Перевод земли в ИЖС: как это сделать по закону
Разместить собственный дом можно только на участках для индивидуального жилого строительства, размещенных в пределах населенного пункта или предназначенных для ведения садоводства на землях сельхозназначения. Если категория и назначение не соответствуют, их придется изменить. Этот процесс довольно длительный и дорогостоящий, при оформлении документов можно столкнуться с рядом «подводных камней» и нежеланием властей расширять границы поселений. Поэтому эксперт в области земельных отношений советуют обращаться за помощью к узкопрофильным специалистам.
Эксперт рассказывает
Эксперт: Иванова Екатерина Николаевна, кандидат юридических наук, президент Межрегионального юридического центра земельных отношений. Юрист с 2005 г.У любого земельного участка есть две главные характеристики, которые определяют возможность строительства на нем жилого дома, – это его категория и вид разрешенного использования (ВРИ).
Требования
Характеристики земли прописаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.
Для строительства индивидуального жилого дома нужно, чтобы было указано:
- категория участка как «земли населенных пунктов» (ЗНП);
- вид использования – «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС).
От редактора! В классификаторе ВРИ, утвержденном приказом Минэкономразвития № 540 от 04.09.2014, указано, что надел ИЖС применяют для размещения отдельно стоящего здания, предназначенного для проживания и удовлетворения бытовых нужд одной семьи. Ограничения – не более 3 этажей над землей, высота – до 20 м. Здесь же можно строить индивидуальные гаражи, хозпостройки, выращивать сельхоз и декоративные культуры.
В дальнейшем такому участку можно присвоить адрес, прописаться, что дает свои преимущества, в том числе возможность подвести коммуникации, пользоваться социальными льготами, оформить по месту регистрации детей в сад, школу.
На крайний случай, подойдет также сочетание:
- категории: «земли сельскохозяйственного назначения» (ЗСХН);
- ВРИ: «ведение садоводства».
Этот вариант более бюджетный, с точки зрения стоимости земли, но может потребовать отдельных затрат на перевод дома из нежилого в жилой, а также регулярных дополнительных платежей на поддержание и расчистку дорог, охрану, уличное освещение и прочих расходов, принятых в садовых и дачных товариществах.
От редактора! Обращайте внимание на дословную формулировку ВРИ. Если указано «Садоводство», код 1.5 по классификатору, участок можно использовать исключительно для выращивания многолетних сельхозкультур. Здесь запрещено возводить любые сооружения. Размещение жилого или садового дома допускается только при разрешении «ведение садоводство», код 13.2.
Если характеристики не соответствуют перечисленным, потребуется перевод земельного участка (ЗУ).
Источник: Alexander Safonov/freepik.com
Примечание от редактора! Начать работы по возведению ИЖС без изменения характеристик ЗУ не получится, так как муниципалитет не выдаст уведомление о соответствии для начала строительства. Если же на свой риск все же разместите дом, нет никакой гарантии, что самострой получится в дальнейшем узаконить. По п. 1 ст. 9.5 КоАП, за возведение объектов без разрешения предусмотрен штраф 2 000–5 000 руб. Но это не самое страшное. Если ЗУ однозначно невозможно перевести в категорию под строительство или дом угрожает жизни и здоровью людей, даже готовое здание могут заставить снести по решению суда за счет собственника.
Кроме этого, по п. 1 ст. 8.8 КоАП за нецелевое использование земли как по принадлежности к категории, так и к ВРИ на граждан накладывают штраф в размере 0,5–1% кадастровой стоимости, но не меньше 10 000 руб. Если цена по кадастру не определена – 10 000–20 000 руб.
Как изменить категорию
Для этого нужно предварительно пересмотреть генеральный план муниципального образования. Эта процедура крайне затратная для обоснования необходимости такого перевода и не обязательная для учета властями.
Источник: bilanol/freepik.com
От редактора! Перевод в категорию «населенного пункта» возможен, если надел расположен вблизи его границ или планируется расширение в ближайшее время.
Однако владелец участка может совместно с проектировщиком все обосновать, а муниципалитет – не согласиться с предлагаемым переводом, поскольку любой прирост населения ставит для властей неприятные и затратные задачи: где этих новых жителей учить, лечить, как им обеспечивать наличие коммуникаций, дорог, освещения, остановок общественного транспорта.
Примечание! Власти неохотно идут на смену категории сельхозугодий. Практически нереально перевести ЗСХН с высокой ценностью почв, а также если на них размещены пастбища, луга, лесопосадки. Охранные зоны, лесфонд не являются неприкосновенными, но требуют проведения специальной экспертизы. Ее отрицательное заключение – основание для отказа (п. 2 ст. 4 ФЗ-№ 172 от 21.12.2004 (ред. от 01.05.2019) «О переводе земель… из одной категории в другую».
Пример! Предприниматель Морозов оформил в пользование земли лесного фонда с ВРИ «Заготовка лесных ресурсов», код 10.3, где организовал производство по сбору, сушке и хранению грибов и целебных трав. Через 3 года он решил построить рядом с временными сооружениями собственный дом. Так как участок примыкал к поселку, мужчина обратился с просьбой о переводе части земли в категорию ЗНП с целью дальнейшего приобретения и постройки ИЖС. Но на основании результатов экспертизы ему выдали отказ, так как на участке растут редкие виды растений, а код 10.3 изначально подразумевает охрану лесов.
Если готовить грамотное проектное обоснование по одному участку (вне зависимости от площади), желательно это делать по всем правилам подготовки генеральных планов. Стоимость такой работы начинается от 1,5 млн руб., в зависимости от исходного качества генплана муниципального образования, размещенного на официальном сайте администрации или портале ФГИС ТП.
Срок такой процедуры – от 1 года.
Оспаривать отказ в изменении категории участка бесполезно – все, что предлагается на публичных слушаниях собственникам земли носит рекомендательный, а не обязательный характер.
«Проблема существует. Города разрастаются, вокруг населенных пунктов ведется строительство, и оно требует земель, в том числе и сельскохозяйственных. Но здесь нужен компромисс. Жизненно важные проекты надо осуществлять, но при этом помнить и о фермерах»
Иван Пиреев, руководитель ассоциации фермеров Новгородской области «Вече»
Как изменить вид использования
Сделать это намного легче, но только в том случае, если ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» указано в Правилах землепользования и застройки муниципального образования в качестве основного вида разрешенного использования. В этом случае достаточно подать в МФЦ заявление, и перевод состоится.
На всю процедуру уйдет около двух недель, и она бесплатная.
Если же нужный вид указан в качестве условно разрешенного, потребуется проводить публичные слушания. По их результатам, которые опять же носят рекомендательный характер, необходимое назначение могут предоставить или нет.
Даже при правильно подготовленном обосновании заявителю могут отказать при наличии брони для муниципальных или государственных нужд, например, для строительства дороги в будущем. Такие особенности отражают на генеральном плане развития территории.
Проблемы могут возникнуть, если участок расположен в санитарно-защитной зоне рядом с аэропортами, промышленными предприятиями, кладбищами, свалками, линиями электропередач, заправками, автомойками. Для каждого потенциально опасного объекта есть свои нормы, на каком расстоянии запрещено строить.
Расходы на юридическое сопровождение такой процедуры – в среднем от 200 тыс. руб., а сроки – около 4 месяцев.
Куда обращаться
Для перевода участка заявитель должен быть его собственником и иметь обоснование, в качестве которого, как правило, рассматривается необходимость и целесообразность строительства.
Источник: freepik.com/terng99
В зависимости от того, на какой уровень власти внутри конкретного региона переданы полномочия по переводу, он может проводиться муниципалитетом или региональными администрациями.
Бывает так, что категория участка вообще не указана в выписке из ЕГРН. Это встречается, когда у продавца старые документы на землю, и Росреестр при инвентаризации не смог определить местоположение надела и отнести его к какой-либо группе. В этом случае, если граница населенного пункта не внесена в сведения ЕГРН, подают отдельное заявление в местную администрацию для присвоения категории земли.
По последним требованиям, для легальности проведения работ по размещению объекта ИЖС или садового дома необходимо:
- Подать в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве или реконструкции по установленной форме.
- Дождаться ответа о соответствии указанных параметров дома требованиям и допустимости размещения объекта на конкретном участке.
От редактора! Уведомление о строительстве действует в течение 10 лет.
Чтобы не оказаться без земли и денег, в целях уточнения прогноза по переводу конкретного участка правильнее получить консультацию узкопрофильного юриста.
Автор: