Плюсы и минусы инвестиций в апартаменты

Рассказывает эксперт

Бацвин Наталья, юрист, стаж практики свыше 15 лет

Несмотря на кризис во многих секторах экономики, вызванный распространением вируса Covid-19, снижение процентных ставок по кредитам привлекло внимание покупателей к недвижимости. Жилье пользуется несомненным спросом как на первичном, так и на вторичном рынке.

Почему покупают

В условиях низких процентов по депозитам, наличия накоплений граждане ищут инструменты инвестирования и всё чаще рассматривают покупку апартаментов как вариант менее рисковых вложений.

На третий квартал 2020 г. основной объем предложений на рынке апартаментов приходится на Москву и Санкт-Петербург. На первичке, по данным аналитического центра Циан и Росреестра, их доля относительно остальных предложений составляет:

• в Москве – 21%;
• в Санкт-Петербурге – 5%.

В других городах – это 1–2 дома, то есть не больше 1,5%.

Увеличению объема предложений способствует и возрастание спроса на данную категорию недвижимости. Согласно анализу Knight Frank, за первое полугодие 2020 г. в Санкт-Петербурге он увеличился почти на 17%, по сравнению с аналогичным периодом 2019 г.

Какие бывают

Как и на рынке жилой недвижимости, апартаменты присутствуют в ценовой категории: комфорт-класс, бизнес-класс и элитные.

Фото: larue.moscow

Кроме этого строят:

• сервисные – больше похожи на гостиничные номера с  кухней, зоной ресепшена, обслуживаются собственной управляющей компанией, которая осуществляет их сдачу;
• несервисные – без гостиничной инфраструктуры, покупают для своего проживания;
• рекреационные – располагаются в курортных зонах, приобретают для отдыха.

Преимущества

Явным и несомненным плюсом покупки апартаментов выступает их стоимость:

• комфорт-класс на первичном рынке на 15–20% меньше цены жилой недвижимости аналогичного класса и площади;
• бизнес-класса ниже на 5–10%;
• в элитном сегменте разница в цене не выделяется.

Определенная выгода – наличие больших возможностей для перепланировки апартаментов. Поскольку для внесения изменений  не нужно соблюдать ограничения, установленные для жилого фонда, в части требований к разделению кухни и других комнат; релокации туалета и ванной. Конечно, правила по сохранению несущих конструкций при перепланировке сохраняются.

Фото: kvadroom.ru

Апарт-отели отличаются от жилых домов удачной локацией. Застройщики стараются расположить объекты в центре городов, непосредственной близости от станций метро, мест с развитой инфраструктурой. Эта возможность обусловлена менее строгими требованиями к размещению здания с апартаментами – рядом могут находиться бизнес-центры, иные нежилые объекты.

Недостатки

Ввиду того, что апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, можно выделить некоторые минусы данных объектов, по сравнению с жилыми зданиями:

• При строительстве МКД должны соблюдаться нормы и правила по расположению, плотности застройки, отсутствию вблизи объектов промышленности.

Для апартаментов требования менее строгие. То есть, рядом могут быть здания нежилого назначения, и в них самих – располагаться развлекательные заведения круглосуточной работы, которые создают шум.

• Возможна только временная регистрация на срок до 5 лет, в отличие от прописки в квартирах, которая может быть постоянной.
• Коммунальные платежи, как правило, выше, чем в объектах жилого назначения. Расценки на ЖКУ для последних контролирует Комитет по тарифам в регионах.

Платежи для коммерческих помещений нерегулируемые. Порядок определения стоимости коммунальных услуг регламентирован  Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011. Потребители в нежилых помещениях относятся к группе «Прочие». При этом статус владельца или пользователя (физическое или юридическое лицо) значения не имеет.

Соответственно, для указанной категории тарифы на отопление, горячее, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение выше, чем для потребителей – собственников квартир.

• Формирование управляющей компанией фонда для ремонта апартаментов.

Согласно ЖК, все владельцы жилых помещений уплачивают взносы в фонд капремонта, средства которого будут направлены на работы в соответствующем доме.

Для хозяев апартаментов данной обязанности не предусмотрено. Поэтому управляющая компания должна заранее позаботиться о формировании соответствующего фонда на случай ремонта здания, за счет взимания платы с собственников.

Фото: Match Point. Источник: kvadroom.ru

• Налоговая нагрузка в виде повышенного налога на имущество.

Для жилых зданий законодательством предусмотрена ставка 0,1%. Для коммерческих – от 0,5 до 2%. При этом ставки могут быть уменьшены до нуля или увеличены, но не более чем в 3 раза нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя).

При этом при расчете налога с квартиры собственник может применить вычет для уменьшения базы – площади объекта на 20 м².

• Для покупки апартаментов запрещено использовать материнский капитал, государственные субсидии, которые являются мерами поддержки граждан и направлены на улучшение жилищных условий.
• Имущественный налоговый вычет в виде возврата из бюджета государства 13% НДФЛ удержанных с заработной платы при приобретении апартаментов также нельзя получить.

При покупке квартиры собственник может рассчитывать на:

1. возврат – 13% с 2 млн руб., то есть 260 тыс. руб.;
2. возмещение с процентов по ипотеке – 13% с 3 млн руб. – 390 тыс. руб.

• При наличии долгов и исполнительного производства в отношении собственника на апартаменты, в отличие от жилой недвижимости, может быть обращено взыскание. Если квартира – единственное жилье гражданина, ее забрать не имеют право.

Новшества и перспективы

Ввиду того, что спрос на апартаменты, как альтернативу другому жилью, возрастает, государство предпринимает попытки к большему регулированию этого вида недвижимости и нивелированию негативных моментов.

Фото: citymoscow.group

С июня 2019 г. на вновь создаваемые коммерческие объекты распространяется действие ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», что создает дополнительные гарантии для покупателей апартаментов на стадии возведения.

С весны 2020 г. в Госдуме рассматривается законопроект, в котором такую недвижимость приравнивают к жилой:

• появится новое понятие «апартаменты в многофункциональном доме»;
• собственники получат возможность постоянной регистрации;
• исключение применения тарифов по коммуналке, как для объектов нежилого назначения.

Нововведения в регулировании застройки и статуса апартаментов будут привлекать внимание не только потенциальных инвесторов, но и клиентов, рассматривающих покупку для себя. То есть, они постепенно могут стать еще одним видом недвижимости для постоянного проживания, наряду с коттеджами, таунхаусами.