Как новый закон защищает покупателей жилья от мошенников
1 января 2020 г. в силу вступают два основных законопроекта, касающиеся защиты граждан от мошенничества при покупке жилья. ФЗ от 16 декабря 2019 г. №430 закрепил определение добросовестного приобретателя, сократил сроки давности и установил, что муниципалитет может истребовать незаконно приватизированную квартиру у владельцев только в течение трех лет после ее регистрации. Закон № 299 утвердил новый порядок выплаты компенсации потерпевшим при потере права собственности на купленную недвижимость.
В начале 2020 г. в силу вступают нормы, которые направлены на защиту от мошенников при приобретении жилья и восполняют часть пробелов в законах.
Необходимость изменений
Сделки, связанные с покупкой недвижимости, всегда считались рискованными. Особенно трудно приходилось будущим владельцам квадратных метров «с историей». Приобретая вторичное жилье, нужно тщательно проверять его юридическую чистоту на основании данных из Росреестра: как была зарегистрирована квартира ранее, можно ли считать заключенные сделки законными.
Однако даже те, кто ответственно подошли к данной процедуре, могли столкнуться с недобросовестными продавцами или скрытыми условия и потерять все. Обезопасить таких людей закон не мог. Согласно действующим актам, если внезапно выяснилось, что документы были оформлены с нарушениями, суд вправе признать сделку недействительной. В этом случае покупатель терял жилье, а деньги за недвижимость могли вовсе не вернуться или выплачиваться продавцом годами.
Как сообщает Росреестр, только за первое полугодие 2019 г. было зафиксировано 267 исков с требованиями пересмотреть условия реализации квартиры. Чиновники начали работать над новым проектом: стало ясно – необходима защита при покупке жилья на законодательном уровне.
«Чтоб предупредить появление таких проблем, требуется целый комплекс мер».
Виктория Абрамченко, на конец 2019 г. руководитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
Подробно о нововведениях
С 1 января 2020 г. в силу вступают поправки к Гражданскому кодексу РФ, принятые Федеральным законом от 16 декабря 2019 г. № 430. Предложение о его создании было внесено в Госдуму решением Конституционного суда еще в 2017 г. Это значит, что к принятию норм власть подтолкнула практика рассмотрения исков и жалобы покупателей жилья. Разберемся в этом подробнее.
Ясность в понятиях
Чтобы положить конец разным трактовкам в судах термина «добросовестный приобретатель», в ст. 8.1 ГК было официально закреплено определение. Теперь им признается покупатель недвижимости, который при совершении сделки полагался на сведения из Росреестра. Правда, есть и оговорка: пока судом не доказано, что он был уведомлен об отсутствии права продавца на реализацию квартиры.
«Если при покупке жилья гражданин не знал о его криминальном прошлом, он признается добросовестным приобретателем. Закон вместе с новыми нормами о компенсации позволит лучше защитить имущественные права добросовестных приобретателей недвижимости и предусмотреть дополнительные гарантии обеспечения конституционного права граждан на жилище»
Павел Крашенинников, председатель Комитета Госдумы по госстроительству. Источник: КП
От автора! Все рассмотренные в статье нормы касаются только приобретателей, признанных добросовестными.
Государство не сможет отнять квартиру
Муниципалитет не имеет права забрать жилое помещение, которое выбыло из владения даже против его воли, у добросовестного приобретателя. Такой запрет будет действовать после 3 лет с регистрации частной собственности у текущего или предыдущего владельца.
Как обстояло дело до применения нормы? Один из распространенных случаев, когда муниципальная квартира умершего человека в результате мошеннических действий, например, подделки документов, попадала на рынок недвижимости. Из-за того, что государство не торопилось оформить свои права на помещение, оно продавалось законопослушному гражданину, который перед покупкой изучил все бумаги, не обнаружив подвоха.
Муниципалитет мог подать иск в суд в любой момент, требуя возврата недвижимости и выселения новых жильцов. Как сообщает РБК, суды общей юрисдикции в таких случаях чаще вставали на сторону государства.
Согласно нововведениям, отбирать незаконно приватизированные квартиры у честных покупателей запрещено. А чиновники должны оперативно оформлять собственность: для этого и установлен указанный срок – 3 года. Муниципалитет также может обратить иски к мошенникам. Правда, конечно, только если их отыщут.
Пример. В Московский областной суд в 2019 г. с иском к Виктору Павлову обратился Департамент городского имущества Москвы (ДГИ). Ведомство требовало вернуть квартиру, которая незаконно выбыла из владения города. Дело в том, что недвижимость была зарегистрирована по поддельным документам на некоего Александрова, который умер в момент оформления собственности. Жилье по фальшивому договору купли-продажи, составленному мошенниками от лица умершего, купила Татьяна Левитина, а в 2002 г. она продала жилое помещение Павлову. Он сделал в квартире ремонт и жил в ней уже 17 лет.
Суд в иске отказал, поскольку было доказано, что ответчик – добросовестный приобретатель: в момент совершения сделки он запросил выписку из ЕГРП, где убедился, что право собственности Левитиной было зарегистрировано на законных основаниях. Мужчина не раз встречался с продавцом, осматривал недвижимость, нанял юриста для консультации и арендовал сейф для безопасной передачи денег.
Согласно вынесенному решению, ответчик попросту не мог знать об обмане Левитиной. А вот ДГИ должен был истребовать квартиру сразу после смерти Александрова, как только запись о ней была сделана в ЗАГСе.
Правила исчисления срока давности
Теперь отсчет будет начинаться с момента поступления имущества в открытое владение. Если такая недвижимость была оформлена в собственность, то срок исчисляется с момента регистрации.
Фото: DarkWorkX/Pixabay
Напомним: приобретательная давность – это появление права собственности на имущество у человека, который добросовестно, открыто и непрерывно распоряжается этой недвижимостью как своей в течение 15 лет.
Норма была введена для тех, кто;
- утратил правоустанавливающие документы;
- изначально регистрировал жилье с нарушениями;
- проходил процедуру до 1997 г.;
- не оформлял наследство на землю или дачу;
- потерял квитанции на оплату взносов в жилищном кооперативе.
Теперь можно дождаться истечения 15 лет с момента поступления недвижимости в открытое владение и спокойно зарегистрировать собственность в упрощенном порядке.
Пример. В 2020 г. стал известен случай Валерия Рогачева. После смерти одного из коллег, которому в СНТ принадлежал участок на праве пожизненного владения, мужчина выкупил землю в 2000 г. у его дочери. Девушка написала расписку о получении денег – большего в то время и не требовалось.
Однако оформить участок в собственность Рогачев не мог почти 20 лет: из-за юридической неопределенности и, по мнению адвокатов, которые занимались делом, некомпетентности судей. Теперь, как заявляет сочинский юрист Александр Енин, пенсионер может добиваться установления права собственности в связи с новыми правилами исчисления срока приобретательной давности.
Стоимость отобранной «криминальной» квартиры будет возмещена
Другой важный законопроект, который поможет защитить покупателей от мошенников, ‒ Федеральный закон от 02.08.2019 № 299. Он также вступил в силу 1 января 2020 г. и, как и в случае с предыдущим проектом, был внесен для обсуждения в Госдуму Конституционным судом еще в 2015 г.
Теперь добросовестным гражданам, которые лишились жилья из-за признания сделки незаконной, будет положена компенсация от государства в лице Росреестра. Причем это положение не зависит от доказательства вины сотрудников ведомства.
«Очень важно, что закон будет иметь обратную силу. Обратиться в суд с требованием выплатить компенсацию смогут и те, кто лишился жилья до 1 января 2020 года. Именно с этой даты новый закон будет действовать»
Вячеслав Володин, Председатель Государственной Думы. Источник: сайт Госдумы
Финансовая поддержка пострадавшим покупателям закреплялась ФЗ от 13.07.2015 № 218, однако внесенные поправки изменили условия начисления выплат.
Пример. Один из распространенных случаев мошенничества – незаконная продажа квартиры, если владельцы ее сдают, но живут за границей или в другом городе. Помещение может быть реализовано недобросовестным риелтором по поддельному паспорту или доверенности «своим», а потом еще перепродано несколько раз.
В итоге покупатель, который проверил выписку из реестра, попросту не сможет найти «концы» ‒ документы в порядке. А вот законные хозяева, вернувшись из поездки, вполне могут в суде требовать возврата недвижимости, причем такой иск будет удовлетворен. Новая выплата предназначена как раз для тех, кто остался и без жилья, и без денег, которые получили мошенники.
Кто может претендовать на компенсацию
Рассмотрим условия, при которых честный приобретатель получит государственную помощь:
- Возмещается стоимость недвижимости только тем, кто утратил право собственности на жилые помещения. Тех, кто лишился коммерческих площадей, правило не касается.
- Ранее выплата полагалась только покупателям, которые потеряли единственное жилье. В новом положении это условие убрали.
Из закона исчезло упоминание о том, что деньги полагаются и бывшим собственникам, которые не могут истребовать квартиру у новых жильцов. То есть право на компенсацию законодательно закреплено только за покупателем, у которого судом было отобрано имущество.
Условия выплаты
Ранее процедура получения государственной поддержки была очень сложной. Она назначалась только в том случае, если убытки от утраты собственности нельзя было возложить на виновника. Как это трактовалось?
Например, должник, назначенный судом, умер, не оставив наследников, которые могли бы нести бремя. Если средства должна была выплачивать компания, то требовалось дождаться ее ликвидации.
Фото: сайт ФНС
По новому закону, потерпевший может обратиться за компенсацией, если суд определил взыскать убытки, но решение не исполнялось в течение полугода или долг оплачен только частично.
Сумма
Размер выплаты ранее не превышал 1 млн руб. Теперь бывший собственник сможет сам определить способ расчета: потребовать кадастровую стоимость изъятого жилья или сумму причиненного ущерба. Установленных лимитов в новом законе нет. Однако из текста не совсем ясно, какая компенсация будет назначена, если рыночная стоимость недвижимости будет отличаться от кадастровой.
Заявитель сможет рассчитывать на однократную выплату по такому заявлению.
Автор: