Могут ли изъять земельный участок, находящийся в собственности, если он не используется
Правительством утверждены новые признаки неиспользования земель. Требования стали прозрачнее, но и жестче. Теперь даже при проведении работ на менее чем на четверти участка или зарастании больше половины площади бурьянами, наличии самостроя власти могут инициировать процедуру изъятия надела. Но до выставления на торги владельца обязаны предупредить о нарушениях и дать время на их устранение. Даже если он этого не сделает или не согласен добровольно расстаться с собственностью, забрать землю смогут только по решению суда.
Отвечает эксперт
Иванова Екатерина Николаевна, кандидат юридических наук, президент Межрегионального юридического центра земельных отношений. Юрист с 2005 г.Несмотря на достаточно сильную защиту права собственности, в части земельных участков ситуация обстоит не просто. Землю могут принудительно изъять не только для государственных или муниципальных нужд, но и в случаях, когда он не используется или применяется не по целевому назначению.
6 основных фактов
Государство планирует за 10 лет (до конца 2030 г.) ввести в оборот как минимум до 12 млн га земель. Для этого предстоят масштабные работы по инвентаризации и выявлении заброшенных угодий. Первым шагом стало урегулирование законодательства в части изъятия невостребованных участков. Теперь надел забрать могут намного быстрее и проще. Но чтобы не лишиться собственности, владелец должен знать основные условия процедуры:
- Признаки неиспользования определены законом. Это зарастание сорняками, захламление, снижение плодородия, угроза окружающей среды, самострой. По другим причинам за неприменение надел забрать не имеют право.
- Участок должен соответствовать негативным признакам на протяжении 3 лет.
- Перед изъятием владельцу дают второй шанс, то есть он может устранить недостатки, например, убрать свалку, узаконить постройку, чтобы не потерять имущество.
- Собственник вправе оспорить протокол и ходатайствовать о продлении сроков исполнения предписания.
- Если владелец не согласен добровольно отдать надел при установлении нарушений, забрать его без решения суда не могут.
- После торгов деньги бывшему хозяину отдают по остаточному признаку после погашения всех процессуальных расходов и долгов.
Справка редактора! В докладе по итогам 2018 г. Росстат сообщал, что в России 382,5 млн га земель сельхозназначений, в том числе 197,7 млн га – сельхозугодий. По разным оценкам, используется от 40 до 80 млн га.
«Это государственная задача – сделать так, чтобы земля работала – давала урожай, обеспечивала село дополнительными рабочими местами, а бюджет – налогами… И люди есть, и земля есть, а мы не можем ее взять, потому что некоторые “предприимчивые” люди вложили на момент приватизации в 90-х годах деньги в землю как в депозит. И теперь ждут, когда спекулятивным образом смогут обогатиться »
Владимир Плотников, первый заместитель председателя аграрного комитета Госдумы. Источник: РГ
Зона риска
За неиспользование можно изъять участок, если он предназначен для ведения сельского хозяйства, жилищного или иного строительства и не применяется по целевому назначению в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом.
То есть в этом случае достаточно:
- установить момент возникновения права;
- определить наличие или отсутствие признаков использования.
Они достаточно конкретные и прописаны в Постановлении Правительства РФ от 18.09.2020 № 1482 «О признаках неиспользования земельных участков…», которое вступило 30 сентября 2020 г.
Например, сюда относят:
- наличие на 50 и более % площади зарастания сорными растениями (согласно перечня);
От редактора! Если речь идет об особо ценных угодьях, то признак начинает работать с 20%. При этом правило действует, даже если сельхозработы проводятся, но на площадях менее 25%.
- захламление иными предметами, не связанными с ведением сельского хозяйства, на 20 и более % участка;
От редактора! При определении площади ЗУ берут данные и ЕГРН. Если в реестре сведения отсутствуют, опираются на цифры в правоустанавливающих или иных документах.
- наличие постройки, имеющей признаки самовольной.
Примечание от редактора! Процедура получения разрешения на строительство с 2018 г. значительно упрощена. Чтобы в дальнейшем не признали самостроем, достаточно просто уведомить о работах администрацию. Если это не сделать, в дальнейшем узаконить права можно будет только через суд.
За использование участка не по целевому назначению его можно изъять, если это приводит:
- к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения;
«…перед правительством встанет весьма непростая задача установления критериев плодородия, которые в принципе можно измерять и по ржи, и даже по камышу, если мода на камышовые крыши для бунгало докатится до России»
Эдуард Олевинский, председатель совета директоров правового бюро «Олевинскиц, Буюкан и партнеры»
- к причинению вреда окружающей среде;
- на участке возведена или создана самовольная постройка, и нарушителями не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
Фото: pexels.com @Felix Mittermeier
От редактора! Новые нормы направлены на упрощение изъятия именно сельхозугодий. Но коснутся они и владельцев земель под строительство жилья. Ведь не всегда люди успевают возвести строение за 3 года. Неужели такой участок сразу подпадет под признак неиспользования? Нет, в обозначенные 3 года не входит время на освоение. В судах обычно говорят о 2 годах. Получается, что для постройки дома без угрозы изъятия ЗУ отводится 5 лет, но это касается именно участков, предназначенных для ИЖС.
Если самовольно возведен жилой дом на землях сельхозназначения, узаконить его не получится, не изменив категорию участка.
Под признаки неиспользованных не попадают земли:
- под паром, но не более 2 лет;
- которые подверглись деградации по причине чрезвычайных явлений или происшествий;
- где проводится рекультивация или консервация;
- непригодные для с/х работ, но не по причине действий владельца.
Насколько просто лишить собственности
На самом деле, пока наше законодательство достаточно лояльно, и второй шанс есть всегда.
«О допущенных нарушениях собственник должен быть заблаговременно извещен, если же он не устранит их, то участок может быть изъят»
Сергей Кормилицин, юрист. Источник: АиФ
Сначала к нарушителю придет проверка. По ее итогам составляют акт и предписание об устранении выявленных недостатков с указанием сроков их исправления.
От редактора! Уже на этом этапе собственник земли понесет затраты. За админ. нарушение на него наложат штраф.
Таблица 1. Санкции, связанные с несоблюдением норм эксплуатации земли
| Нецелевое | Неиспользование | ||
| С/х земель | Под строительство | ||
| Граждане | 0,5–1% кадастровой ст-ти, не менее 10 000 руб. | 0,3–0,5%, от 3 000 руб. | 1–1,5%, от 20 000 руб. |
| Должностные лица | 1–1,5%, от 20 000 руб. | 0,5–1,5%, от 50 000 руб. | 1,5–2%, от 50 000 руб. |
| Юрлица | 1–1,5%, от 100 тыс. руб. | 2–10%, от 200 тыс. руб. | 3–5%, от 400 тыс. руб. |
Источник: ст. 8.8 КоАП
Затем, если требования не исполнены и ходатайство о продлении срока предписания не поступило (или оно отклонено), может быть принято решение об изъятии.
От редактора! За не приведение земель в соответствие или несвоевременное исполнение обязанностей также предусмотрено наказание. Граждан, согласно п. 4 ст. 8.8 КоАП, штрафуют на 20 000–50 000 руб., руководителей – 100–200 тыс. руб., предприятия – 200–400 тыс. руб.
Если собственник земли согласен, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если нет, это сделают принудительно через суд.
Источник: pexels.com @Jonathan Petersson
Рассчитывать, что на продаже можно будет заработать, не имеет смысла.
Вырученные средства выплачивают бывшему собственнику земли за вычетом расходов:
- на подготовку, проведение публичных торгов;
- на осуществление кадастровых работ;
- по оценке рыночной стоимости участка.
То есть по остаточному принципу.
От редактора! При определении стоимости ориентируются на рыночную цену и экспертную оценку. Владелец может привлечь независимого специалиста, но работы по анализу оплачивает сам. При выставлении на торги, согласно ст. 54.1 ЗК РФ, изначально от суммы отнимают расходы на снос, приведение в соответствие строений, если собственник отказался это сделать за свой счет. Если все затраты превысят рыночную стоимость, на торги лот выставят за 1 руб.
Но и нового хозяина не освобождают от обязанности привести земли в порядок. Причем, на это отводится по ст. 54.1 ЗК РФ, в зависимости от вида нарушения, от 1 до 3 лет.
Поэтому если заранее понятно, что использовать приобретаемый участок в ближайшие годы не получится, лучше сразу отказаться от покупки или перепродать землю в ближайшем будущем, чтобы не потерять большее.
Автор: