Как продать квартиру без посредников быстро и по хорошей цене
Услуги агентств по недвижимости и частных риэлторов, предлагающих свою помощь в поиске покупателя, варьируются в пределах 4-10% от стоимости объекта. Часто владельцу жилого помещения приходится вносить сумму до получения денег, что невыгодно и дорого.
Однако собственник в силах организовать продажу квартиры без риэлтора и сэкономить приличную сумму. Основное правило – следование установленному плану.
Продажа квартиры: с чего начать
Продажа квартиры – мероприятие, включающее в себя много этапов и действий. Часть из них выполняет посредник, но при личной продаже планировать сделку придется самостоятельно.
Условно продажу можно разделить на два этапа:
- подготовительный:
- сбор документов;
- косметический ремонт;
- освобождение помещения от вещей;
- реклама;
- показ квартиры потенциальным покупателям.
- основной:
- заключение предварительного договора;
- получение задатка;
- оформление основного договора, его регистрация;
- передача квартиры и ключей;
- получение оставшейся суммы;
- расчеты с налоговой.
Пошаговая инструкция
Перед продажей квартиры без риэлтора продавцу необходимо придать ей товарный вид и правильно определить стоимость. Цена должна соответствовать рыночной: завышение снижает интерес покупателей и переключает внимание на аналогичные, но более дешевые предложения.
К началу кампании по продаже должен быть готов список документов. Часть из них уже получена, а остальные, имеющие ограниченный срок действия, рекомендуется оформлять перед подписанием основного договора.
Подготовка документов
Наличие полного пакета документов упрощает и ускоряет оформление сделки. Перечень определяется особенностями каждого объекта (к примеру, при вложении средств материнского капитала или наличии имущественных интересов несовершеннолетнего), однако в большинстве случаев достаточно бумаг, поименованных в таблице.
Таблица 1. Документы, необходимые для самостоятельной продажи квартиры, по времени их получения
| Документы, необходимые сразу | Документы, имеющие ограниченный срок действия и получаемые перед сделкой |
| Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН | Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца |
| Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет | Справка формы 9 |
| Кадастровый паспорт на квартиру | Справка о расчетах с коммунальными службами |
| Технический паспорт | |
| Справка из налоговой службы об отсутствии долгов | |
| Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости |
Стоимость квартиры
Следующий этап подготовки квартиры к продаже – определение ее стоимости. Самостоятельная работа собственника по оценке недвижимости складывается из следующих действий:
- использование онлайн-калькуляторов, определяющих цену исходя из введенных параметров;
- изучение рынка недвижимости через просмотр и анализ аналогичных объявлений о продаже.
Объективная стоимость квартиры зависит от ее характеристик:
- площадь, размер которой прямо пропорционален цене: чем больше метраж, тем выше стоимость;
- количество комнат и их расположение относительно друг друга (смежные комнаты ценятся ниже изолированных);
- этаж (первый и последний пользуются меньшим спросом);
- наличие ремонта;
- адрес дома и район;
- наличие инфраструктуры и социальных объектов (поликлиники, детские сады, школы);
- состояние дома;
- юридические аспекты (наличие неоплаченных долгов или зарегистрированных в квартире третьих лиц).
Предпродажная подготовка
Она заключается в оформлении внешнего вида квартиры. Делать ремонт в помещении не требуется – достаточно произвести косметические доработки, освободить балкон, кладовки от старых вещей, вынести сломанную мебель, проверить канализацию и состояние труб, сантехнику, исправность электрической проводки.
Желательно сразу освободить квартиру от лишних предметов, которые не продаются, или планировать сделку так, чтобы хватило времени вывести мебель.
Риелторы советуют привести в порядок и лестничную клетку: вкрутить лампочку, смыть граффити, поменять разбитое стекло. Ухоженный вид мест общего пользования благоприятно влияет на впечатление потенциальных покупателей.
Рис. 2. Пустая комната с цветком. Источник сайт SPbNOVOSTROYKA.RU
Поиск клиентов и презентация
Поиск клиента чаще всего осуществляется через рекламу на тематических сайтах продаж. Одновременно объявление может размещаться на нескольких ресурсах. В качестве дополнения можно расклеить бумажные версии предложения или дать рекламу в газеты и журналы.
В объявлении указываются информация о квартире и грамотно сделанные фотографии: качественные, без лишних (личных) вещей, максимально охватывающие пространство. Сведения о продаваемом объекте подаются так, чтобы у клиента не возникало дополнительных вопросов.
При демонстрации недвижимости рекомендуется узнавать цели приобретения и в зависимости от них акцентировать внимание на нужных нюансах, укрепляя желание купить. Например, тем, кто планирует сдавать квартиру, интересен неплохой ремонт, наличие мебели и техники, что предполагает их минимальные вложения. При приобретении для постоянного проживания продавцу стоит упомянуть о развитой инфраструктуре, возможности зонирования помещения.
Оформление сделки
Купля-продажа предполагает заключение предварительного договора, внесение денег или закладку их в ячейку, подписание основного соглашения, его регистрацию, передачу квартиры и получение оставшейся суммы. В некоторых случаях список может дополняться или сокращаться.
Составление предварительного договора купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи закрепляет намерение сторон заключить сделку и гарантирует, что во время последующих подготовительных действий не последует отказа. По нему же вносится обеспечительный платеж, который служит гарантией заключения основного соглашения. Конечно, стороны имеют право отказаться от купли-продажи, но в большинстве случаев этого не происходит.
Аналогичный вариант – заключение соглашения о задатке или авансе. Договоры отличаются, но их суть остается одинаковой: покупатель вносит деньги, уверяя продавца в намерении приобрести у него квартиру, владелец недвижимости получает гарантии совершения сделки.
По соглашению о внесении аванса при отказе покупателя от сделки он получает внесенные средства в полном объеме. Задаток имеет другую природу: если покупатель отказывается, деньги он теряет. В случае вины продавца ему приходится возвращать покупателю двойную сумму.
Чтобы избежать неприятных последствий и путаницы, сторонам рекомендуется или получить совет у юриста, имеющего опыт работы с недвижимостью, или заключать предварительный договор купли-продажи, используя авансовые платежи.
Предварительный договор содержит условия, подлежащие включению в основное соглашение:
- предмет договора – квартира, ее адрес, характеристика дома, этаж, количество комнат, общая и жилая площади (сведения должны соответствовать кадастровому паспорту);
- цена;
- порядок оплаты (единовременный платеж или рассрочка);
- распределение расходов на проведение сделки (нотариус, договор аренды ячейки, госпошлина и другие);
- срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета, если это не было сделано;
- сроки и порядок передачи квартиры и подписания акта;
- ответственность сторон за нарушение обязательств.
Скачать образец предварительного соглашения.
Сумма вносится по наличному или безналичному расчету. В первом случае продавец составляет расписку о получении денег от покупателя. При переводе денег через банк покупателю выдаются банковские документы, в которых указывается основание перевода (предварительный договор купли-продажи и его реквизиты).
Расчеты за квартиру
Следующий этап – оплата покупки. В практику вошло использование банковской ячейки как самого надежного и безопасного способа расчетов наличными средствами между физическими лицами.
Суть его заключается в том, что покупатель заключает договор аренды банковской ячейки на срок, достаточный для осуществления регистрационных действий. В нем указываются условия получения денег.
Закладка денег производится в присутствии сторон и сотрудника банка. Деньги пересчитываются и закладываются в пакет. Он запечатывается и пломбируется подписями сторон.
После регистрационных действий стороны получают зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующие о произведенной сделке. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку денежные средства.
Рис. 3. Женщина, открывающая банковскую ячейку. Источник МЮК
Аналогичные формы безналичной оплаты – аккредитив и платежное поручение.
Обратите внимание! Покупать и оплачивать недвижимость можно с помощью заемных средств. Оформление ипотеки предполагает безналичный расчет. Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).
Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника
Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в 3 экземплярах. Если у продавцов или покупателей несколько или одна из сторон сделки – ребенок, то соглашение оформляется у нотариуса. В остальных случаях нотариальное оформление зависит от желания сторон.
В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины.
Скачать образец договора купли-продажи.
Стороны посещают МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий.
Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий
| Срок, рабочие дни | Действие |
| 7 | Регистрация при обращении в Росреестр |
| 9 | Регистрация при обращении в МФЦ |
| 5 | После вступления в силу судебного решения |
| 3 | При подаче в Росреестр договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме |
| 5 | При подаче в МФЦ договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме |
| 5 | Регистрация ипотеки через Росреестр |
| 7 | Регистрация ипотеки через МФЦ |
Передача квартиры и получение денег
После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора.
Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка).
На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом этапе сделка завершается.
Важно! После регистрационных действий у сторон возникнут налоговые обязательства. Покупатель может обратиться с заявлением о предоставлении налогового вычета, а продавец обязан подать декларацию и заплатить налог, если он владеет квартирой менее 5 лет (статья 217.1 НК РФ).
Типичные ошибки при продаже своей квартиры
При самостоятельной продаже квартиры неопытный продавец может допустить ошибки. Они повлияют на скорость продажи и ее выгодность для самого продавца.
- Неправильная оценка квартиры. Неверное определение стоимости (завышение или занижение) затягивает сделку или делает ее невыгодной для продавца.
- Не сделана предпродажная подготовка. Товарный вид имеет большое значение и влияет на цену. Оторванные обои, текущие трубы, грязная сантехника не произведут на потенциального покупателя должного впечатления. Скорее всего, он будет просить скидку.
- Документы неверно оформлены или их не хватает. Это обстоятельство затянет заключение договора, если покупатель не откажется от сделки.
Продажа квартиры без риэлтора – процедура сложная и объемная. Следование представленной инструкции и обдуманное выполнение всех этапов помогут ее облегчить и выгодно продать недвижимость.
Дополнительная информация доступна в видео