Стоит ли покупать квартиры в 2019 году: как вырастут цены
В 2018 году подорожали многие товары, топливо, тарифы ЖКХ. Не осталась в стороне и недвижимость. Квартиры на первичном рынке, в среднем по России, стали стоить дороже на 7,8%. Вторичный рынок порадовал не столь сильным ростом – всего 3,2%. По прогнозам аналитиков, в 2019 году цена будет колебаться в обе стороны в пределах 10%. Более серьезный рост возможен только в Центральном Федеральном округе, особенно в таких городах, как Москва. Возможность повышения они связывают с ростом цен на строительные материалы.
Спрос на недвижимость, несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, не падает. Многих людей, планирующих покупку собственных квадратных метров, волнует вопрос, подорожают ли квартиры в 2019 году. По оценкам экспертов, снижения цен точно не предвидится.
Статистика цен на жилую недвижимость за 10 лет
На официальном сайте Росстата собрана статистика цен на недвижимость. Она систематизирована по следующим признакам:
- вид рынка жилья: первичный или вторичный;
- регион РФ;
- тип квартиры: низкого, среднего и улучшенного качества, а также элитные.
Первичный рынок
На 1 октября 2018 года средняя цена 1 кв. м недвижимости на первичном рынке в среднем по России составляет 60 953 руб. При этом еще год назад она стоила 56 561 руб. Годовой прирост составил около 7,8%.
Справка! При таком годовом росте за двухкомнатную квартиру средней площади 54 кв. м придется заплатить почти на 250 000 руб. больше, за трехкомнатную – на 340 000 руб.
Таблица 1. Стоимость 1 кв. м жилья в России в новостройках за 2009-2018 гг., руб. за кв. м. Источники: gks.ru.
| 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | |
| I квартал | 50 465 | 48 261 | 41 534 | 44 956 | 48 795 | 49 939 | 52 603 | 53 655 | 56 347 | 58 876 |
| II квартал | 49 313 | 48 036 | 42 201 | 46 360 | 49 331 | 50 919 | 52 190 | 53 558 | 56 517 | 59 970 |
| III квартал | 47 968 | 48 050 | 42 904 | 47 483 | 49 959 | 51 116 | 51 720 | 53 476 | 56 561 | 60 953 |
| IV квартал | 47 715 | 48 144 | 43 686 | 48 163 | 50 208 | 51 714 | 51 530 | 53 287 | 56 882 |
Рис. 1. Динамика стоимости 1 кв. м жилья по РФ в новостройках за 2009-2018 гг., руб. за кв. м. Источники: gks.ru.
Как видно из графика, практически во все годы рост цен был равномерным. Исключение составляют лишь 2009 год, когда цена падала, и 2011 год, когда цена за квадратный метр в первом квартале упала на 14%. 2018 год характеризуется высокой скоростью роста. Быстрее цена росла лишь в 2012 году. Тогда рост составлял около 11%, в отличие от сегодняшних 7,8%, однако и этот показатель существенно превышает процент инфляции.
Рассмотрим более конкретно разные типы недвижимости.
Таблица 2. Среднегодовая цена 1 кв. м квартир разных типов по РФ (новые дома) за 2009-2018 гг., руб. за кв. м. Источники: gks.ru.
| 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | |
| Квартиры среднего качества (типовые) | 45 782 | 47 200 | 43 804 | 48 199 | 49 534 | 48 547 | 51 609 | 55 373 | 56 014 | 54 900 |
| Квартиры улучшенного качества | 47 120 | 47 359 | 41 692 | 45 846 | 48 590 | 50 179 | 49 968 | 49 002 | 52 694 | 57 879 |
| Элитные квартиры | 66 816 | 69 493 | 48 423 | 53 366 | 64 363 | 78 023 | 86 123 | 94 829 | 105 209 | 130 757 |
Для наглядности построим график.
Рис. 2. Динамика стоимости 1 кв. м за 2009-2018 гг., руб. за кв. м. Источники: gks.ru.
Как видно из графика, типовые квартиры даже несколько подешевели в 2018 году – на 2%. Это связано с тем, что мы рассматривает именно новостройки, где сегодня в основном строятся квартиры улучшенной планировки. Именно они пользуются спросом. Подорожание квадратного метра квартир улучшенной планировки составило 10%, но самый сильный рост наблюдается на рынке элитного жилья – здесь цена выросла на 24%.
Если рассматривать ситуацию по регионам России, то и тут рост цен очевиден. Поскольку больше всего сегодня строится квартир улучшенной планировки и именно они пользуются наибольшей популярностью среди населения, рассмотрим именно их.
Таблица 3. Среднегодовая стоимость 1 кв. м улучшенных квартир во вновь построенных домах, руб. за кв. м. Источники: gks.ru.
| Федеральный округ | 2017 | 2018 | Прирост, % |
| Центральный | 62 445 | 71 577 | 14,62 |
| Северо-Западный | 59 243 | 62 437 | 5,39 |
| Северо-Кавказский | 32 854 | 34 044 | 3,62 |
| Приволжский | 45 865 | 48 812 | 6,43 |
| Уральский | 49 303 | 51 642 | 4,74 |
| Сибирский | 44 891 | 47 277 | 5,31 |
| Дальневосточный | 69 295 | 72 100 | 4,05 |
| Южный | 44 201 | 46 040 | 4,16 |
Рис. 3. Динамика среднегодовой стоимости 1 кв. м улучшенных квартир в новых домах, руб. за кв. м. Источники: gks.ru.
Как видно из таблиц и графика, наиболее высокие цены на жилье в Центральном и Дальневосточном Федеральных округах. Самая низкая цена в Северо-Кавказском Федеральном округе. При этом наблюдается стабильный рост цен по всем округам. Наибольший рост в 2018 году был в Центральном Федеральном округе – почти на 15%. Меньше всего недвижимость подорожала на Северном Кавказе.
Вторичный рынок
На 1 октября 2018 года, средняя цена 1 кв. м вторичной недвижимости в среднем по РФ составляет 53 949 руб. Год назад она была 52 290 руб. Годовой прирост составил около 3,2%. Такими образом, цена «вторички» росла не столь быстрыми темпами. Видимо, это обусловлено большей востребованностью новостроек, т.к. банки более охотно дают под них кредит.
Таблица 4. Средняя цена 1 кв. м жилой недвижимости по РФ на вторичном рынке за 2009-2018 гг., руб. за кв. м. Источники: gks.ru.
| 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | |
| I квартал | 57 806 | 59 007 | 46 158 | 51 907 | 55 421 | 55 925 | 58 707 | 55 330 | 53 028 | 53 164 |
| II квартал | 55 059 | 59 206 | 46 666 | 53 358 | 55 998 | 56 630 | 58 310 | 54 793 | 52 758 | 53 574 |
| III квартал | 53 636 | 59 446 | 47 133 | 54 848 | 56 247 | 57 119 | 57 233 | 54 215 | 52 290 | 53 949 |
| IV квартал | 52 895 | 59 998 | 48 243 | 56 370 | 56 478 | 58 085 | 56 283 | 53 983 | 52 350 |
Рис. 4. Динамика средней стоимости 1 кв. м жилой недвижимости по РФ на вторичном рынке за 2009-2018 гг., руб. за кв. м. Источники: gks.ru.
График показывает, что наиболее сильный рост цен на квартиры на вторичном рынке наблюдался в 2009-2014 годах. Разница между минимальной и максимальной ценой за этот период составляет 27%. В 2015 году цены резко упали – на 4%. В 2016 году и до III квартала 2017 года падение продолжилось и составило еще 7%. Далее начался рост, продолжающийся до сих пор. Однако он существенно меньше, чем на первичном рынке.
Посмотрим, что происходит с ценами на конкретные типы жилья.
Таблица 5. Стоимость 1 кв. м в домах с разным типом планировки за 2009-2018 гг., руб. за кв. м. Источники: gks.ru.
| 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | |
| Квартиры среднего качества (типовые) | 50 996 | 56 204 | 42 646 | 48 960 | 51 070 | 51 839 | 53 105 | 49 990 | 48 390 | 49 913 |
| Квартиры улучшенного качества | 55 844 | 59 901 | 49 746 | 58 369 | 60 383 | 60 944 | 61 686 | 59 598 | 57 866 | 57 689 |
| Элитные квартиры | 90 526 | 105 063 | 72 283 | 84 159 | 95 806 | 96 599 | 84 822 | 75 300 | 75 332 | 78 132 |
Рис. 5. Динамика средней стоимости 1 кв. м в домах разных типов планировки за 2009-2018 гг., руб. за кв. м. Источники: gks.ru.
Ситуация явно неоднозначная. В 2011, 2015-2016 годах наблюдалось резкое падение цен на все типы недвижимости. В 2018 году цена на квартиры улучшенной планировки осталась практически без изменений, а квартиры типовые и элитные подорожали. Причем наиболее сильный рост именно у элитных квартир.
Что же происходило в регионах? Рассмотрим стоимость квартир улучшенной планировки, поскольку они пользуются наибольшим спросом среди населения.
Таблица 6. Среднегодовая стоимость 1 кв. м. Рынок – вторичный. Планировка – улучшенная, руб. за кв. м. Источники: gks.ru.
| Федеральный округ | 2017 | 2018 | Прирост, % |
| Центральный | 77 411 | 78 038 | 0,81 |
| Северо-Западный | 55 248 | 53 040 | -4,00 |
| Северо-Кавказский | 41 278 | 43 266 | 4,82 |
| Приволжский | 50 034 | 51 181 | 2,29 |
| Уральский | 60 335 | 60 436 | 0,17 |
| Сибирский | 47 493 | 49 706 | 4,66 |
| Дальневосточный | 72 368 | 68 260 | -5,68 |
| Южный | 54 570 | 54 591 | 0,04 |
Рис. 6. Динамика стоимости 1 кв. м квартир с улучшенной планировкой, руб. за кв. м. Источники: gks.ru.
Самые высокие цены на жилье в Центральном и Дальневосточном Федеральных округах. Меньше всего «вторичка» стоит в Северо-Кавказском Федеральном округе. В Дальневосточном и Северо-Западном округах цена в 2018 году несколько снизилась – в среднем на 5%. Таким образом, можно сделать вывод, что в большей мере цены на недвижимость растут на первичном рынке жилья.
Таблица 7. Среднегодовая цена 1 кв. м, руб. за кв. м. Источники: gks.ru.
| 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | |
| Новостройки | 48 865 | 48 123 | 42 581 | 46 740 | 49 573 | 50 922 | 52 011 | 53 494 | 56 577 | 59 933 |
| Вторичка | 54 849 | 59 414 | 47 050 | 54 121 | 56 036 | 56 940 | 57 633 | 54 580 | 52 606 | 53 562 |
Рис. 7. Динамика среднегодовой стоимости 1 кв. м, руб. за кв. м. Источники: gks.ru.
Таким образом, с 2009 по 2016 годы квартиры на вторичном рынке стоили дороже, чем на первичном. Однако в 2017-2018 годах цена на недвижимость на вторичном рынке упала, а на первичном – выросла, изменив ситуацию на противоположную.
Что ждет россиян в 2019 году
Недвижимость всегда расценивалась гражданами, как один из наилучших способов инвестирования. Однако, в последние годы ситуация меняется. Люди, купившие квартиры, с целью получения дополнительного заработка, жалуются, что не могут их сдать. И это действительно так. Сложная экономическая ситуация, общее падение экономики страны ‒ все это снижает покупательскую способность граждан. Люди боятся срываться со своих мест, многие, кто снимал жилье в Москве, просто не в состоянии оплачивать его стоимость, в результате возвращаются «домой».
Молодым семьям также становится все сложнее самостоятельно снимать или покупать жилье, поскольку банки также дают ипотеку менее охотно. О том, стоит ли торопиться с покупкой недвижимости, можно узнать, посмотрев видео:
Мнения аналитиков о том, стоит ли ждать подорожания недвижимости, расходятся. Одни из них говорят, что цена в 2019 году снизится приблизительно на 10%. Они обосновывают это тем, что:
- снизилась покупательская способность граждан;
- количество новостроек увеличилось, а спрос упал;
- ставки по ипотечному кредиту слишком высоки для граждан, т.к. реальные доходы упали.
Другие считают, что цена в 2019 году только вырастет, потому что застройщики будут вынуждены продавать квартиры по более высоким ценам. Обусловлено это несколькими факторами:
- поднялась стоимость топлива и строительных материалов, благодаря увеличению НДС до 20% с 01.01.2019 и росту курса доллара;
- ставки по кредитам, выдаваемым под застройку, повысились. Тем более, что с 01.06.2018, благодаря закону о применении эскроу-счетов при осуществлении застройки, застройщики стали более зависимы от банков;
- подорожали услуги ЖКХ, чем вызвали увеличение расходов по обслуживанию объектов.
Справка! Согласно Закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…”, все застройщики обязаны с 1 июля 2019 года продавать недвижимость с применением эскроу-счетов. Эскроу–счета – это аккредитивы, которые не могут быть выплачены до окончания строительства. На них поступают денежные средства покупателей недвижимости, приобретающих ее по договору долевого участия (ДДУ).
В целом эксперты сходятся во мнении, что цена на недвижимость будет колебаться в обе стороны в пределах 10%. Единственные, кому можно ждать более серьезного повышения стоимости квадратного метра, – это жителям Москвы и Московской области, поскольку спрос здесь традиционно выше.