Что выгоднее, завещание или дарственная на квартиру
Как распорядиться имуществом, владелец квартиры должен решать, в зависимости от дальнейших планов. Если не уверены в преемниках, боитесь лишиться единственного жилья, составляйте завещание, его можно в любой момент изменить. Для наследников – близких родственников намного выгоднее дарственная, так как оформление договора проще и быстрее, расходы минимальны, нет необходимости отдавать государству 0,3%, как при оформлении квартиры по завещанию. Чужие люди, получающие дар, обязаны отдать государству 13% от его стоимости, в некоторых случаях ‒ 30%, тогда как пошлина за наследство составляет для них только 0,6%.
Завещание или дарственная на квартиру – отличный способ передать жилье от владельца родственнику или другу. Оба метода платные, что подходит одному, невыгодно другому. Внимательно изучите все детали: нужны ли права на объект при жизни, является ли близким родственником получатель, есть ли у него льготы, какой налог он потом заплатит. Все это сильно влияет на расходы, которые понесут стороны.
5 основных фактов
На первый взгляд, сделка по дарственной кажется проще и быстрее. Однако не всегда она может оказаться выгодной для сторон. Иногда имеет смысл присмотреться к завещанию:
- При дарении вы теряете все права сразу. Все словесные уговоры о дальнейшем проживании ничтожны. Получатель может выселить вас после регистрации недвижимости в Росреестре.
- Никакие требования в договоре дарения не допускаются. Это моментально сделает его недействительным. Если хотите взамен что-то, то выберете другой формат, например, куплю-продажу.
- Завещание даст шанс много раз передумать. Пока живы, можете отменить его или все поменять – людей, размеры долей, объекты наследования.
- При завещании нужен нотариус, при дарении – только в двух случаях, и это главное преимущество второго.
- Оспорить дарственную при жизни дарителя куда сложнее, чем завещание.
«У этих двух договоров есть существенные различия, которые повлияют на ваш конечный выбор. Наследство вступает в силу после смерти его составителя, и только в этот момент ваше имущество будет передано другому лицу. Дарственная же — прижизненный договор, одаряемый вступает в права владения в момент его заключения»
Юлия Лурье, юрист, риелтор. Источник: АиФ
Главные отличия
Если человек хочет, чтобы его имущество досталось конкретным лицам, то может написать завещание. В нем он вправе вообще лишить ценностей кровных родственников и отдать все соседу (ст. 1119 ГК РФ).
Фото: freepik.com/ali-production
Если оставлено волеизъявление, то неважно, что написано о распределении наследства в законе. Все сделают так, как пожелал собственник. Единственное, что его ограничивает, – необходимость учитывать права лиц на обязательную долю (ст. 1149 ГК РФ).
Пример. Мужчина завещал единственную квартиру другу. Однако с ним проживала его нетрудоспособная мать. Ее он лишил наследства из-за семейного конфликта. После его гибели женщина, узнав об этом, подала иск на признание документа недействительным. Согласно ст. 1149 ГК, она имеет право получить не менее половины доли, которая причиталась бы ей, если бы не было этого завещания, а квартиру делили по закону.
Вступление в наследство возможно только после смерти наследодателя – по истечении 6 месяцев. Пока собственник жив, даже если уже составлен документ, преемники не могут вступить в права и распоряжаться имуществом.
Фото: freepik.com/seventyfour
Пока жив наследодатель, он может в любой момент изменить завещание, например, иначе распределить доли, включить в него еще кого-то или же вообще отменить его. Этакая односторонняя сделка, и получатель может узнать, что ему что-то дали, лишь после оглашения волеизъявления умершего.
«Этот способ отличается нестабильностью и отсутствием гарантий для наследника, поскольку с учетом настроения наследодателя завещание может быть в любой момент отозвано либо выдано другое завещание, которое автоматически отменяет предыдущее»
Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье». Источник: РБК
С дарственной все иначе. Она представляет собой договор двух лиц, один из которых безвозмездно передает квартиру, а другой принимает (ст. 572 ГК РФ). Без каких-либо условий и требований можно отдать собственность, но только если получатель согласится ее принять. Не получится «повесить» на него квартиру с долгами, от которой просто решили избавиться.
Договор нужно заверять у нотариуса, если:
- дарится доля в квартире;
- получатель – не достиг совершеннолетия.
В обоих случаях можно нарушить права заинтересованных лиц, поэтому нужно сопровождение сделки нотариусом. Если этих условий нет, то стороны вправе сами подготовить договор и зарегистрировать его в Росреестре.
Пример. Бабушка решила подарить внуку квартиру, но просила дать ей возможность еще пожить в ней. Он до подписания договора на условие согласился, стороны зарегистрировали сделку. Однако, став собственником, парень передумал и начал сдавать квартиру в аренду. Женщина осталась без жилья и подала в суд, чтобы отменить договор. Но для этого нужны серьезные основания, например, что даритель был невменяем при подписании документа, или получатель принудил его к этому угрозами. Бабушка не состояла на учете в лечебных учреждениях, да и нападок со стороны внука зафиксировано не было. Поэтому и признать сделку недействительной ей не удалось. Хотя если бы у нее были доказательства, например, видеозапись угроз внука, то суд бы рассмотрел их и, возможно, отменил договор.
В отличие от завещания, дарственная вступает в силу сразу после подписания контрата. На основании документа Росреестр внесет изменения, и новым хозяином квартиры станет уже получатель. То есть еще при жизни даритель потеряет все права на имущество, которое передал. А новый собственник может делать с ним что хочет: сдавать, продать, подарить, выписать дарителя и больше не впускать его туда.
Фото: freepik.com/jcomp
Часто бывшие владельцы сами жалеют о сделке и пытаются отменить договор. Но теперь это непросто. Сделать это можно только на серьезных основаниях. А если документ был составлен грамотно, то практически невозможно.
В нашем примере внук прав, ведь дарение не предусматривает никаких условий и требований. А бабушке следовало оформить договор пожизненной ренты, если она хотела сохранить право проживания в квартире.
Таблица 1. Основные различия дарственной и завещания
| Критерий | Завещание | Договор дарения |
| Оформление | Заверяется у нотариуса. В экстренных случаях заверить документ может главврач, начальник тюрьмы, командир воинской части, руководитель экспедиции и т.д. | Можно составить самостоятельно, без нотариуса, и отнести в МФЦ. Заверение требуется, если получатель несовершеннолетний или дарят долю в квартире. |
| Согласие получателя | Наследодатель сам определяет преемников и вправе не говорить им об этом. | Обязательно согласие. Если он против, то передать ему объект не удастся. |
| Вступление в права | По истечении 6 месяцев со дня гибели собственника. | Сразу после регистрации.
|
| Налоги | Не облагается. | Получатель платит 13% от стоимости принятой в дар квартиры. Близкие родственники освобождаются от уплаты. |
| Возможность действовать через представителя | Только лично. | Можно оформить доверенность. |
Сколько это стоит
Рассмотрим расходы, сопутствующие собственника и получателя по завещанию и дарственной на примере пожилой женщины Клавдии. Она решила оставить единственную квартиру внучке Алене.
Фото: freepik.com/freepik
Действия происходили в столице, поэтому все приведенные тарифы будут московскими.
Наследство
Чтобы завещание обрело юридическую силу, его нужно заверить у нотариуса, и придется за это платить. Его услуги делятся на 2 вида:
- Удостоверение сделки – размер госпошлины везде одинаков, потому что закреплен ст. 333.24 НК РФ.
- Подготовка текста и распечатка документов – услуги правового и технического характера (УПТХ), цены определяет региональная палата и в разных областях могут сильно отличаться.
Бабушка не знала, как правильно составляется завещание, поэтому сразу пошла в нотариальную контору. Там ей объяснили, что проект составит сам нотариус исходя из ее пожеланий. Но за подготовку потребуется отдельно заплатить 2 400 руб. Затем документ заверяют. Согласно п. 13 ст. 333.24 НК, за удостоверение нужно отдать всего 100 руб. Расходы Клавдии на подготовку завещания составили всего 2 500 руб.
Отметим, что львиную долю здесь занимает услуга составления текста. Если бы женщина сама написала его, тогда заплатила бы только 100 руб. На этом действия бабушки закончены, завещание готово и будет лежать у наследницы Алены.
Фото: freepik.com/marharytafatieieva
Когда Клавдии не станет, внучка покажет нотариусу документ. Он откроет наследственное дело, и через полгода со дня гибели бабушки девушка станет собственницей квартиры. Однако и Алена понесет расходы. Ей нужно написать заявление об:
- открытии наследственного дела;
- выдаче свидетельства о праве на наследство.
Все бумаги она может составить сама или заказать эту услугу в конторе. Обычно за штуку берут 100 руб. Иногда нотариусы сразу устанавливают тариф на подготовку пакета всех заявлений, которые понадобятся в наследственное дело. К примеру, московская городская нотариальная палата готовит его за 1 000 руб.
Выдача свидетельства облагается госпошлиной, размер которой зависит от цены на квартиру. За основу берется кадастровая стоимость. Нотариус смотрит ее по электронной выписке из ЕГРН, которую сам и заказывает. Однако если кадастровая цена явно завышена, чем может стоить такая квартира на рынке, лучше ее уточнить.
Узнать действительную стоимость объекта можно с помощью независимой оценки. Эксперты проанализируют и выдадут заключение. Их услуга тоже платная – в каждой компании свои цены. В среднем по Москве за оценку жилой недвижимости берут от 3 500 руб.
От полученной стоимости определяют процент госпошлины за свидетельство (п. 22 ст. 333.24 НК):
- 0,3% – близким родственникам (детям, супругам, родителям, полнородным братья и сестрам), но не более 100 тыс. руб.;
- 0,6% – остальным наследникам, но не больше 1 млн руб.
Отметим, что Алена – внучка завещателя и в категорию близкого родства не попадает. Ей придется заплатить 0,6%. Согласно отчету эксперта, наследуемая квартира стоит 5 млн руб., значит, госпошлина составит: 5 млн × 0,6% = 30 тыс. руб. Если бы девушка была дочерью, то заплатила бы меньше: 5 млн × 0,3% = 15 тыс. руб.
Фото: freepik.com/shisuka
Есть категории лиц, которые освобождаются от госпошлины за выдачу свидетельства (ст. 333.38 НК):
- граждане, наследующие жилую недвижимость, если они проживали вместе с умершим на день его смерти и живут там до сих пор;
- несовершеннолетние лица (на день открытия наследства);
- страдающие психическими расстройствами, над которыми установлена опека;
- инвалиды I и II групп – только на 50%.
Так, если бы Алена была прописана в наследуемой квартире, то вообще бы не платила госпошлину за свидетельство.
Но это не все, за подготовку свидетельства нотариус взимает плату по УПТХ. В Москве за оформление документа на недвижимое имущество нужно отдать 6 тыс. руб. Причем такая плата берется за каждый объект, указанный в свидетельстве.
На этом работа с нотариусом закончилась. Осталось зарегистрировать права в Росреестре. Алена может сама подать туда свидетельство о праве на наследство через МФЦ, а может поручить это нотариальной конторе. Денег за это там не берут, но придется оплатить госпошлину в сам Росреестр – 2 000 руб.
От редактора! Получая квартиру по завещанию, наследник принимает и все обязательства. То есть ему переходят все долги по налогам, коммунальным платежам, которые гасить придется новому владельцу.
Договор дарения
А теперь рассмотрим тот же процесс, но на примере дарственной. Бабушка отдает совершеннолетней внучке весь объект целиком, поэтому к нотариусу идти необязательно. Клавдия должна сказать Алене, что собирается подарить ей квартиру. А та, в свою очередь, решить, нужен ли ей такой подарок. Здесь важно согласие девушки, без которого сделка не состоится.
Фото: freepik.com/freepik
В нашем примере Алена дала одобрение. Тогда обе женщины составят договор дарения, подпишут его и отправятся в МФЦ для подачи документов. Если они не знают, как правильно подготовить текст, то могут обратиться к юристу. По данным сервиса «Яндекс.Услуги», в столице это обойдется им от 1 000 руб.
Готовый договор обе стороны несут в многофункциональный центр «Мои документы». Госпошлина за регистрацию права также составит 2 тыс. руб. Процедура внесения изменений займет 9 рабочих дней с даты приема бумаг. По итогам выдается выписка, где уже владельцем квартиры будет Алена. С этого дня она может делать с квартирой, что пожелает. Юридически бабушке она ничем не обязана.
От редактора! Если договор дарения добровольно решили удостоверить у нотариуса, то, согласно ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате, близкие родственники платят 3 000 + 0,2%, если квартира стоит меньше 10 млн руб., остальные – 3 000 руб. + 0,2% при цене недвижимости до 1 млн руб., 7 000 руб. + 0,2% от суммы сверх 1 млн руб. – при оценке от 1 до 10 млн руб.
Если бы Клавдия и Алена решили дарение оформлять через нотариуса, им пришлось отдать дополнительно: 3 000 + 5 млн × 0,2% = 13 000 руб.
Налогообложение
Поскольку девушка стала полноправной хозяйкой недвижимости, ей придется платить налог на имущество. Более того, она получила доход в натуральной форме и должна отдать с него 13% государству (от стоимости квартиры).
От редактора! Если дар достался нерезиденту, ему придется заплатить 30%.
Но Алена освобождается от него, потому что, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, супруг, родитель, ребенок, дедушка и бабушка, полнородные и неполнородные братья или сестры, а также внуки не платят налог с доходов, полученных в порядке дарения.
От редактора! Законом ФЗ № 75 от 01.07.2007 отменено налогообложение наследства недвижимости, независимо от степени родства.
Фото: продать квартиру можно в обоих случаях. Источник: freepik.com/freepik
Главное – не забыть о налогах. От покупателя вы получите деньги, а, значит, доход и должны отчитаться в ИФНС. Чтобы не платить НДФЛ с продажи завещанного или подаренного жилья от близкого родственника (члена семьи), нужно, чтобы квартира пробыла в собственности 3 года. А когда жилье перешло от постороннего человека, то минимальный срок владения должен составить 5 лет. Если новый собственник не выдерживает эти условия и продает недвижимость раньше, то должен заплатить налог – 13% от стоимости квартиры.
От редактора! От такой обязанности, согласно ФЗ № 325 от 29.12.2019, также освобождаются через 3 года владельцы единственного жилья.
Выводы
Когда хотите остаться в квартире до конца жизни, распоряжаться ей или при необходимости пересмотреть распределение долей, то выбирайте завещание. И только если уверены, что она никогда уже не понадобится, можете дарить.
А для получателя разница большая. Если он ‒ близкий родственник и не платит налог с дохода, то ему гораздо выгоднее дарственная, да и в права он вступит сразу. Куда больше он потратил бы на нотариуса при оформлении завещания. В то же время не родственникам получать квартиру в дар невыгодно, так как нужно платить налог с дохода.
Автор: