Вложение денег в недвижимость: с чего начать?

История: Ивану Францевичу удалось собрать 150 тысяч долларов: будучи дальновидным человеком, он не хранил сбережения в российских рублях, предпочитая иностранную валюту, поэтому ноябрьская девальвация обошла его стороной. Но нашему герою этого мало: он хочет так вложить эту сумму, чтобы через несколько лет – преумножить её. Учитывая нестабильное состояние рынков, Иван не готов открывать бизнес, тем более, он успешный специалист и не желает изменять статус. Подойдёт ли ему инвестирование денег в недвижимость?

В каких городах сейчас выгодно покупать недвижимость?

Совершать дорогостоящие покупки необходимо в период спадов рынка: к примеру, ноябрьская девальвация сделала иномарки бизнес-класса и премиального сегмента на 10-20% доступнее. Жильё дешевеет в период стагнации и кризиса: именно этот момент нужно использовать для его покупки. В качестве объекта для инвестиций необходимо рассматривать города, где спрос значительно превышает предложение. В настоящий момент признанными лидерами в этом плане можно считать Москву и Санкт-Петербург.

Как закалялась сталь: динамика индекса цен на жильё в Москве

Согласно данным Росстата, за последние годы на рынке сложилась следующая ситуация.

В виде таблицы

Иными словами, по итогам 12 месяцев цена падала на первичном рынке лишь в 2000 и 2009 году, да и то незначительно. Ежегодный прирост составлял 2-11%: на уровне выгодного банковского вклада. Путём нехитрых вычислений в excel, вложив условный 1 миллион рублей в покупку жилья на вторичном рынке в 1999 году, получаем следующую доходность:

За 15 лет мы бы заработали 790 тысяч рублей, надёжно защитив свои сбережения от инфляции и колебаний рынков. Соответственно, начни мы свою инвестиционную деятельность с 2001 года, доходность была бы выше. Кроме того, максимизировать доходы, увеличив их примерно в 2 раза, можно было, «сбросив» свои активы на пике цены, то есть в 2006 году. Как известно, процесс продажи недвижимости в Москве весьма быстрый и может уложиться в 2-3 недели. Ну а 790 тысяч – это гарантированный капитал для тех, кто все 15 лет сидел бы «на одном месте».

Что касается первичного рынка, то он демонстрирует меньшую прибыльность:

Итак, максимум, на который смог бы рассчитывать инвестор, вложив в покупку миллион рублей – 678 тысяч. Естественно, этот доход не облагается налогом и несёт минимум рисков.

А теперь рассмотрим динамику цен на жильё в Санкт-Петербурге

Обратившись к вездесущему Росстату, мы получаем следующие данные:

Как видим, стоимость жилья здесь более стабильная, а рост её – достаточно стремительный. Об этом красноречиво свидетельствуют данные таблицы:

Вложи мы условный миллион рублей в новостройку в том же 1999 году, к сегодняшнему дню нас бы ожидал приличный капиталец:

Доход за 15 лет составил бы 723 тысячи рублей, и это нехитрое вычисление на корню разрушает стереотип о сверхприбыльности московской недвижимости. Увеличить свои доходы можно было, избавившись от актива в 2007 году, а затем приобретя его заново в следующей двухлетке. Сравнив график, можно отметить и цикл роста, который длится 3-4 года: сейчас мы находимся в умеренной фазе подъёма.

Узнайте, как правильно подойти к процессу приобретения квартиры в новостройке, чтобы обезопасить себя от мошенничества.

Впрочем, вторичный рынок столь же интересен:

За аналогичный период времени доход составил бы 774 тысячи рублей: отличный результат. Стоит учесть, что наилучшую результативность показывают ликвидные объекты. Это однокомнатные квартиры, комнаты, а также маленькие офисы, расположенные в географически удобных районах города.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиру на вторичном рынке

Как изменялась цена на рынке недвижимости России за последние 15 лет?

Отдельные эксперты полагают, что вложение денег в недвижимость является прибыльным не только в Северной и Златоглавой столице России, но и в других городах. Чтобы убедиться в этом, обратимся к открытым данным из Росстата.

Средние цены на первичном рынке жилья по Российской Федерации

на конец периода, рублей за 1 квадратный метр общей площади

Более наглядной является графическая передача информации:

Средние цены на вторичном рынке жилья по Российской Федерации

на конец периода, рублей за 1 квадратный метр общей площади

В графическом виде это выглядит следующим образом

Индекс стоимости жилья в Москве в долларах за последние 15 лет:

Индекс стоимости жилья в Москве в различных валютах за 15 лет (синяя линия – рубли, красная – доллары, зелёная – евро):

Изменение рыночной цены объектов в Москве за 8 кварталов, тысяч рублей:

Изменение рыночной цены офисов в Москве за 8 кварталов, тысяч рублей:

Статистика по Северной столице:

Если кратко подытожить вышеизложенную информацию, то можно сказать следующее: покупка недвижимости является выгодной формой инвестиции, и оптимально подходят для долгосрочного вложения денежных средств, особенно для не профессиональных инвесторов.

Способы вложения денежных средств в недвижимость:

1. Покупка за наличные. Это – самый простой способ: необходимо приобрести объект, будь то квартира, офис или комната, за «живые» деньги. В этом случае придётся внести всю стоимость жилья единовременно, оплатить услуги по регистрации объекта.
2. Покупка фьючерсов. Стоит сразу отметить, что в силу неразвитости финансовых рынков в России, вкладывать деньги в национальный сегмент практически негде. Однако фьючерсы недвижимости успешно торгуются в США: индекс S&P/Case-Shiller Composite (CUS) – яркое тому подтверждение.
3. Приобретение облигаций. Данная форма инвестиций уже хорошо испробована в Белоруссии, а у нас – только начинает внедряться. Суть её заключается в том, что владелец приобретает облигацию, которая не только приносит гарантированный доход, но и может использоваться в качестве инструмента расчёта при покупке квартиры. Актуально только для новостроек, но не для вторичного рынка жилья.

Побочные доходы с вложений в недвижимость:

1. Сдача квартиры внаём. В настоящий момент однокомнатная квартира в Москве снимается минимум за 50 тысяч рублей в месяц. Доход по итогам года составит 600 тысяч рублей,
2. Посуточная сдача квартиры (мини-отель). Аренда квартиры на сутки той же площади стоит минимум 5 тысяч рублей в день. При успешных 15 днях и за вычетом накладных расходов (уборка, химчистка и стирка), доход составит 60 тысяч рублей в месяц или около 720 тысяч рублей в год.
3. Сдача площадей под офис. Средняя стоимость кв.метра аренды офиса в Москве – 10-30 тысяч в год, но вне всяких сомнений, она будет расти. 20-метровое помещение класса А принесёт своему владельцу не менее 600 тысяч рублей: гораздо выгоднее квартиры.
4. Регистрация иностранцев. Сомнительный и даже рискованный бизнес, с 2014 года он поставлен под угрозу уничтожения. В былые времена регистрация каждого человека приносила владельцу жилья 5-6 тысяч рублей.

Резюме

Итак, если наш герой решил действовать, то ему стоит начать поиск объекта уже сейчас. За обозначенную сумму он сможет приобрести лишь маленькую однокомнатную квартиру (студию) в Москве или Санкт-Петербурге, а ведь придётся вложить ещё и деньги в ремонт, оплатить услуги риэлтора. Поэтому минимальный объём средств, с которыми целесообразно выходить на рынок – 200 тысяч долларов. Этого должно хватить на покупку маленького офиса (20-30 кв.метров, в зависимости от типа), однако такие объекты очень трудно найти.

Наиболее выгодный способ инвестиций – это покупка квартиры под сдачу внаём. На первоначальном этапе потребуются не только деньги на объект (около 8-10 миллионов рублей), но и ресурсы для отделки (ещё около 600 тысяч рублей). Срок чистой окупаемости вложений составит примерно 10-12 лет (с учётом роста стоимости аренды), однако по истечении данного срока у инвестора на руках будет ещё и прибыльный актив, который вырос в цене.