Как оформить возврат налога при покупке жилья: подробная инструкция

Деньги, которые были затрачены на покупку квартиры, комнаты, дома, загородной недвижимости, можно частично компенсировать, воспользовавшись положением Налогового Кодекса РФ, который регламентирует возврат налога на приобретение жилья.

Что такое налоговый вычет

Для расчета суммы НДФЛ (налога на доходы физических лиц) необходимо определить налогооблагаемую базу. Налоговый вычет – это та сумма, на которую она уменьшается. Существует четыре типа вычетов: социальный, имущественный, стандартный, инвестиционный. К затратам на приобретение жилья применяется имущественный налоговый вычет.

Сумма вычета и возврата

Порядок получения вычета регулируется Налоговым Кодексом. Максимальная его сумма при покупке недвижимого имущества, в том числе и по ипотечному кредиту, с которой будет рассчитываться величина возвращаемого налога, равна 2 млн руб. Следовательно, возврат составит: 2 000 000 * 0,13 = 260 000 руб. максимум.

Если гражданин выплачивает проценты по ипотеке, он может получить возврат подоходного налога с лимита в 3 млн руб., т.е. 3 000 000 * 0,13 = 390 000 руб. Однако, если недвижимость была приобретена до 1 января 2014, то сумма возврата НДФЛ рассчитывается со всей величины уплаченных процентов, не ограничиваясь 3 млн руб.

Для наглядности составим таблицу.

Таблица 1. Сумма налогового вычета и возврата НДФЛ

Источник: официальный сайт ФНС.

Рассмотрим 4 примера.

Пример 1

Приобретен дом за 5 млн руб. Вычет составит 2 млн руб., т.е. покупатель получит возврат налога в размере 13% от этой суммы, а именно 2 000 000 * 0,13 = 260 000 руб.

Пример 2

Квартира куплена в ипотеку на вторичном рынке недвижимости в марте 2017 года за 4,5 млн руб. Гражданин может запросить налоговый вычет в размере 2 млн руб. и получить 260 000 руб.

Дополнительно ежегодно он может запрашивать вычет с суммы уплачиваемых процентов, пока она не достигнет 3 млн руб. и он не получит в общей сложности 3 000 000 * 0,13 = 390 000 руб.

Пример 3

Куплена комната в квартире за 1,5 млн руб. Налоговый вычет будет равен этой сумме, т.к. она меньше 2 млн руб. Возврат составит: 1 500 000 * 0,13 = 195 000 руб.

Пример 4

По ипотечному кредиту в 2013 году куплен дом за 7,5 млн руб. Срок кредита – 20 лет. Общая сумма процентов за эти годы составит 12,3 млн руб. Непосредственно за покупку покупатель получит 260 000 руб. За проценты сумма вычета не ограничена, поэтому он может ежегодно запрашивать возврат с суммы реально выплаченных за каждый конкретный год процентов. В среднем ежегодная сумма процентов составит 12 300 000 / 20 = 616 000 руб. Следовательно, сумма, запрашиваемая к возврату, равна 616 000 * 0,13 = 80 080 руб.

Некоторые нюансы

Если недвижимость куплена до 2014 года, то вычет применяется лишь к одному объекту, даже если он стоит менее 2 млн руб. После 2014 года – к любому количеству объектов. Например, за квартиру, купленную за 1,5 млн руб. в 2013 году, будет применен вычет в размере 1,5 млн руб.; за 2 квартиры, купленные в 2017 и в 2018 годах, каждая по 1,5 млн руб., будет применен вычет в размере 2 млн руб.

В течение жизни гражданин имеет право на вычет за любое количество приобретаемой недвижимости, но лишь в переделах 2 млн руб. суммарно.

Рис. 1. Максимальный размер имущественного вычета

Возврат налогов с ипотечных процентов может быть осуществлен только с одного объекта недвижимости, даже если сумма не выбрана полностью. Например, проценты по ипотеке за квартиру составили 1,7 млн руб., и получен возврат с этой суммы. Через некоторое время была куплена в ипотеку вторая квартира. Проценты по ней равны 2,1 млн руб., а вот вычет не применяется, следовательно, вернуть ничего не получится.

Вычет за недвижимость, купленную в долевую собственность до 2014 года, распределяется между собственниками равномерно, в соответствии с их долей. Например, если доли равны (по 50%), то каждый владелец имеет право на вычет по 1 млн руб. Для покупок после 2014 года это правило отменено. Теперь каждый может запросить вычет с 2 млн руб.

Дополнительных льгот для инвалидов не предусмотрено.

Например, если купили квартиру в 2015 году, но декларацию и заявление на вычет не подавали, то в 2019 году можете заполнять и подавать декларацию за все 4 года – 2015, 2016, 2017 и 2018, но возврат получите только за три – с 2016 по 2018.

Какие расходы учитываются

В случае приобретения квартиры, доли в ней или комнаты на территории РФ, для расчета суммы вычета учитываются следующие расходы:

• непосредственно на покупку недвижимости;
• на разработку сметной и проектной документации;
• на отделочные материалы для ремонта купленной площади;
• на ремонтные работы;
• на оформление в собственность, в случае покупки в новостройке.

Рис. 2. Что включается в налоговый вычет

В случае строительства нового дома или приобретения уже готового (в том числе и доли) учитываются расходы по:

• покупке самого дома или строительных материалов для его возведения, а также строительных работ;
• разработке документации (сметной и проектной);
• приобретению отделочных материалов и по работам, связанным с отделкой;
• проведению канализации, в том числе и автономной;
• организации водо-, газо- и электроснабжения.

Если была куплена земля, то учитываются только расходы по ее приобретению. Если же на этой земле строится дом, то к затратам на ее покупку прибавляются все вложения, учитываемые при строительстве.

Не учитываются в составе налогового вычета расходы по:

• покупке необходимого для ремонта оборудования, бытовой техники, сантехники;
• перепланировке;
• оформлению сделки, за исключением покупки новостройки у застройщика.

Кто имеет право на вычет

Право воспользоваться имущественным налоговым вычетом имеют:

• граждане и резиденты России;
• собственники купленной недвижимости или их близкие родственники;
• работающие граждане, с заработной платы которых перечисляется НДФЛ в бюджет;
• покупка оплачена из собственных средств или произведена по ипотечному кредиту.

Должны быть выполнены все 4 условия одновременно. Таким образом, вычет не применятся в случае:

• оплаты квартиры за счет средств материнского капитала, работодателя, фонда, бюджета;
• покупки жилья у ближайших родственников, которыми являются: супруги, родители, братья и сестры (в том числе и неполнородные), дети (в том числе и усыновленные), опекуны и подопечные.

Возврат налогов за супруга

Поскольку имущество, купленное в период брака, принадлежит обоим супругам, любой из них вправе запросить получение налогового вычета за квартиру, независимо от того, кто официально является собственником. Например, муж и жена купили квартиру и оформили ее на супруга. Однако он уже получал вычет в полном объеме ранее. В этом случае вычет может запросить супруга.

Рис. 3. Возврат можно получить за супруга

Другой пример. Супруги купили квартиру в совместную собственность в 2015 за 5 млн руб. Мужу принадлежат 40% (2 млн руб.), жене 60% (3 млн руб.). Каждый из них вправе запросить вычет в размере 2 млн руб., но только самостоятельно. Если, допустим, жена запрашивает вычет за себя, она уже не сможет получить вычет за мужа.

Рассмотрим еще пример. Купленная в совместную собственность в равных долях квартира обошлась в 3 млн руб. Жена не работает. Сумма налогового вычета для каждого из супругов составит 1,5 млн руб., т.к. именно эти средства они затратили на покупку (менее 2 млн руб. на каждого). В этом случае муж вправе запросить вычет в 1,5 млн руб. за себя и в 500 000 руб. за жену.

Возврат НДФЛ пенсионерами

Работающие пенсионеры имеют право на получение налогового вычета, и соответственно, возврат налога. Те пенсионеры, которые уже закончили свою трудовую деятельность, также имеют право на возврат, но только в пределах суммы НДФЛ, выплаченного за последние 3 рабочих года.

Рис. 4. Пенсионеры тоже имеют право на налоговый вычет при покупке квартиры

Если человек не работал в течение трех лет до выхода на пенсию, то возврат ему не положен.

Приведем пример. Работающий пенсионер приобрел квартиру в 2018 году за 1,2 млн руб., соответственно, сумма налогового вычета составляет 1,2 млн руб., т.к. она менее 2 млн руб. Возможная сумма возврата равна 1 200 000 * 0,13 = 156 000 руб. Пенсионер получает заработную плату в размере 30 000 руб. и ежемесячно уплачивает НДФЛ, равный 30 000 * 0,13 = 3 900 руб. Годовая сумма выплаченного налога составит 46 800 руб. Он вправе подать заявление на налоговый вычет в 2019 году и получить возврат в размере 46 800 руб. уже в 2019 году. Если он продолжает работать и получает ту же заработную плату, то в 2020 он получит еще 46 800 руб. И так, пока не будут выбраны 156 000 руб. или он не прекратит работать.

Рассмотрим другой пример. Неработающая пенсионерка купила квартиру за 1,5 млн руб. Величина возможного возврата равна 1 500 000 * 0,13 = 195 000 руб. В течение трех лет до выхода на пенсию она получала заработную плату в размере 45 000 руб. Сумма НДФЛ за три года равна 45 000 * 0,13 * 12 * 3 = 210 600 руб. Следовательно, вернуть удастся все 195 000 руб.

Возврат за детей

Граждане вправе потребовать налоговый вычет, даже если недвижимость оформлена на ребенка. Причем сделать это могут не только родители, но и усыновители, опекуны, законные представители.

Рис. 5. Если собственник ребенок, НДФЛ могут вернуть родители

Существует лишь одно ограничение: родитель не должен был получать вычет на себя. И если он воспользуется правом получения вычета на ребенка, в будущем уже не сможет сам его получить. А вот ребенок, став совершеннолетним, свое право на вычет сохраняет.

Если собственность принадлежит в долях родителям и несовершеннолетним детям, то при расчете суммы вычета распределение долей не производится.

Например, мама и сын владеют квартирой в равных долях. Квартира была приобретена за 2,6 млн руб. Сумма на каждого равна 1,3 млн руб. Мама вправе получить вычет в размере 2 млн руб., несмотря на то, что ее доля составляет лишь 1,3 млн руб. Ребенок же сохраняет за собой право получения вычета в будущем, если сам приобретет квартиру.

Как получить возврат

Возврат налога при покупке недвижимого имущества можно оформить двумя способами:

• в ФНС;
• у работодателя.

Оформление возврата в ФНС

Для оформления возврата налога необходимо сделать следующие шаги:

1. Заполните налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

Скачать новый бланк декларации 3-НДФЛ, действующий с 2019 года.­

Скачать образец заполнения декларации 3-НДФЛ.

2. Возьмите в бухгалтерии на работе справку по форме 2-НДФЛ за отчетный год, где указаны все суммы налогов, начисленные и уплаченные в бюджет.
3. Подготовьте копии документов, удостоверяющих приобретение и право на владение недвижимостью:

• в случае строительства дома – свидетельство о государственной регистрации (до 2016 года) или выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав);
• при покупке земли или земельного участка и дома на нем – свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписку из ЕГРП;
• в случае приобретения квартиры, доли в ней, комнаты – договор купли-продажи, выписку из ЕГРП или свидетельство о собственности, акт передачи недвижимости;
• дополнительно, при покупке по ипотечному кредиту – кредитный или ипотечный договор и график погашения с указанием процентов.

4. Сделайте копии документов, подтверждающих платежи:

• непосредственно за приобретение квартиры, дома, земли и т. д;
• квитанции об оплате платежей по кредиту или выписку с банковского счета, в которой отражены данные выплаты.

5. В случае оформления недвижимости в долевую собственность с супругом, подготовьте копию свидетельства о браке, с ребенком – свидетельство о его рождении.
6. Напишите заявление на возврат НДФЛ, если его сумма уже рассчитана.

Скачать бланк заявления на возврат НДФЛ, рекомендованный ФНС.

Скачать бланк заявления на возврат НДФЛ в произвольной форме.

7. Декларацию, документы и заявление предоставьте в налоговые органы по месту регистрации или онлайн.

Инструкция по подаче документов на возврат НДФЛ на сайте ФНС

С 2015 года подать декларацию и заявление на выплату денег можно онлайн. Если есть личный кабинет налогоплательщика, электронная подпись или вы зарегистрированы на сайте Госуслуги, то вы можете сделать это непосредственно на официальном сайте ФНС. Если не знаете, как получить налоговый вычет, следуйте инструкции:

• зайдите на сайт nalog.ru и перейдите в личный кабинет налогоплательщика;

Рис. 6. Сайт ФНС

• войдите в личный кабинет, введя ИНН и пароль или посредством электронной подписи, или с применением учетных данных портала «Госуслуги». Если вы еще не имеете данных для входа в личный кабинет налогоплательщика, необходимо предварительно зарегистрироваться;

Рис. 7. Вход в личный кабинет

• Перейдите по вкладке «Налог на доходы ФЛ» и в выпадающем меню выберите 3-НДФЛ;

Рис. 8. Вкладка «Налог на доходы ФЛ»

• в открывшемся меню выберите первую строчку «Заполнить/отправить декларацию онлайн»;

Рис. 9. Переход по вкладке «Заполнить/отправить декларацию онлайн»

• Если у вас еще нет сертификата электронной подписи, ее нужно получить, перейдя по вкладке «Получение сертификата ключа проверки электронной подписи»;

Рис. 10. Получение электронной подписи

• на открывшейся странице поставьте точку в строке «Ключ электронной подписи хранится в защищенной системе ФНС России» и нажмите кнопку «Сформировать запрос на сертификат»;

Рис. 11. Отправка запроса на сертификат электронной подписи

• в выпавшей вкладке заполните пустые поля: номер СНИЛС, ИНН, имя и фамилию, адрес электронной почты и пароль. Нажмите кнопку «Подтвердить данные и направить запрос на получение сертификата»;

Рис. 12. Подтверждение данных

• после получения сертификата, который будет готов или сразу, или в течение нескольких часов, вновь выберите вкладку «Налог на доходы ФЛ», следом «3-НДФЛ» и «Заполнить/отправить декларацию онлайн»;
• если хотите заполнить декларацию непосредственно на сайте, то нажмите «Заполнить новую декларацию». Если уже заполнили ее в Excel или другой программе, то нажмите «Направить сформированную декларацию»;

Рис. 13. Формирование новой декларации

• укажите год, за который подается 3-НДФЛ, а также загрузите файл с декларацией. Формат должен быть XML. Конвертировать файл формата XLX или XLSX (Excel) в XML можно онлайн. Нажмите «ОК». Декларация будет проверена системой, что займет несколько минут;

Рис. 14. Отправка декларации

• по окончании проверки нажмите кнопку «Сформировать файл для отправки»;

Рис. 15. Формирование файла отправки

• именно в этот момент можно добавлять все имеющиеся у вас подтверждающие документы: договор купли продажи, квитанции об оплате, выписку из ЕГРП, заявление на вычет. Для загрузки нажмите на кнопку «Добавить документ». Количество файлов не ограничено;

Рис. 16. Добавление документов

• в нижней части этой же страницы после добавления всех документов введите пароль электронной подписи, сформированный ранее, и нажмите «Подписать и направить»;

Рис. 17. Подпись и отправка декларации

• дождитесь подтверждения отправки декларации. ФНС начнет проверку документов, которая должна закончиться в течение 90 дней. За ее ходом можно следить, перейдя в пункт меню «Налог на доходы ФЛ» и следом «3-НДФЛ»;

Рис. 18. Подпись и отправка декларации

• если по истечении установленного законом срока в 90 дней проверка не завершена, позвоните в Налоговую инспекцию и уточните статус, возможно, на сайте он просто не обновлен;

Если отправляли заявление на возврат сразу, то предпринимать ничего больше не нужно. Если же сразу оно не было отправлено, то его нужно подать по окончании проверки:

• войдя в личный кабинет, перейдите по вкладкам «Налог на доходы ФЛ» и «3-НДФЛ». Откроется форма подтверждения окончания проверки. Нажмите кнопку «Сформировать заявление на возврат»;

Рис. 19. Формирование заявления на возврат

• заполните открывшуюся анкету, в которой укажите данные паспорта, сумму к возврату и реквизиты счета, на который налоговая должна перечислить деньги. Нажмите «Сохранить и продолжить»;

Рис. 20. Формирование заявления на возврат

• откроется окно, в котором нужно ввести пароль электронной подписи и подтвердить операцию.

В течение месяца деньги должны поступить на указанный счет.

Инструкция по подаче документов на возврат НДФЛ на сайте Госуслуги

В 2019 году на портале Госуслуги можно подать только уже заполненную декларацию. Для этого необходимо соблюдение нескольких условий:

• получена квалифицированная электронная подпись;
• заполнена декларация в файле формата XML.

Для подачи декларации и заявления на возмещение денежных средств выполните следующие действия:

• войдите на сайт, авторизовавшись посредством электронной цифровой подписи (квалифицированной). Не обязательно иметь учетную запись на сайте, однако, если она есть, можно авторизоваться, введя логин и пароль;

Рис. 21. Вход на сайт Госуслуги

• нажмите на вкладку «Услуги» и в открывшемся списке выберите в меню «Налоги и финансы» «Прием налоговых деклараций»;

Рис. 22. Выбор услуги

• в списке отчетов выберите «Прием налоговых деклараций физических лиц (3-НДФЛ);

Рис. 23. Выбор типа отчета

• в открывшемся списке выберите «Отправить заполненную декларацию в электронном виде» и нажмите «Получить услугу»;

Рис. 24. Выбор типа услуги

• загрузите декларацию с компьютера и подтвердите действия вводом пароля электронной подписи. Здесь же загрузите и остальные документы.

Оформление возврата у работодателя

Если не хотите получать всю сумму наличными единовременно, но не знаете, как вернуть налоговый вычет через работодателя, сделайте следующее:

• в произвольной форме напишите заявление работодателю на предоставление налогового вычета;
• подготовьте копии документов, тех же, что и в случае подачи декларации в налоговую инспекцию;
• посетите отделение налоговой инспекции, где напишите заявление о предоставлении уведомления о том, что вы имеет право на вычет. Оно должно быть готово в течение 30 дней;
• принесите уведомление работодателю. После этого будете получать на руки всю заработную плату, без удержания из нее НДФЛ, пока не будет выбрана сумма возврата или пока не закончится год. Если вся сумма за год не получена, она может быть перенесена на следующий период, но необходимо написать повторное заявление в ФНС.

Подробно о том, как получить возврат подоходного налога, смотрите в видео: