратная ситуация: посредник, который не может объяснить, кто ему платит, скорее всего работает без договора с застройщиком и просто доведёт вас до отдела продаж.

С какими застройщиками есть договор

Второй критерий весомее любых слов о надёжности. Агентство недвижимости работает по договорам с конкретными застройщиками, и этот список определяет, что вам покажут. Договоров мало, значит подбор сведётся к тем объектам, по которым есть комиссия, а остальные останутся за кадром, включая те, что подошли бы вам лучше.

Попросите перечень застройщиков и жилых комплексов, с которыми есть действующие соглашения. Заодно спросите, что будет, если вы выберете объект вне этого списка: часть компаний сопровождает такую сделку и без комиссии от застройщика, часть теряет к ней интерес. Ответ лучше услышать до начала показов, а не после.

Противоположный вариант, идти самостоятельно, тоже имеет цену. В отделе продаж вам расскажут об одном комплексе, о своём, и сравнивать его с соседними придётся самому.

Что входит в сопровождение

Третий критерий: объём работы после того, как квартира выбрана. Разброс здесь самый большой. Одни доводят покупателя до брони и передают менеджеру застройщика, другие ведут сделку до регистрации права собственности.

Спрашивайте конкретно: подают ли заявки в несколько банков сразу, проверяют ли аккредитацию корпуса, читают ли договор долевого участия перед подписанием, сопровождают ли электронную регистрацию. Каждый пункт либо есть, либо его нет. Общая формулировка «полное сопровождение» не значит ничего, пока её не разложили на действия.

Если сопровождение заканчивается на брони, самые рискованные шаги вы проходите в одиночку: проверку договора и оформление собственности.

Как оформлены отношения

Четвёртый критерий касается договора с самим агентством. В нём должны быть названы предмет, момент возникновения оплаты и ответственность сторон. Устная договорённость «мы вам всё сделаем» не даёт покупателю ничего: предъявить будет нечего, если сделка сорвётся по вине исполнителя.

Насторожить должно требование подписать эксклюзив на длительный срок до того, как вам вообще что-то показали.

С чего начать

Начните с двух запросов: список застройщиков-партнёров и текст договора на сопровождение. Эти документы говорят о компании больше, чем портфолио и отзывы: по ним видно, чем именно исполнитель занимается в вашей сделке и в какой момент он получит деньги.