Как узаконить перепланировку балкона и лоджии: рассказывает юрист

Рассказывает эксперт

Бацвин Наталья, юрист, стаж практики свыше 15 лет

За период с апреля 2019 г. по ноябрь 2020 г. программа льготного ипотечного кредитования, снижение ставок по займам способствовали гражданам, намеренным изменить свои жилищные условия. Улучшение сопряжено не только с расширением площади, но и с организацией пространства так, чтобы оно было не только просторным, но и вместительным.

Ограничения и трудности

На рынке первичной недвижимости встречаются предложения о продажи квартир со свободной планировкой, в которых внутреннее пространство (расположение комнат, санузлов, кухни) определяется покупателем самостоятельно при проведении ремонтных работ. На первый взгляд, это идеальный вариант для создания собственной планировки, отличной от типовых квартир. Однако, ограничения для воплощения дизайнерских замыслов все же существуют.

Фото: freepik.com/pch-vector

Чаще всего собственники приходят к решению расширить жилое пространство за счет совмещения балкона (лоджии) с комнатой или кухней. Перепланировка обычно происходит путем демонтирования дверного проема, а иногда и подоконника с оконной коробкой.

Однако такое совмещение с комнатой приводит к нарушению конструкции дома и теплового контура здания, поскольку холодная площадь становится частью отапливаемого помещения. Утепление балкона и перенос отопительных систем (радиаторов) для обогрева уже объединенного пространства вызывает дополнительные энергозатраты.

Также, фактически происходит снос внутренних конструкций здания, что может привести к нарушению его целостности и вызвать разрушение всего многоквартирного дома (МКД).

Фото: MaximusOkna.ru

Описанный вариант перепланировки незаконен. В дальнейшем могут возникнуть трудности при продаже. Существует большая вероятность, что потенциальные покупатели не смогут приобрести ее за счет кредитных средств, так как квартира на техническом плане будет отличаться от чертежа в натуре. При оформлении ипотеки необходима оценка, в которой будет указано, что перепланировка подлежит узакониванию.

Определение понятий

Согласно ст. 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в МКД, проведенные при отсутствии основания для таких работ или с нарушением проекта.

Переустройство помещения представляет собой перенос инженерных сетей, электрики, а перепланировка – изменение его конфигураций. Оба процесса требуют внесения правок в технический план, а значит, получения соответствующих согласований у надзорных органов.

Обязательного разрешение требуют даже, казалось бы, обычные для квартир улучшения – остекление, если оно не запланировано застройщиком, и утепление балконов. Так как при такой перепланировке используют дополнительные материалы: стеклопакеты, системы подогрева полов, теплоизоляцию, которые добавляют нагрузку на конструкции.

Фото: reepik.com/poyoky

Строительные нормы и правила (СНиП) 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» определяют понятия:

• балкон – выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может быть остекленным;
• лоджия – встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух – при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности, к наружной стене которого она примыкает, и так же, может быть остекленной.

Так как обе площадки бывают открытыми, при совмещении с теплым помещением их необходимо вначале остеклить. То есть, уже на начальном этапе такого изменения квартирного пространства происходит перепланировка, которая требует согласования.

Основные правила

Категорически запрещается при совмещении балкона с комнатой:

• убирать подоконный блок, являющийся частью фасада здания;
• переносить радиаторы с демонтируемой стены на лоджию;
• уменьшать ширину балкона менее чем до 1,2 м;
• сносить порожек.

Создать единое пространство позволит установление стеклянных раздвижных перегородок на месте демонтированных оконных (дверных, подоконных) блоков. Конечно, на техплане оно не будет объединено, и сохранятся названия комнаты (кухни) и балкона.

Как оформить

Чтобы узаконить перепланировку, нужно собрать пакет документов и предоставить его в орган, осуществляющий принятие решения о согласовании (отказе) переустройства или перепланировки помещений в МКД. В регионах Российской Федерации обращаются в компетентные органы. Например, в Москве это Государственная жилищная инспекция города. В Санкт-Петербурге – администрацией района, в котором располагается квартира. Документы подают через Многофункциональные центры предоставления услуг, действующие в регионе.

Потребуются:

• заявление о переустройстве, перепланировке;
• свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН);
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства;
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих помещение на основании договора социального найма.

Проект подготавливает специализированная компания, имеющая выданные саморегулируемой организацией (СРО) свидетельства о допуске к таким видам работ.

Фото: freepik.com/millena12

Срок принятия решения – 45 календарных дней.

Что будет, если не оформить

За незаконное переустройство предусмотрен штраф в размере 2 000–2 500 руб. (п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).

Компетентный орган может обратиться в суд с требованием обязать собственника квартиры устранить нарушения, то есть привести жилье в первоначальное состояние до перепланировки или узаконить изменения, если они отвечают требованиям. Тогда к нарушителю за неисполнение решения суда могут быть применены санкции в виде:

• штрафа, в размере согласно требованиям истца;
• ограничено право на выезд за границу (ст. 308.3 ГК РФ, п. 5 ст. 15 ФЗ № 114).

Судом даже может быть принято решение о продаже квартиры в торгов с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового владельца такого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Вывод

В стремлении обустроить жилое пространство необходимо помнить о том, что планировка здания, размещение его конструктивных элементов отвечают строительным нормам. И нарушение целостности конструкций, их перенос, удаление, даже внутри отдельных помещений, должно отвечать нормам и быть законным.

В противном случае незаконная перепланировка не только может вызвать снижение стоимости самой квартиры из-за наличия несогласованных переустройств, но и предъявления требований от компетентных органов по устранению нарушений.