Защитят ли эскроу-счета покупателей квартир от недобросовестных застройщиков

При использовании эскроу-счета покупатель квартиры приносит деньги в банк, где они будут храниться. Кредитная организация пользуется ими бесплатно, то есть проценты он не получит. В случае проблем у застройщика покупатель получит внесенную сумму обратно, но ни рублем больше. При нынешней ситуации в экономике цены на жилье все время растут, и совершить аналогичную покупку он уже не сможет.

Банк будет выдавать застройщику деньги под проценты, причем чем больше принесут дольщики в банк, тем ниже процент по кредиту. В этом случае финансирование для застройщика будет более прогнозируемым, что означает более точное соблюдение сроков строительства. Но застройщик лишается бесплатного финансирования и попадает под тотальный контроль со стороны банка.

В выигрыше от этого будут только кредитные организации. Они получают бесплатные деньги, которые выдают под проценты застройщику. А если дольщик берет ипотеку, то банки получают еще и проценты от ипотеки. Деньги на эскроу-счетах застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов в пределах 10 млн рублей, поэтому, если лицензию у банка отзовут, покупатели дорогих квартир не смогут получить все деньги обратно.

Фото: mastersenaiper/ pixabay

В законодательстве еще очень много пробелов, и неясно, что будет происходить с недостроем в случае банкротства застройщика. Кто будет рассчитываться с банком за проектное финансирование? Отдаст ли банк в этом случае деньги? Если достраивает другой застройщик, как будет происходить финансирование? Пока вопросов по использованию эскроу-счетов больше, чем ответов.

Мнение эксперта

Эксперт Алексей Зубик. Окончил МГТУ им. Баумана, коммерческий директор группы компаний BSA

Счета эскроу используют за рубежом в различных видах сделок. В России это понятие ввели в Гражданский кодекс совсем недавно, в середине 2014 г., а сейчас использовать счета эскроу обязательно при заключении договора долевого участия (ДДУ). Главное их преимущество для покупателя – минимизация рисков при прекращении строительства.

При такой схеме расчетов по каждому договору долевого участия банк открывает счет эскроу. Дольщик перечисляет на него средства по ДДУ после государственной регистрации договора. Строительная компания получит средства по ДДУ только после введения в эксплуатацию дома и оформления права собственности на одну квартиру.

Дольщик получает гарантию завершения строительства и постановки объекта на кадастровый учет. Законодатель также предусмотрел запрет на блокировку и арест счета в случае взыскания с покупателя или его банкротства. Если строительная компания не выполнит обязательства в срок, ему вернут средства. При такой схеме расчетов строителям будет невыгодно затягивать работу, наоборот, они будут заинтересованы как можно раньше закончить работы и получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Фото: мосдольщик.рф

Есть ряд недостатков и рисков при использовании эскроу-счетов:

• Поскольку строительная компания не может пользоваться средствами покупателя, строить она будет за свои или кредитные средства. Это отразится на увеличении себестоимости работ, и цена квадратного метра вырастет.
• Если строительная организация не выполнит обязательства, покупателю вернут только уплаченную по договору сумму. При этом средства на эскроу-счету могут находиться от несколько месяцев до нескольких лет – это зависит от того, на какой стадии строительства дольщик заключил ДДУ.

В этой ситуации возникают инфляционные риски, и на момент возврата денег участник, возможно, не купит такую же квартиру за эти деньги. Если же дольщик оплачивает ДДУ за счет кредитных средств (ипотеки), уплаченные проценты за этот период ему не вернут. Можно попытаться взыскать расходы за пользование кредитными средствами через суд, но добиться взыскания будет очень сложно.

• Деньги, хранящиеся на счете эскроу, застрахованы Агентством по страхованию вкладов до 10 млн рублей на случай отзыва лицензии у кредитной организации. Список уполномоченных банков по открытию счетов эскроу есть на сайте ЦБ РФ, но организация, которую выбирает строительная компания, обычно и кредитует проект.

При внесении средств за объект дороже 10 млн р. нужно изучить рейтинг кредитной организации, ведь в случае отзыва у нее лицензии АСВ возместит дольщику не более 10 млн рублей.

Использование счетов эскроу защитит дольщиков от потери денег, так как недобросовестный застройщик не исчезнет с ними.