Как снизить кадастровую стоимость земельного участка: как это сделать самому
Если кадастровая стоимость земли превышает рыночную, то её размер можно уменьшить. Для этого обращаются в комиссию Росреестра или суд. Когда оформление документов выходит дороже, чем сумма удешевления, процедура нецелесообразна — лучше дождаться планового пересмотра.
Оспорить кадастровую стоимость участка можно, если она превышает рыночную цену объекта или при экспертизе использовались недостоверные данные, по которым впоследствии выставляется неоправданно большой земельный налог.
Основные понятия
Кадастровая стоимость земли рассчитывается исходя из площади и местоположения, наличия построек и ограждения, качества, степени аварийности сооружений и иных характеристик, влияющих на цену объекта на рынке. Определяется независимыми экспертами по распоряжению Росреестра раз в 3—5 лет, а на территориях Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — раз в 2 года (ст. 24.12 закона №135-ФЗ от 29.07.1998).
Иногда оценщики завышают кадастровую величину участка. Это происходит потому, что в расчёт идут недостоверные сведения, например о качестве грунта. Эксперты посчитали его пригодным для объёмной рассады, тогда как землю регулярно топит весенним паводком. Хозяин продаст объект по заниженной стоимости, зато ежегодно платит большой налог.
Для выявления несоответствия сравнивают предложения рынка по аналогичным объектам (на дату экспертизы) с данными в кадастре. Для этого потребуется открыть любой сайт с объявлениями и изучить продающуюся недвижимость в районе расположения земли. Останется найти стоимость — посмотреть сведения об участке можно на официальном сайте Росреестра. Если объект продается дешевле, то лучше оспорить мнение оценщика.
Скриншот результата поиска на Росреестре
Узнать, на какие данные опирался эксперт, можно в отчёте, выложенном в свободном доступе на сайте Росреестра (раздел «Физическим лицам» — Электронные сервисы — Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки).
Информацию из пункта «Описание ценообразующих факторов» сравнивают с документами. Если эксперты допустили ошибку, то на основании такого анализа станет понятно, почему цена не соответствует рыночной.
Кроме снижения налоговой нагрузки, собственник заинтересован в уменьшении стоимости, если нужно понизить выкупную цену при оформлении участка в собственность или пересмотреть арендную плату (при выставлении счетов по кадастру).
Иногда владельцы, наоборот, желают повысить эту величину — при выплате страховки, получении материального вреда. Однако при пересмотре её можно только приравнять к рыночной.
Скриншот расшифровки расчета
Порядок уменьшения
Процедура изменения стоимости земли или дачи в кадастре проводится согласно статье 24.18 закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ».
Заявителями могут быть все, кому требуется изменить стоимость участка. Важно помнить, что расходы на процедуру могут превысить разницу величины до и после пересчёта — результат будет невыгоден и не оправдает ожидания.
Если сумма значительно уменьшится, то собственник собирает документы и предоставляет их в уполномоченный орган.
Обращение в комиссию
Заявление подаётся в подведомственный отдел Росреестра по рассмотрению споров по месту нахождения земельного участка. На основании обращения состоится заседание с участием специалистов по кадастровой оценке и регистрации недвижимого имущества.
Владелец подготавливает для них следующие документы:
- заявление;
- выписка из ЕГРН, содержащая данные о кадастровой стоимости;
- копия свидетельства о праве собственности на участок (заверенная нотариусом);
- бумаги и справки, содержащие достоверные данные.
Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью больше 30%, прикладывается отчёт об оценке земельного участка. Нужен он или нет, наверняка могут ответить только работники Росреестра.
Эксперт должен состоять в СРО, действовать в соответствии с федеральными стандартами и нести ответственность за работу. Перед осмотром земельного участка заключается договор на оказание услуг.
Подают документы лично или почтой (с описью вложения). Сроки принятия решения составляют 30 дней. В течение первых 7 суток заявителю направляется уведомление о дате заседания. Он может присутствовать.
Если члены комиссии удовлетворят просьбу, то оценка проводится заново или понижается до рыночной стоимости объекта. Заявителю могут отказать только в двух случаях — неполный пакет документов или окончание срока давности. Согласно п. 3 ст. 245 КАС РФ решают такие споры в течение 5 лет с момента внесения стоимости в реестр.
Определение направляется заявителю в ближайшие 2 дня после заседания. Если ответ не удовлетворил, собственник может обратиться в суд. Физическим лицам допускается обойти комиссию, тогда как организации должны попытаться урегулировать проблему сначала в ведомстве.
Скачать контактную информацию о месте нахождения комиссий Росреестра
Материал в тему! На действия сотрудников Росреестра можно пожаловаться
Обращение в суд
Для решения спора заявитель составляет исковое заявление и оплачивает государственную пошлину — 300 руб. для граждан или 2 000 руб. для юридических лиц.
Фото: pashminu/pixabay
Прикладываются бумаги, доказывающие неправильность расчёта:
- свежая выписка из единого государственного реестра;
- копия документа, подтверждающего права собственности на земельный участок (заверенная нотариусом);
- заключение эксперта об оценке объекта;
- бумаги, содержащие достоверную информацию;
- ответ Росреестра (если предварительно пытались решить вопрос в подведомственной комиссии);
- квитанция об уплате госпошлины.
В некоторых случаях требуется экспертиза отчёта. Это не повторный осмотр участка, а заключение независимого лица о правомочности деятельности проводившего экспертизу оценщика, о соответствии федеральным стандартам и требованиям закона.
Подают документы в орган общей юрисдикции регионального уровня — областной, краевой суд.
При заполнении искового заявления обязательно прописывают, в чём именно нарушены интересы и права истца (привести статьи и законы), аргументируют доводы о неправомерности ответчика. Важно правильно указать Ф.И.О, места проживания и контактные телефоны сторон, а также наименование суда, куда представляются документы. Дополнительные бумаги и справки оформляются приложением.
Скачать типовой бланк искового заявления
Сдают пакет лично или электронно, если суд обладает техническим оснащением. При получении документации назначаются день и время заседания, стороны оповещаются об этом. Если истец или ответчик не смог явиться на слушание, то решение принимают без их участия.
Срок рассмотрения – 2 месяца, а при обращении в Верховный суд — 3 месяца. В сложных делах председатель продлевает их ещё на 30 дней, например, когда требуется проведение дополнительной экспертизы.
С даты вынесения решения сторонам даётся 1 месяц на обжалование. Если никто из участников не стал оспаривать определение, то оно вступает в законную силу.
При решении суда удовлетворить иск уполномоченные лица Росреестра вносят исправления или организуют новую экспертизу земли.
В сюжете специалист по недвижимости рассказывает о порядке уменьшения стоимости земли, а также помогает рассчитать выгоду от пересмотра.
Автор: