Могут ли изъять земельный участок, находящийся в собственности, если он не используется
Отвечает эксперт
Иванова Екатерина Николаевна, кандидат юридических наук, президент Межрегионального юридического центра земельных отношений. Юрист с 2005 г.Несмотря на достаточно сильную защиту права собственности, в части земельных участков ситуация обстоит не просто. Землю могут принудительно изъять не только для государственных или муниципальных нужд, но и в случаях, когда он не используется или применяется не по целевому назначению.
6 основных фактов
Государство планирует за 10 лет (до конца 2030 г.) ввести в оборот как минимум до 12 млн га земель. Для этого предстоят масштабные работы по инвентаризации и выявлении заброшенных угодий. Первым шагом стало урегулирование законодательства в части изъятия невостребованных участков. Теперь надел забрать могут намного быстрее и проще. Но чтобы не лишиться собственности, владелец должен знать основные условия процедуры:
- Признаки неиспользования определены законом. Это зарастание сорняками, захламление, снижение плодородия, угроза окружающей среды, самострой. По другим причинам за неприменение надел забрать не имеют право.
- Участок должен соответствовать негативным признакам на протяжении 3 лет.
- Перед изъятием владельцу дают второй шанс, то есть он может устранить недостатки, например, убрать свалку, узаконить постройку, чтобы не потерять имущество.
- Собственник вправе оспорить протокол и ходатайствовать о продлении сроков исполнения предписания.
- Если владелец не согласен добровольно отдать надел при установлении нарушений, забрать его без решения суда не могут.
- После торгов деньги бывшему хозяину отдают по остаточному признаку после погашения всех процессуальных расходов и долгов.
Справка редактора! В докладе по итогам 2018 г. Росстат сообщал, что в России 382,5 млн га земель сельхозназначений, в том числе 197,7 млн га – сельхозугодий. По разным оценкам, используется от 40 до 80 млн га.
«Это государственная задача – сделать так, чтобы земля работала – давала урожай, обеспечивала село дополнительными рабочими местами, а бюджет – налогами… И люди есть, и земля есть, а мы не можем ее взять, потому что некоторые “предприимчивые” люди вложили на момент приватизации в 90-х годах деньги в землю как в депозит. И теперь ждут, когда спекулятивным образом смогут обогатиться »
Владимир Плотников, первый заместитель председателя аграрного комитета Госдумы. Источник: РГ
Зона риска
За неиспользование можно изъять участок, если он предназначен для ведения сельского хозяйства, жилищного или иного строительства и не применяется по целевому назначению в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом.
То есть в этом случае достаточно:
- установить момент возникновения права;
- определить наличие или отсутствие признаков использования.
Они достаточно конкретные и прописаны в Постановлении Правительства РФ от 18.09.2020 № 1482 «О признаках неиспользования земельных участков…», которое вступило 30 сентября 2020 г.
Например, сюда относят:
- наличие на 50 и более % площади зарастания сорными растениями (согласно перечня);
От редактора! Если речь идет об особо ценных угодьях, то признак начинает работать с 20%. При этом правило действует, даже если сельхозработы проводятся, но на площадях менее 25%.
- захламление иными предметами, не связанными с ведением сельского хозяйства, на 20 и более % участка;
От редактора! При определении площади ЗУ берут данные и ЕГРН. Если в реестре сведения отсутствуют, опираются на цифры в правоустанавливающих или иных документах.
- наличие постройки, имеющей признаки самовольной.
Примечание от редактора! Процедура получения разрешения на строительство с 2018 г. значительно упрощена. Чтобы в дальнейшем не признали самостроем, достаточно просто уведомить о работах администрацию. Если это не сделать, в дальнейшем узаконить права можно будет только через суд.
За использование участка не по целевому назначению его можно изъять, если это приводит:
- к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения;
«…перед правительством встанет весьма непростая задача установления критериев плодородия, которые в принципе можно измерять и по ржи, и даже по камышу, если мода на камышовые крыши для бунгало докатится до России»
Эдуард Олевинский, председатель совета директоров правового бюро «Олевинскиц, Буюкан и партнеры»
- к причинению вреда окружающей среде;
- на участке возведена или создана самовольная постройка, и нарушителями не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
Фото: pexels.com @Felix Mittermeier
От редактора! Новые нормы направлены на упрощение изъятия именно сельхозугодий. Но коснутся они и владельцев земель под строительство жилья. Ведь не всегда люди успевают возвести строение за 3 года. Неужели такой участок сразу подпадет под признак неиспользования? Нет, в обозначенные 3 года не входит время на освоение. В судах обычно говорят о 2 годах. Получается, что для постройки дома без угрозы изъятия ЗУ отводится 5 лет, но это касается именно участков, предназначенных для ИЖС.
Если самовольно возведен жилой дом на землях сельхозназначения, узаконить его не получится, не изменив категорию участка.
Под признаки неиспользованных не попадают земли:
- под паром, но не более 2 лет;
- которые подверглись деградации по причине чрезвычайных явлений или происшествий;
- где проводится рекультивация или консервация;
- непригодные для с/х работ, но не по причине действий владельца.
Насколько просто лишить собственности
На самом деле, пока наше законодательство достаточно лояльно, и второй шанс есть всегда.
«О допущенных нарушениях собственник должен быть заблаговременно извещен, если же он не устранит их, то участок может быть изъят»
Сергей Кормилицин, юрист. Источник: АиФ
Сначала к нарушителю придет проверка. По ее итогам составляют акт и предписание об устранении выявленных недостатков с указанием сроков их исправления.
От редактора! Уже на этом этапе собственник земли понесет затраты. За админ. нарушение на него наложат штраф.
Таблица 1. Санкции, связанные с несоблюдением норм эксплуатации земли
| Нецелевое | Неиспользование | ||
| С/х земель | Под строительство | ||
| Граждане | 0,5–1% кадастровой ст-ти, не менее 10 000 руб. | 0,3–0,5%, от 3 000 руб. | 1–1,5%, от 20 000 руб. |
| Должностные лица | 1–1,5%, от 20 000 руб. | 0,5–1,5%, от 50 000 руб. | 1,5–2%, от 50 000 руб. |
| Юрлица | 1–1,5%, от 100 тыс. руб. | 2–10%, от 200 тыс. руб. | 3–5%, от 400 тыс. руб. |
Источник: ст. 8.8 КоАП
Затем, если требования не исполнены и ходатайство о продлении срока предписания не поступило (или оно отклонено), может быть принято решение об изъятии.
От редактора! За не приведение земель в соответствие или несвоевременное исполнение обязанностей также предусмотрено наказание. Граждан, согласно п. 4 ст. 8.8 КоАП, штрафуют на 20 000–50 000 руб., руководителей – 100–200 тыс. руб., предприятия – 200–400 тыс. руб.
Если собственник земли согласен, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если нет, это сделают принудительно через суд.
Источник: pexels.com @Jonathan Petersson
Рассчитывать, что на продаже можно будет заработать, не имеет смысла.
Вырученные средства выплачивают бывшему собственнику земли за вычетом расходов:
- на подготовку, проведение публичных торгов;
- на осуществление кадастровых работ;
- по оценке рыночной стоимости участка.
То есть по остаточному принципу.
От редактора! При определении стоимости ориентируются на рыночную цену и экспертную оценку. Владелец может привлечь независимого специалиста, но работы по анализу оплачивает сам. При выставлении на торги, согласно ст. 54.1 ЗК РФ, изначально от суммы отнимают расходы на снос, приведение в соответствие строений, если собственник отказался это сделать за свой счет. Если все затраты превысят рыночную стоимость, на торги лот выставят за 1 руб.
Но и нового хозяина не освобождают от обязанности привести земли в порядок. Причем, на это отводится по ст. 54.1 ЗК РФ, в зависимости от вида нарушения, от 1 до 3 лет.
Поэтому если заранее понятно, что использовать приобретаемый участок в ближайшие годы не получится, лучше сразу отказаться от покупки или перепродать землю в ближайшем будущем, чтобы не потерять большее.
Автор: