Продажа квартиры через нотариуса
Купля-продажа недвижимости всегда была и остается сейчас одной из самых распространенных сделок в гражданском обороте. Активно продают и покупают имущество и юридические лица, и граждане. Среди последних актуальным является вопрос, в каких случаях осуществляется продажа квартиры через нотариуса, а когда к нему обращаться не обязательно.
Форма договора
Приобретение квартиры – по сути, это двусторонняя или многосторонняя сделка, которая также называется договором. Законодательство для договоров определяет различные формы. В частности, они могут быть заключены как в устной, так и в письменной форме. Письменная форма также может быть совершена в двух видах:
- простой;
- нотариальной.
Согласно ст. 161 ГК оформление договора в простой форме необходимо в случае:
- если хотя бы одной стороной является организация;
- если цена договора составляет больше 10 000 руб.;
- если такая форма установлена законом.
Необходимость нотариального удостоверения
Случаи, когда должно соблюдаться нотариальное удостоверение соглашений, так же установлены законодателем. Исходя из п. 2 ст. 163 ГК, обращаться к нотариусу необходимо, если:
- Такое удостоверение предписано соответствующей нормой закона.
- Сделка может быть заключена в простой форме, но стороны определили, что она должна быть нотариально удостоверена.
Касательно рассматриваемой ситуации по купле-продаже квартиры общее правило таково: для заключения этого соглашения достаточно простой письменной формы. Другими словами, требований по обязательному нотариальному свидетельствованию этого вида гражданско-правового договора законодательство не содержит.
Продажа доли в квартире через нотариуса
Вместе с тем в определенных случаях при продаже и покупке квартиры, а также другой недвижимости услуги нотариуса все же будут необходимы. Так, из ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, который регламентирует отношения, возникающие при регистрации недвижимости, следует следующее.
Продажа или иное отчуждение жилого помещения, которое находится в общей долевой собственности у нескольких лиц, должны быть в обязательном порядке нотариально удостоверены. Это относится и к случаям, когда продается только какая-то доля в квартире, и когда одновременно продаются все доли по одному договору.
Продажа квартиры, когда она находится в долевой собственности, имеет свои особенности. Так, если один из владельцев решит продать свою долю третьему лицу, то он должен будет соблюсти определенный порядок.
- Предложить приобрести его долю остальным собственникам долей, которые имеют преимущественное право на ее покупку перед третьими лицами.
- В случае если они не желают приобретать долю, то нужно получить от них соответствующий письменный отказ от приобретения, который удостоверить нотариусом.
- Если сособственники уклоняются от дачи письменного отказа или иным образом затягивают решение данного вопроса, им направляется письменное уведомление о продаже доли с указанием всех существенных условий, на которых она будет производиться.
- После отправки уведомления сособственникам предоставляется 1 месяц для приобретения доли. Если в течение этого периода они не выкупят продаваемую часть квартиры, то ее владелец вправе продать ее любому лицу с оформлением через нотариуса.
- Подтверждающие соблюдение указанного порядка документы подаются вместе с договором купли-продажи в регистрирующий орган. При их отсутствии в регистрации перехода права собственности будет отказано.
Соблюдать приведенный порядок нет необходимости, когда все доли продаются одновременно, а также когда доля приобретается сособственником.
Другие случаи, при которых необходимо нотариальное удостоверение
Помимо продажи доли законодательство предписывает осуществлять нотариальное удостоверение договора купли-продажи, когда отчуждаемое жилое помещение:
- принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия;
- принадлежит лицу, признанному в установленном порядке ограниченно дееспособным;
- реализуется на условиях опеки.
Потребуется обращаться к нотариусу и в том случае, когда продавец или покупатель не может самостоятельно расписаться в договоре. Это может быть обусловлено:
- физическим недостатком;
- болезнью;
- неграмотностью.
В данной ситуации вместо лица, которое не может расписаться, подпись в договоре купли-продажи делает другое лицо. Нотариус при этом свидетельствует подпись этого гражданина, подтверждает волеизъявление продавца или покупателя, указывает в договоре причину, по которой сторона не может самостоятельно поставить подпись.
Подготовка документов для нотариуса
Решив воспользоваться услугами нотариуса, можно снять с себя некоторые заботы по подготовке и оформлению необходимых для сделки документов. От продавца и покупателя понадобятся:
- паспорта;
- правоустанавливающие документы на отчуждаемую квартиру, в том числе свидетельство о праве собственности;
- нотариально удостоверенные согласия от супругов обоих сторон на продажу и покупку;
- справку (выписку) о количестве зарегистрированных в жилом помещении лиц;
- паспорт на квартиру.
Договор купли-продажи подготовит сам нотариус. В зависимости от разных обстоятельств приведенный список может дополняться другими документами. Например, если собственник квартиры несовершеннолетний, то потребуется соответствующее согласие органов опеки.
В случае с отчуждением доли квартиры процедуру соблюдения права преимущественной покупки может осуществить нотариус (составление письма-уведомления, направление его сособственникам и т.п.).
Стоимость услуг
Расценки на стоимость нотариальных услуг закреплены законодательными актами, а именно Налоговым кодексом и Основами РФ о нотариате. Согласно этим нормативным документам, оформление сделки купли-продажи квартиры через нотариуса будет зависеть от определенных условий.
| В случае, если законом разрешено обойтись без нотариального удостоверения договора отчуждения, но стороны решили обратиться к нотариусу | Стороны договора купли-продажи являются близкими родственниками | Если стоимость квартиры меньше или равна 10 млн. руб. – тариф составит 3 000 руб. + 0,2% от стоимости продаваемого жилого помещения |
| Если стоимость больше 10 млн. руб. – нотариус возьмет плату в размере 23 000 руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. Однако он не может потребовать оплаты своих услуг на сумму больше 50 000 руб. | ||
| Стороны договора купли-продажи не связаны близкими родственными отношениями | При цене сделки (цене квартиры) меньше 1 млн. руб. сумма для оплаты услуг нотариуса составит 3 000 руб. + 0,4% от цены продаваемого жилого помещения | |
| Если квартира оценена в пределах от 1 млн. до 10 млн. руб. придется заплатить 7 000 руб. и 0,2 % от той суммы, которая будет превышать 1 млн. руб. | ||
| При цене квартиры больше 10 млн. руб. цена нотариальных услуг составит 25 000 руб. и 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн. руб. При этом нотариус не вправе требовать оплаты суммы более 100 000 руб. | ||
| В случае, если законодательными актами установлено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры | ||
| Вне зависимости от родственных отношений сторон | Стоимость нотариальных услуг складывается из 0,5% от стоимости продаваемой квартиры. При этом сумма государственной пошлины не может быть больше 20 000 руб. и меньше 300 руб. |
Следует иметь в виду, что если сделка происходит вне помещения нотариальной конторы, то оплата за услуги возрастет в 1,5 раза. Помимо этого, сверх перечисленных сумм при оформлении сделки купли-продажи через нотариуса сторонам договора может быть предъявлена к оплате сумма за работу технического и правового характера.
Срок регистрации
218-ФЗ определены сроки, в течение которых Росреестр обязан зарегистрировать право собственности на квартиру, приобретенную покупателем. В случае, когда купля-продажа оформлялась нотариусом, срок регистрации такой сделки самый минимальный – 3 рабочих дня.
И даже этот срок можно сократить. Для этого нужно подать документы в электронной форме – на следующий день регистрация будет завершена. Отправить документы на регистрацию электронным способом может нотариус.
Преимущества нотариально удостоверенной сделки
Хотя услуги нотариуса достаточно высоки, они себя оправдывают следующим:
- Обстоятельства нотариально удостоверенного договора купли-продажи не требуют доказывания, соответственно, такой договор будет значительно труднее оспорить.
- Осуществляется выяснение личности сторон и их дееспособность.
- Проводится проверка на «чистоту» реализуемого недвижимого имущества.
- В случае ошибки, совершенной нотариусом, он будет обязан возместить вред.
- Сокращенные сроки регистрации.
В любом случае, если договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, выбор формы его заключения целиком остается за сторонами, собирающимися его совершить.