Как получить налоговый вычет по ипотеке

Каждый гражданин, приобретая жилье или земельный участок под него, имеет право на имущественный вычет. Но если квартира была куплена на средства, взятые в ипотечный кредит, то еще можно воспользоваться государственной помощью по оплате процентов.

Коротко по сути

Основные моменты, которые нужно знать, чтобы правильно воспользоваться господдержкой при покупке жилья в кредит:

1. Чтобы получить вычет, нужно быть резидентом России и иметь официальную зарплату с ежемесячными отчислениями НДФЛ по ставке 13%.
2. Максимальный возврат – 650 тыс. руб., он состоит из двух частей: 260 тыс. руб. – основной имущественный и 390 тыс. руб. – за проценты.
3. Заявить в ФНС о вычете можно только по окончании года, в котором оформлена жилплощадь в собственность.
4. При покупке квартиры в строящемся доме право на льготу возникает только после сдачи готового жилья по акту.
5. По сроку обращения за вычетом ограничений нет, это можно сделать через 10 или 20 лет.
6. Существуют временные рамки по возврату НДФЛ: за 3 предыдущих года, если есть на это право, и за последующие годы.
7. Если стоимость недвижимости оказалась ниже суммы взятого для этого кредита, то налоговый вычет по ипотеке будет рассчитан, исходя из фактической цены.

Основные понятия

Вычет позволяет уменьшить доход работника для расчета подоходного налога на сумму социально значимых затрат. Если же НДФЛ уже уплачен, то его можно вернуть. К таким расходам относят средства, направленные на приобретение жилья. И льгота в этом случае называется имущественной.

Фото: Instagram @novostroym

Ее предоставляют на:

• сумму, которая пошла непосредственно на покупку квартиры или земельного участка под дом;
• оплату процентов по ипотеке;
• погашение процентов по кредитам на рефинансирование займов для приобретения недвижимости.

Такую поддержку называют основной имущественной и предоставляют по фактическим расходам, но не выше установленного  лимита, равного 2 млн руб. То есть, если квартира куплена за 3 млн руб., то вернуть НДФЛ можно только с максимально разрешенной суммы, т.е. с 2 млн × 13% = 260 тыс. руб.

Льготу на покупку жилья можно использовать единожды. Но если она использована на приобретение одной квартиры не полностью, то остаток разрешают дополучить при покупке другого объекта недвижимости.

Если жилье приобретено в ипотеку, то дополнительно можно вернуть средства, потраченные на проценты (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). В отличие от вычета на покупку недвижимости, возврат расходов по ипотеке можно получить только один раз в жизни и по одному объекту. Если он полностью не использован, то его остаток не переносят на другой случай, льгота сгорает.

Кому вернут

Существует несколько условий, которые необходимо соблюсти, чтобы получить возврат по ипотеке:

1. Предоставляют только резидентам, являющимся плательщиками подоходного налога по ставке 13%. В данном случае происходит возврат именно налога на доход физлица. Если не платите НДФЛ в бюджет, то и возвращать нечего.

напрямую. если работодатель не проводит отчисления по ЗП то нет и налогооблагаемой базы. соответственно не с чего и возвращать.

— Артём В (@Vrklvch) May 1, 2020

1. Жилая недвижимость или участок под ее строительство находятся на территории России, куплены не у близких родственников и взаимозависимых людей, например, у начальника (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).
2. Возврат налога происходит только за фактически уплаченные проценты, а не за запланированные. В декларации указывают те суммы, которые выплачены в предыдущие периоды.
3. Жилье приобретено в кредит, причем, он обязательно должен быть целевым, т.е. взят в банке для приобретения жилой недвижимости или земли под строительство. Если кредит не целевой, а, например, потребительский, то и возврата доп. расходов не будет.
4. Для погашения процентов не был использован материнский капитал.

Если деньги взяты на строительство, то возврат НДФЛ с процентов по кредиту в 2020 г. будет возвращен только после окончания работ. Независимо от этого, учитываться будут все перечисленные суммы по процентам.

Сколько вернут

До 2014 г. подоходный налог возвращался до полного погашения затрат по оплате ипотечных процентов без ограничений. Если займ оформили до 2014 г., то уменьшить НДФЛ можно и сейчас на всю сумму уплаченных процентов, даже если кредит был позже рефинансирован.

Фото: freepik.com/ngad

С 1 января 2014 г. ввели ограничение в 3 млн руб. Это максимальная сумма, с которой можно вернуть уже перечисленный налог с доходов: 3 млн × 13% = 390 тыс. руб.

Законом не ограничен срок возвращения налога. Если ипотека выдана на 20 лет, то оформлять возмещение можно каждый год по мере уплаты процентов за кредит до полного расчета.

Вычет не сделают больше полученного в прошедшем году налогооблагаемого дохода. То есть возврат осуществят в рамках уплаченного налогоплательщиком в течении отчетного периода НДФЛ. Если проценты оказались больше отчисленного в бюджет налога, то неиспользованный остаток перенесут на следующий год.

Ограничение здесь только по доходу – нельзя за календарный год получить вычет с суммы больше, чем заработок с которого удержали 13%. При этом вычет по ипотеке без проблем переносится на следующие года, а вот вычет за медицину и ИИС сгорает каждый год – так что их выгоднее брать

— Павел Комаровский (@Rational_Answer) December 1, 2019

Ипотека и основной вычет

До 2014 г. возврат за проценты давали только на то жилье, по которому использовали основной имущественный вычет.

Фото: freepik.com/terng99

Если по какой-то причине его не заявляли, то и на отчисления льгота не применялась.

С 2014 г.  возврат на покупку недвижимости и по процентам целевого кредита – это две, не связанные между собой льготы. Их можно получать независимо от объекта, но при условии, что право по процентам возникло не ранее 2014 г.

Когда можно получить

В тот год, когда происходит оплата процентов, возникает и право на ипотечный вычет. В этот и последующие годы им можно пользоваться. Применить льготу на период, предшествующий выплате процентов, нельзя.

Ограничений по срокам подачи заявления на льготу нет. Сообщить можно спустя любое количество лет. А вот получить его можно только за 3 предшествующих года, если в тот период уже возникло на него право.

Когда можно заявить

Заявление о предоставлении льготы подают в налоговую, когда на руках есть следующие документы:

• на право собственности: при покупке по контракту купли-продажи – выписка из ЕГРН или акт приема-передачи по договору долевого участия;
• на расходы по приобретению жилья или земли под него.

Заявить в ИФНС о возврате расходов на уплату процентов можно на протяжении всего следующего года после того года, когда это право возникло.

Оформление документов

Вернуть подоходный налог по ипотеке можно:

1. После окончания отчетного года подают заявление в территориальном отделении ФНС.
2. Не дожидаясь окончания года – у себя на работе.

В налоговой

Весь процесс получения льготы в ИФНС при покупке жилья по ипотеке состоит из 3 этапов:

1. Собирают необходимые бумаги и обращаются в налоговую.
2. Налоговики проверяют права на вычет.
3. Перевод денег из бюджета на счет налогоплательщика.

Стандартный список документов (нужно иметь при себе копии и оригиналы):

• паспорт;
• декларация 3-НДФЛ;
• справка 2-НДФЛ;
• бумаги на право использования вычета;
• заявление на возврат налога.

Нужно собрать и отнести в ФНС копии:

• договора купли-продажи;
• регистрации права собственности;
• акта приема-передачи, если квартира куплена в новостройке;.
• кредитного контракта.

Дополнительно понадобятся:

1. Платежные документы: банковские выписки, квитанции, справка о перечислении процентов.
2. При оформлении рефинансирования копия этого договора, в котором обязательно должна быть отсылка на первый  контракт по ипотеке.
3. Соглашение о распределении вычета между супругами для тех, кто квартиру покупал в браке.
4. Свидетельство о рождении несовершеннолетних детей, если они являются собственниками.

Проверяет декларации и документы налоговая 3 месяца. Далее 1 месяц уйдет на перечисление денег. Зато будет возвращена сумма за целый год или, возможно, несколько лет сразу.

На работе

В течение года можно небольшими частями ежемесячно получать средства у себя на работе. Для этого нужно взять в налоговой уведомление о праве на льготу.

Чтобы получить справку, собирают все документы, подтверждающие такое право, и вместе с заявлением относят в налоговую. Декларацию сдавать не нужно. Но справка по форме 2-НДФЛ потребуется. Ее берут у себя в бухгалтерии. Проще отправить заявку онлайн на сайте ФНС.

В течение месяца уведомление будет готово. Нужно отнести его в бухгалтерию вместе с заявлением на имя руководителя, написанным в свободной форме.

Скачать актуальные на 2020 г. шаблоны документов по теме:

• чистого бланка декларации 3-НДФЛ;
• образца заполнения формы 3-НДФЛ по расходам на погашение процентов;
• справки 2-НДФЛ;
• заявления о возврате подоходного налога;
• заявления о  распределении расходов на приобретение квартиры.

Очередность

Налогоплательщик сам определяет для себя, какой вычет сначала получить при покупке недвижимости: основной или на проценты. Можно заявить на оба сразу, главное, чтобы доход позволял исчислить необходимую сумму подоходного налога.

Если размера зарплаты не хватает на возмещение по обоим вычетам, то лучше сначала использовать положенную льготу по покупке жилья, а затем – за проценты.

А можно поступить следующим образом: получить основной возврат на одну квартиру, а вычет по процентам – на другую (письмо ФНС России от 21.05.2015 № БС-4-11/8666).

Сложные вопросы

Путаница возникает, когда задолженность покупатели погашают не вовремя или у недвижимости несколько собственников.

Фото: freepik

Рефинансирование

Переоформить долг на более выгодных для заемщика условиях можно в любой момент. Если взяли кредит для рефинансирования ипотеки, то льготу по оплате процентов также предоставят. Для этого к перечисленным выше документам добавляют копию второго кредитного договора. Существуют условия, которые нужно при этом выполнить:

1. В новом соглашении должна быть указана информация о первом ипотечном договоре и четко указана цель – рефинансирование первоначального целевого займа.
2. Оформлено перекредитование в банке, имеющем лицензию ЦБ.

Долевая собственность

Каждый собственник при частичном участии имеет право на основной налоговый вычет в величине сделанных расходов, но не более установленного законом лимита – 2 млн руб.

Распределение процентов

Если жилье или участок под строительство куплены в ипотеку, то возмещение по процентам собственники-созаемщики могут распределить между собой на свое усмотрение. Для этого необходимо составить письменное заявление в ИФНС (Письмо ФНС России от 23.05.2016 № БС-3-11/2315).

Фото: freepik.com/ronnachaipark

На практике часто бывает, что платежи производятся от имени одного собственника, но участвуют в этом все дольщики. Они вправе подать заявление на использование вычета, приложив к нему документы по расходам. Это может быть рукописная доверенность о передаче денег дольщику, оплачивающему проценты.

За супруга

С 2014 г. на вычет, как по покупке жилья, так и по процентам, имеют права оба супруга, если оно было приобретено в браке. Даже в том случае, когда в договоре купли-продаже указан только один из них, но не был заключен брачный контракт, воспользоваться возвратом в указанных законом лимитах могут оба одновременно. Причем, максимальный размер у каждого свой.

Иногда муж и жена решают перераспределить вычет между собой по-другому, а не в соотношении их долевого участия. Это может быть связано с разным доходом у супругов. Для этого им нужно написать заявление о распределении своих расходов на покупку. При наличии документа в налоговой такие факты, как доля собственности, для предоставления вычета не учитываются.

Если использовался кредит, то независимо от того, оба супруга указаны в договоре или один, каждый из них может вернуть деньги по оплате процентов в максимальной сумме 390 тыс. руб. А вот в каких пропорциях, они решают по своему желанию.

За детей

При покупке дома или квартиры и оформлении собственности на детей могут возникнуть следующие ситуации:

1. Распределение долей на одного родителя и несовершеннолетнего. В этом случае родитель может оформить вычет за себя и своего ребенка. Но в сумме льгота не будет больше 2 млн руб.

1. Квартиру оформляют на отца, мать и их детей. В этом случае каждый родитель может воспользоваться льготой, на которую имеют право их дети. При этом они сами решают, кто из них увеличит свой вычет за счет доли детей в имуществе.
2. Жилье записывают в собственность ребенка. Здесь возмещение оформляет на себя родитель, независимо от того, что он не является собственником. Однако, если однажды он уже использовал на себя имущественный вычет, то получить его второй раз, даже за несовершеннолетнего ребенка, не сможет.

В том случае, когда квартира куплена в кредит, вычет за банковские проценты за ребенка родитель может получить, только когда собственность записана полностью на отпрыска. Если же жилье приобретено в долях с детьми, то родитель-заемщик и так сможет вернуть максимально возможную сумму, если это необходимо.

Как пользуются пенсионеры

Этот вопрос особенный. Пенсионер при приобретении недвижимости или участии в долевой собственности, как и все дольщики, может получить льготу. Но вернуть себе налог на пенсии непросто.

Фото: freepik.com/monthirayo

Государство учло эту ситуацию и предоставило пожилым людям возможность оформления, используя 3 года, предшествующих подаче заявления.

Воспользоваться поддержкой пенсионер сможет только в следующих случаях:

1. Если он не трудится, но работал в течение 1-3 лет до покупки.
2. Если получает пенсию из негосударственного ПФ, взносы в который осуществлялись по месту работы.
3. Продолжает работать, платить подоходный налог и может вернуть его за текущий период, а также за 3 предшествующих года.

Как видим, у тех пенсионеров, которые еще трудятся, больше возможностей вернуть излишне уплаченный налог. Сначала возмещается сумма за текущий период, остаток переносится на три предыдущих года. И если не вся льгота использована, то она будет добираться в будущие периоды его работы.

Подводим итоги

Тем, кто планирует обзавестись собственным жильем или уже сделал это с помощью ипотеки, следует знать о существовании некоторых нюансов для возврата подоходного налога с потраченных денег. Это поможет быстро и в максимальном объеме воспользоваться гос. помощью.