Как оформить дарственную на квартиру и дом: новые правила оформления
Дарение квартиры состоит из 4 шагов: собирают документы, по ним составляют договор, оплачивают пошлину и подают пакет в МФЦ. Согласие потребуется, когда у недвижимости есть другие собственники или даритель состоит в браке. Заверяют сделку при отчуждении доли в помещении или заявитель — несовершеннолетнее или недееспособное лицо.
С 31 июля 2019 г. внесены изменения в ст. 42 ФЗ-№ 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». Теперь удостоверять сделку нужно, если отчуждают долю в общей собственности или одной из сторон является несовершеннолетнее (недееспособное) лицо. Во всех остальных случаях оформить дарственную на квартиру можно простым договором, который регистрируется в Росреестре через МФЦ.
8 фактов о дарении жилья
Не всегда жилплощадь вручают просто так – не стоит сразу соглашаться. Зачастую люди желают избавиться от проблемного имущества. Перед оформлением сделки ознакомьтесь с ее основными особенностями:
- Нотариус страхует интересы не только сторон, но и иных претендующих лиц. Дарственную, сделанную профессионалом, сложно оспорить даже в суде.
- Если заверение необязательно, лучше заказать договор у юриста или риелтора, чем неумело составлять самому.
- Если даритель взял деньги, то эта сделка – фиктивная, её легко аннулировать.
- Просить дальнейшего проживания в помещении можно. Главное – отразить условия в контракте.
- Типовые образцы дарственной неэффективны. Нужна полная переработка текста под свою ситуацию.
- Продать подаренную квартиру или дом без уплаты НДФЛ можно только через 3 года.
- Налог платит получатель – дальний родственник или третье лицо. Не облагаются лишь сделки с членами семьи.
- Перед подписанием документов квартиру нужно посмотреть, узнать о долгах по ЖКХ и наложенных обременениях.
Основные понятия
Дарение – обоюдная безвозмездная сделка, требующая согласия получателя принять имущество. Обе стороны описывают нюансы и условия в договоре, который станет основанием для внесения изменений в реестр недвижимости.
Собственников ставят в известность о предстоящей сделке, а они выражают согласие или отказ в заявлении, которое заверяет нотариус. Работники палаты контролируют соблюдение законов и интересов всех лиц, выступают свидетелями отчуждения.
Пример. Отец и сын владеют квартирой. Младший решил подарить свою половину подруге. Подготовив документы, он отправился в МФЦ. Договор зарегистрировали. Узнав об этом, второй собственник пришёл в ярость – его никто не спросил, хотя нужно было согласие. Сын обошёл закон, а некомпетентные работники регпалаты не проверили наличие других владельцев. Отец оспорил регистрацию в суде. Сделку аннулировали. Нарушитель впустую потратил деньги на госпошлину.
Сегодня представители Росреестра и МФЦ проверяют всех собственников помещения и наличие супругов. И при отсутствии согласия указанных лиц не дают хода сделке.
Если в рамках одного договора все собственники дарят гражданину свои части, т.е. квартиру целиком, то заверение не требуется. В этом случае не будет нарушения прав кого-либо из владельцев – можно сразу подавать документы.
Заверение потребуется, если один из дарителей ‒ несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо (ст. 54 ФЗ № 218). Кроме того, опекуны или родители обязаны получить разрешение на право распоряжения имуществом такого лица в органах опеки. Если одаряемый не достиг 18-летия, он прикладывает паспорт родителя или опекуна. Так же поступают, когда один из участников недееспособен.
Какие нужны документы
Независимо, заверяется сделка или нет, заявители должны иметь оригиналы паспортов, а также сопутствующие бумаги на недвижимость:
- свидетельство о собственности на квартиру или свежую бумажную выписку ЕГРН — запрашивают по заявлению в МФЦ или Росреестре, стоимость ‒ 400 руб.;
- договор купли-продажи или приватизации, свидетельство о наследовании;
- технический паспорт на помещение — получают в БТИ или МФЦ, цена в Москве ‒ от 2 400 руб.;
- письменное согласие супругов, остальных владельцев недвижимости — оформляют и заверяют у нотариуса. Необходимо, если у квартиры есть другие собственники или даритель женат/замужем, стоимость — от 2 000 руб.;
- документы о родстве;
- выписку из домовой книги, справку о составе семьи или зарегистрированных в квартире лицах — запрашивают в паспортном столе, УФМС или МФЦ, срок готовности – до двух дней, действует 30 суток.
Официальный перечень документов законодательством не установлен, поскольку каждая регистрация индивидуальна и определяется степенью родства, наличием заинтересованных лиц и супругов. Список предоставляет нотариус или сотрудник Росреестра после изучения материалов дела.
Фото: Milda K/freeimages
Юристы рекомендуют получать справки о вменяемости дарителя из психоневрологического и наркологического диспансера. Иногда нотариус может потребовать такой документ, если заявитель преклонного возраста, или создается впечатление, что он выпивает и употребляет наркотические вещества. Так проверяется адекватность принятого решения.
Пример. Престарелая бабушка подарила 2-комнатную квартиру троюродному внуку. Ему пришлось заплатить большой налог, поскольку он не считается близким родственником. Через полгода дарительница передумала отдавать жильё и потребовала его назад. В суд она принесла справку, что стоит на учёте у психиатра, и без труда оспорила договор. Регистрацию отменили, внук остался без квартиры и денег, которые потратил на уплату подоходного налога.
Если получатель сомневается в серьёзности намерений дарителя или психическом состоянии, лучше просить справку из больницы. Ведь одно дело, когда жильё передаётся члену семьи, который ничего за него не платит. Совсем иначе с дальними родственниками — для некоторых пустая трата денег на налог может привести к банкротству.
Обращение к нотариусу
Можно выбрать любую контору в пределах области (республики, края, округа) по месту нахождения имущества. Цены на удостоверение одинаковые, поскольку установлены НК РФ. Незначительно по регионам отличается стоимость технической работы (сшивка, набор текстов, ксерокопии и т.д.). Рекомендуется остановиться на палате, которая быстро готовит документы и вежливо консультирует клиентов.
Фото: zoe pappas/pexels
На приём идут вместе – даритель и получатель. Если один из них не будет присутствовать, предварительно оформляют на представителя нотариальную доверенность. Это может быть любое дееспособное лицо, кроме самих дарителя и получателя (ст. 182 ГК РФ). Иногда проще вызвать работника конторы на дом.
В случаях, когда нужен нотариус, договор предварительно можно не составлять. Всё подготовят в нотариате – распечатают, заверят и в тот же день электронно отправят в Росреестр. Необходимо только предоставить оригиналы справок и документов. Если не хочется платить за технические работы, стороны могут и сами составить контракт, а нотариус его только заверит.
На заметку! Дарственная должна быть на руках у каждого участника, поэтому печатают экземпляры в нужном количестве. Один из них остаётся в архиве у нотариуса. В любое время с него можно получить копию.
После удостоверения работники в тот же день бесплатно подадут документы на регистрацию в Росреестр по своим электронным каналам. Если контора не имеет такой возможности, представитель лично увезёт пакет в регистрирующий орган в ближайшие 2 дня. Услуга удобна, но не обязательна – заявитель может сам зарегистрировать бумаги через МФЦ.
Сроки исполнения госуслуги зависят от способа подачи документов (п. 1 ст. 16 ФЗ № 218):
- электронно — 1 день;
- лично — 3 дня.
О дате готовности бумаг нотариус сообщит по телефону, иногда нужно звонить самому. На руки получателю выдают выписку из ЕГРН, в которой он уже значится собственником квартиры.
Регистрация без нотариуса
Без заверения сделки процедура состоит из двух этапов: подготовка документов и подача пакета бумаг в МФЦ.
Фото: отделение МФЦ в Курске
Составить текст дарственной самому трудно. Мало взять типовой образец в сети, нужно знать требования законодательства, проверить каждое предложение, не нарушить права супругов и других заинтересованных лиц, а также учесть все нюансы, в т.ч. возможность отмены регистрации.
Пример. Дедушка подарил квартиру внучке, но планировал остаться в родных стенах до конца дней. В договоре он это не прописал, т.к. думал, что родственница не обманет. Однако внучка, став собственницей, быстро продала квартиру и приобрела автомобиль. Даритель остался без жилья, аннулировать сделку не получилось.
Случаев, когда пожилой человек остался без крыши над головой, достаточно. Разумнее оформить договор ренты, согласно которому квартира перейдёт в руки получателю только после смерти дарителя. В документе можно обязать будущего владельца ухаживать за стариком, помогать медикаментами и т.д.
Оформление договора
Все данные для составления главного документа (адрес, квадратура, этажность и т.д.) берут из официальных бумаг. Даже незначительная опечатка способна привести к признанию сделки недействительной.
Договор должен содержать сведения о:
- названии;
- месте и дате подписания;
- ФИО сторон, их паспортных данных;
- адресе помещения, этаже, площади;
- перечне документов, на основании которых объект появился у дарителя;
- списке лиц, зарегистрированных на жилплощади;
- количестве экземпляров.
Все условия, на которых недвижимость передаётся получателю, нужно прописать. Требовать деньги нельзя, т.к. дарственная подразумевает полную безвозмездность.
Примечание! Заявить о проживании можно. В этом случае лучше написать: «Передаю квартиру в собственность Иванову Н.И., но при условии, что я останусь прописанным в ней и могу находиться там до такой-то даты, приглашать гостей, пользоваться коммуникациями и т.д.».
Скрин договора
Скачать бланки договора дарения:
Если самому трудно составить документ, лучше поручить это профессионалам, специалистам при МФЦ, выполняющим вспомогательные работы.
По данным сервиса «Яндекс.Услуги», дарственная на дом стоит:
- у частных юристов в Москве ‒ 1 000–2 500 руб.;
- у риелторов ‒ до 5 000 руб.
Даже когда удостоверение не обязательно, но хочется подстраховаться, можно пойти в нотариальную контору – это не запрещено, но обойдётся дороже, чем оформление у юриста. Зато работа будет выполнена под ключ.
Документы готовы: что дальше
Договор подают в любое отделение МФЦ. Количество экземпляров равно числу участников + 1 шт. для Росреестра.
Например, бабушка дарит дом трём внукам. Чтобы у каждого был свой образец, нужно распечатать контракт в количестве 5 шт.
Можно напрямую отнести документы в Росреестр, однако в большинстве регионов полномочия по обслуживанию заявителей переданы многофункциональным центрам.
Работник МФЦ заберёт необходимые бумаги, самостоятельно заполнит заявление о регистрации, попросит проверить сведения и поставить подписи. Заявителям выдают расписку с указанием перечня принятых документов и даты получения результата. Сроки – до 9 рабочих дней (п. 1 ст. 16 ФЗ № 218).
На заметку! Если получателю ещё нет 14 лет, то ребёнок на подаче документов может не присутствовать. Подпись за него ставит родитель (опекун). Лица от 14 до 18 лет расписываются в документах сами, но в присутствии законных представителей.
В назначенный день стороны забирают готовые документы. Свидетельство о собственности с 2016 г. не выдают – подтверждением является справка ЕГРН.
Во сколько обойдётся сделка
Независимо от способа оформления, стороны оплачивают госпошлину — 2 000 руб. за регистрационные действия в Росреестре (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Справедливо, если расходы возьмёт на себя получатель. Однако нет разницы, от кого из заявителей поступит платёж. При электронной отправке документов действует скидка — 30%, поэтому при подаче договора через нотариуса потребуется 1 400 руб.
Если стороны занимаются оформлением сами, то перечислить деньги они могут, где хотят. Главное — взять реквизиты в МФЦ. Удобно платить в терминале центра прямо перед приёмом. Администраторы помогают сориентироваться.
Затраты на регистрацию дарственной зависят от необходимости обращения к специалистам. Самой дорогостоящей считается сделка, оформленная через нотариуса.
Тарифы на удостоверение определены Налоговым кодексом и действуют на всей территории России. Услуги правового и технического характера устанавливаются региональными властями, поэтому в каждой области незначительно отличаются.
Таблица 1. Стоимость обязательного нотариального заверения в Москве
| Наименование | Тариф | Услуги ПТХ |
| Удостоверение дарения | 0,5% суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. | 6 000 руб. |
Источник: пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ.
Налоги
Если квартира перешла в дар от близкого члена семьи (супругов, детей, родителей, бабушек и дедушек, внуков, полнородных братьев и сестёр), налог не оплачивают (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Когда имущество подарили дальние родственники (тёти, дяди, двоюродные бабушки и т.д.), друзья или посторонние лица, перечисляют налог 13% от стоимости. Бремя ложится на нового собственника, потому что он получил выгоду. За несовершеннолетних граждан платят родители или опекуны.
Лично уведомлять инспекцию не нужно – нотариусы сами в течение 5 дней сообщат налоговикам о сделке, в Росреестре после регистрации автоматически выгрузят новые сведения в реестр (ст. 85 НК РФ). Налоговая инспекция письмом сообщит о необходимости подать декларацию и уплатить налог до 30 апреля года, следующим за периодом, в котором произошло дарение.
Нерезиденты – иностранцы, пребывающие на территории России менее 183 календарных дней в течение одного года, получившие квартиру в дар, заплатят налог по повышенной ставке — 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).
Пример. Мария получила дом от бабушки в августе 2019 г. Отчитаться за него она должна до 30 апреля 2020 г. Однако решила этого избежать, ссылаясь на то, что налоговики не отследят сделку. Инспектор, получив данные, направил уведомление заказным письмом. Гражданка не стала забирать его на почте, подумав, что «не получила — значит, не знала». Такие действия не помогут Марии уйти от оплаты. Ей всё равно придётся отдать положенные 13%. А если она нарушит сроки, начислят пеню.
Многие сразу продают подаренную недвижимость. Однако и здесь придётся поделиться с государством.
Лица, получившие дар от близких родственников, могут не платить налог, если подождут 3 года (ст. 217.1 НК РФ). Всем остальным придётся жить в подаренной квартире пять лет или заплатить налог.
Примечание! При продаже единственной жилплощади (в том числе полученной по договору дарения) после 01.01.2020 г. минимальный срок владения – 3 года, независимо от родственных связей.
Решив продать жилье раньше, они должны перечислить налог. При этом доходы для его исчисления можно уменьшить на ту сумму, с которой заплатили НДФЛ при дарении или воспользоваться правом на минимальный вычет — 1 млн руб. для квартир.
Можно ли оспорить
Не всегда решение подарить недвижимость нравится остальным родственникам. Сложно аннулировать грамотно составленный нотариусом документ.
Фото: Creatas/picspree.com
Веские основания для оспаривания дарственной:
-
- Даритель:
- пережил получателя;
- был невменяем (под действием психотропных, алкогольных, наркотических веществ) или имел серьёзные проблемы со здоровьем.
- Получатель:
- угрожал или причинил ущерб здоровью или дому, например, внук под угрозой расправы требовал переписать квартиру на него;
- оформил собственность и содержит объект в ненадлежащем состоянии, например, сам не проживает в квартире, а только разводит там животных, чем нарушает санитарные нормы;
- не выполнил установленные договором условия.
- Стороны замаскировали дарственной куплю-продажу (притворная сделка).
- Даритель:
Отозвать регистрацию можно только в суде. Срок давности – 3 года.
Составляют исковое заявление, прикладывают доказательства – справки из медицинских учреждений о нарушениях здоровья, аудио- и видеоматериалы с угрозами, протоколы участкового, жалобы соседей и т.д. В ходе дела судом может быть назначена дополнительная экспертиза на проверку подписи, состояния здоровья и иных обстоятельств.
На заметку! Если даритель скончался в результате угроз или давления получателя, оспорить действия последнего могут родственники.
Бывает, стороны начали процесс оформления – подготовили договор, но не успели подать бумаги в Росреестр, потому что даритель умер. В этом случае родственники пытаются выдвинуть свои претензии и аннулировать договор, ведь дарственная должна быть зарегистрирована при жизни обеих сторон.
Однако если конфликтов с получателем не было, и гражданин по своей воле оформлял квартиру, то отменить договор нельзя. Если порядок соблюдён и фактически имущество уже передано, в Росреестре зарегистрируют сделку.
Во избежание спорных ситуаций рекомендуется составлять акт приёма-передачи объекта.
Как проверить квартиру на залог
По-хорошему это делают до подписания договора, чтобы случайно не принять с подарком проблемы. Жилплощадь может быть заложена банку или иному кредитору. Если начнутся судебные распри, то возможно полное изъятие недвижимости или продажа её на аукционе. В некоторых случаях накладывают арест на регистрацию – вступить в права на такую квартиру не получится.
Обременения фиксируются в Росреестре, поэтому узнать о них можно, запросив сведения из ЕГРН. Данные предоставляются в виде справки, содержащей информацию о том, кому, за что и на какой срок заложен объект.
Существуют два способа получить информацию на сайте Росреестра:
- Посмотреть онлайн — услуга бесплатная, но показывает неполные сведения (без ФИО собственников и причины залога).
- Заказать выписку — электронный документ обойдётся в 250 руб., а бумажный – 400 руб.
Второй вариант полностью отражает актуальные сведения о держателе залога и сроке обременения.
Обнаружены долги по ЖКХ: что делать
Если даритель не платил по квитанциям, то может передать права на квартиру при условии, что получатель погасит задолженность. Однако об этом нужно его предупредить и прописать в договоре.
Пример. Троюродная бабушка официально подарила 1-комнатную квартиру Наталье, но про долг за воду не сказала. Однако получательница первым делом сверила счётчики и записала показания в акте приёма-передачи. Заехав в квартиру, она сходила в управляющую компанию, предъявила документы о перемене собственника и предоставила показания, за которые будет платить бывший владелец. Наталья поступила грамотно. Ведь дарственная – безвозмездная сделка. Если бабушка хотела просить о помощи в выплате долгов, то следовало поставить в известность внучку, отметив это в договоре.
Чтобы избежать проблем, нужно предварительно осмотреть квартиру, внести значения всех счётчиков в акт. Если этого не сделать, доказать, кто из сторон задолжал крупную сумму, будет сложно.
В видео канала «Федеральной юридической службы» эксперт раскрывает нюансы сделки дарения, поясняет её преимущества и минусы:
Автор:
Комментарии 3
Если бывшая супруга захочет подарить кому либо часть своей доли в квартире, находящаяся в общей долевой собственности, то без моего разрешения она не сможет этого сделать.
У меня другая ситуация, моя мама в 2018 году подарила свою долю старшему брату, я ничего об этом не знал. Можно ли считать сделку не законной?
У нас вместе с дочерью по 1/2 в собственности квартира, дочь хочет сделать на меня дарственную своей доли, она замужем, но квартира была приватизирована на неё задолго до брака, я тоже замужем, мой муж не участвовал в приватизации. Вопрос: можно ли оформить дарственную без нотариуса, сразу через МФЦ, так как так будет дешевле?