За что риэлтор берет деньги с покупателя: стоит ли им платить
Покупка квартиры сегодня кажется не такой уж сложной процедурой, поэтому риэлторским агентствам приходится доказывать нужность своих услуг. А истории о мошенниках в сфере недвижимости заставляют покупателей видеть в каждом риелторе афериста. Действительно, многие услуги в пакете лишние, что увеличивает чек, а неопытные агенты не видят явных юридических ошибок. Но если обратиться в авторитетную компанию, где работают профессионалы и юристы, можно существенно сэкономить время и нервы, подобрать соответствующий ожиданиям вариант, даже если предстоит сложная многоходовая сделка.
Хороший риэлтор берет деньги с покупателя за то, что помогает найти квартиру подешевле. Однако ему невыгодно торговаться. Чем дороже недвижимость, тем больший процент он получит. А некоторые сопутствующие услуги агентства ‒ вообще пустышки, не стоящие своих денег.
Топ-7 психологических приемов
Агенты идут на все, чтобы зацепить клиента. Мало того, они убеждают человека, что без его помощи тому не обойтись, скрашивают видимые недостатки недвижимости. Так, еще могут и пойти на обман, из-за которого покупатель потеряет деньги или пожалеет о приобретении:
- Дают тысячи объявлений с красивыми фотографиями из интернета. Но когда клиент звонит, говорят, что эта квартира продана, предлагают посмотреть другую.
- Копируют объявления реальных продавцов, тиражируют их на всех сайтах, но указывают свой номер, даже завышают цену. Так он вклинивается в сделку, не спрашивая собственника. Если покупатель согласится на его услуги, то агент хорошо заработает.
- Не допускают личного общения с продавцом. Иначе стороны договорятся без него. Поэтому ходят на осмотры вместе с клиентами, берут с собой напарника, чтобы следил за владельцем. Могут откровенно настраивать их друг против друга, чтобы сделка не состоялась, если их услуги не нужны.
- Показывают ужасные квартиры, чтобы убедить, что за такую цену на рынке ничего нет. А в конце предложат вариант, который им выгоднее продать. Покупатель сразу соглашается, потому как думает, что брать больше нечего.
- Приводят подставных людей, готовых дать аванс, чтобы подтолкнуть покупателя к сделке. Обычно во время осмотра риэлтору звонит человек, говорит, что готов внести сумму и забронировать эту квартиру. Клиент боится, что другого не найдет, и вынужден принять решение прямо сейчас.
- Скрывают явные недостатки. Например, если днем из окна видно промышленное предприятие, и весь смог от него идет в сторону дома, то квартиру покажут вечером.
- Заявляют о проверке на залог, уверяют, что эта процедура отнимает уйму времени и денег. На самом деле просто запросят электронную выписку за 290 руб. А иногда даже этого не сделают, но скажут, что проверили.
«К сожалению, это не только слухи. С начала кризиса количество проблемных с юридической точки зрения квартир увеличилось на 40%. В основном их продажей занимаются нечистоплотные частные брокеры или бывшие сотрудники риэлторских компаний, уволенные из-за нечестной работы. Особенно высок риск быть обманутым, если покупатель или продавец квартиры далек от тонкостей риэлторского бизнеса, но решил сэкономить на комиссионных агентству. Для аферистов он самый привлекательный клиент»
Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость»
Цель агентства недвижимости – продавать квартиру как можно дороже. Если обратились к ним, то просто так, показав несколько вариантов и потратив свое время, они уже не отпустят. Подумайте, так ли нужен этот «посредник». Или все же покупателю необходим агент, который найдет, проверит, подстрахует?
Зачем риэлтор покупателю
Перед покупкой недвижимости клиент заходит на сайты объявлений, выбирает, обзванивает продавцов, договаривается об осмотрах. Далее, если квартира устроит, стороны оформляют договор купли-продажи, передают деньги, регистрируют изменения в Росреестре. Казалось бы, зачем звать риэлтора, если и так все понятно.
Фото: даже выбор этажа может стать настоящей дилеммой. Источник: pexels.com @ Ryutaro Tsukata
Однако если нет времени заниматься этим самому, то добросовестное агентство значительно упростит и ускорит процесс:
- подберет варианты в соответствии с запросами покупателя – по определенной цене, в конкретном районе, на удобном этаже;
- обзвонит продавцов и договорится об осмотрах;
- проанализирует документы на объект;
- проверит квартиру на чистоту – наличие обременения, долгов по коммунальным платежам;
- определит, не нарушаются ли права других лиц, например, супруга при продаже общенажитой квартиры;
- будет грамотно вести переговоры с продавцом или его представителем;
- соберет, проверит документы для сделки;
- составит договор купли-продажи;
- передаст предоплату и проконтролирует окончательный расчет;
- организует передачу объекта и ключей покупателю;
- зарегистрирует квартиру в Росреестре.
За такие услуги заплатить не жалко, если они будут сделаны профессионалом – юристом, разбирающемся в законодательстве о недвижимости.
«Прозвон всех подходящих вариантов для получения полной информации занимает массу времени, а эффект может быть минимален… специалист хорошо представляет себе, какие объявления лучше отсечь сразу и какие вопросы необходимо задать продавцу, чтобы проверить “реальность” предложенного варианта»
Михаил Куликов, «Инком-Недвижимость». Источник: РБК
Покупатель, обратившийся в агентство, может выбрать одну или несколько услуг. От их количества зависит стоимость пакета. С клиентом заключают договор, в котором указывают объем услуг, порядок оплаты, ответственность сторон, если сделка не состоится.
На первый взгляд, риэлтор страхует покупателя, с ним не страшно передавать деньги, он выступает свидетелем сделки. Однако его цель – получить свои комиссионные. Ему крайне не выгодно торговаться с продавцом на понижение цены, ведь чем выше она, тем больше его заработок.
Услуга по проверке сделки на чистоту весьма сомнительна во многих агентствах. Например, узнать об обременении объекта можно и без риэлтора. Достаточно заказать выписку из ЕГРН, в которой будет видно, что квартира находится в залоге, например, в банке из-за ипотеки. Агент узнает об этом так же, потому что иных достоверных способов получить такую информацию нет. Запрос выписки из Росреестра стоит 460 руб. (электронной – 290 руб.), а агенты могут брать за это 1 000 или 2 000 руб. К слову, покупать эту услугу у риэлтора бессмысленно.
От редактора! Добросовестные агентства могут предлагать комплексную проверку с глубоким изучением юридической истории. Для вторички запрашивают информацию как минимум из 5 источников. При планировании участия в долевом строительстве страхуют от сделки с недобросовестными девелоперами, так как, по мнению Румянцевой, «такие подробности профессиональному сообществу обычно становятся известны раньше, чем широкой общественности».
«Эти деятели целенаправленно ищут на рынке людей, самостоятельно занимающихся решением своих жилищных вопросов, и “уходят” от контактов с риелторскими компаниями, которые очень быстро раскрывают их комбинации и оперативно передают данные в правоохранительные органы»
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group
Проверка документов и подготовка договора купли-продажи действительно требует знаний. Но не факт, что в агентстве работают юристы-профессионалы, которые грамотно проведут сделку, учтут все нюансы в документах и определят, не нарушаются ли права иных лиц. Обычно агенты по недвижимости – студенты, домохозяйки, пенсионеры и прочие люди, которых устраивает свободный график работы.
Судите сами, могут ли они разбираться в имущественных и гражданских правах. Скорее всего, они спокойно оформят вам квартиру и не подумают, что она нажита в совместном браке, а для продажи требуется согласие супруга. И если его не будет, то сделку 100% признают недействительной – достаточно мужу или жене подать иск о нарушении своих прав.
Фото: покупка может обернуться большими потерями. Источник: pexels.com @ Karolina Grabowska
Квартиру заберут, потому что все записи о переходе прав в Росреестре отменят. Конечно, суд обяжет продавца вернуть вам деньги, но если он их уже потратит, то будет выплачивать вам посильную сумму – тысяч 10 в месяц, а то и меньше. Если заказывать эту услугу в агентстве, то нужно быть уверенным, что там работают юристы.
Но лучше вообще не включать ее в пакет, а нанять стороннего юриста для сопровождения сделки или подготовки документов. Как показывает практика, цены в юридических фирмах на договор купли-продажи гораздо меньше, чем в агентствах. Зато этот специалист смотрит на сделку со всех правовых сторон и учитывает притязания третьих лиц, нежели домохозяйка, пару месяцев обучавшаяся риэлторскому делу.
Пример из жизни. Елена покупала квартиру через агентство. Риэлтор подобрал подходящий объект и оформил договор. Девушка заплатила деньги, подала документы на регистрацию в Росреестр, но через неделю получила отказ. Причина – отсутствует согласие на продажу недвижимости еще двух собственников. Оказывается, продавец не сказал Елене, что у квартиры есть еще 2 хозяина. Но и «профессиональный» риэлтор не обратил внимание на размер доли в выписке. Вторая сторона сделки с деньгами уехала за границу. Девушка подала в суд, но когда теперь вернет свои финансы, неизвестно.
Обращайте внимание на агента. Если очевидно, что он слишком молод или, наоборот, давно на пенсии, подумайте, вдруг он не разбирается в законодательстве.
«Подобные ситуации достаточно часто возникают, когда агентство нанимает молодых брокеров, проводит подготовку в ускоренном режиме и посылает их “на фронт”»
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Источник: РБК
У юристов уходит лет 10 на изучение всех особенностей сделок с недвижимостью. В суде риэлтор не фигурирует и ничем вам не поможет.
От редактора! Однако если речь идет об альтернативных сделках, разобраться в хитросплетениях и учесть интересы всех участников сможет только опытный риэлтор. Самостоятельно состыковать все этапы очень сложно. Иногда в таких схемах могут участвовать одновременно до 15–20 клиентов.
«Необходимо быть настоящим профессионалом, чтобы “создать” подобную цепочку, подготовить огромное количество документов и проследить за тем, чтобы в процессе выстраивания сделки ни одно “звено” не выпало»
Михаил Куликов. Источник: РБК
Кто должен платить агенту
Стоимость зависит от перечня услуг, которые оказывает риэлтор. В среднем за посредничество берут процент от цены квартиры – от 2 до 6. Некоторые агентства назначают фиксированную сумму, например, 30 или 50 тыс. руб. Если заказчик просит составить договор или юридическую проверку документов, то размер будет еще на 30–70 тыс. больше. Цены агентов зависят от региона, ситуации на рынке и их пожеланий.
Разумеется, платит тот, кто обратился за помощью. Если покупатель пришел в агентство с суммой в 3,5 млн руб., то первым делом риэлтор вычитает из нее стоимость своих работ, например, 80 тыс. руб. Искать квартиру он будет на оставшиеся деньги. Это значит, что человек, имеющий возможность купить нормальную квартиру за свой капитал, получит более дешевый объект и даже со скрытыми недостатками.
Фото: кто заказывает услугу, тот и платит. Источник: freepik.com/dmytrenko.fsk
Продавец тоже будет платить, когда сам обратится к агенту. Комиссия также вычитается из стоимости жилья. Например, если цена услуги риэлтора – 50 тыс. руб., а квартиру отдают за 2 млн руб., то после расчетов с покупателем бывший владелец отдаст агенту его процент, а себе оставит 1,95 млн руб. А если продавец не согласен на уменьшение выручки, то агент прибавит % к стоимости квартиры и будет предлагать ее уже дороже – за 2,05 млн руб.
«Мнение о том, что риелтор лишь посредник, непонятная прокладка между покупателем и продавцом, во многом и портит мнение о профессии: зачем клиенту в этом деле ещё кто-то? Между тем, покупатель и продавец – антагонисты, и если говорить по-простому, то одному нужно подешевле купить, другому подороже продать, и в этом вопросе у них нет точек соприкосновения. Когда клиент будет четко понимать, что риэлтор стоит на защите интересов или покупателя, или продавца, вот тогда и не будет стоять вопроса о нашей нужности на рынке»
Ольга Меркулова, руководитель СН ТРАСТ, Воронеж
Но ушлые риэлторы умудряются брать комиссию с обеих сторон сразу. Когда покупатель заказал услугу поиска квартиры, агент первым делом ищет вариант по своей базе. Если найдет, то получит деньги и с продавца. Такая схема абсолютно законна, ведь он просто свел двух клиентов, добровольно обратившихся за помощью. Главное, убедить покупателя выбрать именно квартиру клиента-продавца, сгладить все ее недостатки, а иногда даже выставить преимуществами.
Подведем итоги
Нет никакой надобности звать риэлтора, если нужно просто найти квартиру. Хоть он и сэкономит ваше время на поиске и обзвоне продавцов, но возьмет за это немалые деньги. Представьте, вы покупаете квартиру за 3 млн руб., а отдадите ему минимум 2% – 60 тыс. руб. просто за то, что он подыщет вариант. Естественно, склонять он будет к тому объекту, который дороже. При этом никакой гарантии после сделки он не несет.
Нет смысла и заказывать у них услугу проверки объекта на обременение. Вы можете сделать это сами. Запросите выписку из ЕГРН, в ней все понятно написано – когда, кем и на какое время наложено ограничение (банк, судебные приставы и т.д.). Более того, в ней вы увидите, какой долей владеет продавец и есть ли там еще собственники, которые могут быть против. Нельзя заключать сделку с одним из владельцев, договор купли-продажи должен оформляться от всех собственников, иначе его признают недействительным.
Если не можете самостоятельно проверить документы и составить договор, то лучше обратитесь именно к юристу, который не работает за процент, а берет фиксированную оплату. Куда надежнее будет его сопровождение сделки, чем риэлтора-любителя, который халтурит продажей недвижимости в свободное от работы время. А стоимость может быть гораздо выше, ведь ему придется отдать львиную долю агентству.
Фото: freepik.com/dmytrenko.fsk
Если без риэлтора никак не найти варианты, или предстоит сложная сделка с обменами, доплатами, участием многих звеньев, то выбирайте крупное агентство недвижимости с лицензией и хорошей репутацией в вашем городе или проверенного частного специалиста.
Автор: