Можно ли оформить в личную собственность общедомовое имущество: отвечает юрист
Приобретение жилья предоставляет право владельцам на общедомовое имущество. Присвоить часть коридора или подсобное помещение можно только с согласия остальных собственников МКД при условии, что объект не содержит общих коммуникаций. Для этого проводят собрание, выясняют мнения соседей. Если 2/3 от всего количества ответили «за», то гражданин вправе оформлять имущество. В личное пользование можно взять только территорию, прилегающую к квартире, путем ее реконструкции. Остальные объекты — передать во владение по договору аренды.
Согласно статье 290 ГК РФ покупка жилплощади гарантирует право свободно пользоваться всеми объектами в многоквартирном доме (МКД). Исключение — личные помещения. Оформить общедомовое имущество в собственность можно, но только с разрешения соседей.
Основные положения
Общедомовыми признаются (ст. 36 ЖК РФ):
- лестницы и прилегающие площадки;
- лифты и шахты;
- коридоры;
- технические этажи;
- крыши и подвалы;
- помещения для проведения досуга, культурного развития, детские и спортивные площадки;
- механическое, санитарно-техническое, электрическое и другое оборудование;
- несущие и не несущие стены, конструкции;
- земельный участок, на котором располагается дом, элементы благоустройства и озеленения.
Забрать себе часть объектов и (или) коммуникаций можно только путем реконструкции и с согласия всех владельцев квартир в доме, поскольку это влечет уменьшение размера их общего имущества.
Пример. Федор Савельев приобрел жилье с тамбуром, который в его собственность не входит, а числится общедомовым. Он самовольно установил дверь и организовал там прихожую, решив, что данная территория никого не интересует. Однако это не так. Остальные владельцы оплачивают содержание коридора, к которому относится этот тамбур. Хозяин должен был посоветоваться с жильцами.
Что можно взять
Купить часть общего имущества в доме нельзя, потому что оно является неделимым с квартирой и не может отдельно отчуждаться. Такие объекты автоматически приобретаются с помещением и переходят в результате продажи. В Росреестре общие площади не регистрируются, поскольку принадлежат жильцам по умолчанию (ст. 89 ГК РФ).
Фото: детская зона. Источник: bigdagency
Сюда не относятся отдельно приобретаемые элементы:
- индивидуальные кладовки;
- овощные ячейки;
- машино-места на парковках.
Их застройщик может реализовать по договору купли-продажи или предоставлять в аренду на своих условиях. Если собственник купил квартиру и место в подземном паркинге, то он вправе его отдельно реализовать.
Все остальное можно оформить во временное пользование или аренду, но с учётом, что на территории нет общих коммуникаций, ведь к ним нужен свободный доступ в любое время суток для спецслужб. В целях безопасности категорически запрещается передавать в индивидуальное пользование чердаки, подвалы и технические этажи.
Поскольку коммуникации, счётчики и провода в доме протянуты практически везде, то жильцу остается выбрать:
- тамбур или приквартирную площадь;
- подсобку, колясочную;
- часть земли, на которой стоит дом и где нет общих элементов благоустройства — скамеек, качелей, спортивных снарядов и т. п.
Передача в личную собственность предусмотрена исключительно в случае реконструкции прилегающих к квартире площадей.
На заметку! Иногда управляющая компания сдает в аренду стены дома для размещения рекламы. Однако она не имеет права этого делать, поскольку капитальные и некапитальные конструкции относятся к общедомовым объектам. Членам ТСЖ тоже нельзя самовольно использовать их. Кстати, зачастую подсветка такой рекламы оплачивается собственниками.
Фото: photochur/ pixabay
УК не может получать доход от использования имущества жильцов. Деньги должны поступать каждому собственнику помещения в доме, а не этой организации. Так, если они сдадут колясочную или подсобное помещение какой-нибудь фирме, то вправе ежемесячно получать плату и тратить её, например, на коммунальные услуги. С УК можно договориться, чтобы средства поступали им на счет, и на эту сумму у всех жителей уменьшатся ежемесячные взносы.
Решение принимают собственники квартир. А чтобы узнать их мнение, нужно провести опрос.
Шаг 1. Организуем собрание
Согласно статье 44 ЖК РФ жильцы решают вопросы о перепланировке общих помещений, а также определяют условия и сроки пользования, цену, порядок оплаты.
Собственником внутренних объектов или земли могут быть не только граждане, но и застройщик, юридические лица и даже муниципалитет. Их представители также приглашаются на собрание. Узнать владельцев можно в управляющей компании или по выписке из ЕГРН. Она запрашивается в электронном виде на официальном сайте Росреестра или на бумажном носителе в МФЦ.
Мероприятие проводят в личной, дистанционной или очно-заочной форме. Жильцам, которые не смогли прийти на собрание, почтой высылают опросный лист, который они заполняют и передают в управляющую компанию.
Проведение процедуры обязательно фиксируют протоколом. Его составляет определенный жильцами секретарь во время собрания или после него, но не позже десяти календарных дней.
Скрин шапки
Требования к оформлению регламентируются приказом Минстроя России 44/пр от 28.01.2019. В документе обязательно отражают:
- наименование — протокол общего собрания;
- номер и дату составления (исчисление производится с начала года);
- адрес хранения документов;
- место проведения процедуры;
- заголовок и содержательную часть.
Датой создания бумаги считают итоговый момент подсчета голосов. Если заседание длилось несколько суток, то указывают начало и окончание мероприятия.
Протокол прошивают, проставляют общее количество листов. На последней странице председатель, секретарь, инициатор собрания и лицо, ответственное за фиксирование голосов, ставят свои подписи.
При принятии решения опираются на ст. 46 ЖК РФ. Просьбу удовлетворят, если за нее отдано 2/3 или большинство голосов от общего числа членов собрания. При этом должны выразить свое мнение собственники, обладающие свыше 50% голосов от общего количества жильцов.
Шаг 2. Получаем имущество
Дальнейшие действия зависят от решения собрания. Условия пользования также оговариваются в протоколе, поэтому, выполнив их, гражданин или юридическое лицо может занимать место.
Присоединение площади
Тем, кто решил добавить территорию, прилегающую к квартире, нужно установить перегородку и двери.
Фото: реконструкция тамбура. Источник: магазин «Ателье стальных дверей»
По окончании работ получают техническое заключение. Для этого обращаются в проектную организацию или БТИ, сотрудники которой создадут новый план-схему квартиры с присоединенной площадью. Поскольку размеры собственности увеличиваются, нужно внести изменения в ЕГРН.
Порядок регистрации в Росреестре установлен ФЗ №218 от 13.07.2015. Для оформления объекта в собственность подают:
- заявление о государственной регистрации;
- решение общего собрания жителей дома;
- документ об оплате госпошлины — 200 руб. (пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
- технический паспорт на помещение — запрашивается в БТИ (стоимость в Москве — от 2 400 руб.).
При оформлении земли требуются правоустанавливающие бумаги от органов муниципальной власти о формировании границ участка и его кадастровый паспорт.
Скрин обращения в Росреестр
Скачать бланк заявления о постановке на кадастровый учет
Документы подает собственник или его представитель по нотариальной доверенности. На общем собрании участники могут поручить это работникам ТСЖ или УК. Решение нужно обязательно прописать в протоколе, которым избранное лицо подтвердит свои полномочия.
Обращаются в территориальное отделение Росреестра или многофункциональный центр. В большинстве регионов подать документы лично можно только через МФЦ. Специалист рассмотрит бумаги, на их основании самостоятельно заполнит заявление, попросит сверить информацию и поставить подписи. Правообладателю выдают расписку с перечнем принятых документов и датой получения результата. Сроки регистрации составят до 9 рабочих дней (п. 1 ст. 16 закона №218-ФЗ от 13.07.2015).
После внесения данных в реестр у заявителя появляется дополнительный объект, за который будет начисляться налог. Сведения в инспекцию ФНС уходят автоматически, самостоятельно передавать их не требуется.
На заметку! Отдельные свидетельства о праве на часть общей собственности в многоквартирном доме не выдаются. Информация об объекте с указанием доли включается в основную выписку на жилье.
Аренда
Общее подсобное помещение или колясочную нельзя перерегистрировать на одного человека или фирму. Их можно сдать в аренду как жителям, так и посторонним лицам.
Фото: помещение для хранения спортинвентаря и колясок в ЖК «Новый город», г. Стерлитамак. Источник: bigdagency
Запрещается предоставлять общее имущество с коммуникациями целиком, но можно получить небольшую часть, которая не помешает проходу собственников с крупногабаритной мебелью. Так, предприниматели арендуют пару «квадратов» для установки кофейного, печатного или иных автоматов на первых этажах здания.
На основании оговоренных условий с собственниками квартир МКД составляют договор аренды. В нем детально описывают объект и размер ежемесячной платы за пользование территорией или коммуникациями.
Справка! Допускается оформление эксплуатации на безвозмездной основе.
Как правило, представителем жильцов дома выступает конкретное лицо (собственник, работник УК), которое уполномочено собранием на заверение необходимых бумаг.
Дополнительно составляют акт приема-передачи объекта в двух экземплярах, который подписывают в момент оформления права на аренду.
Скрин первой страницы бумаги о найме
Скачать образец договора аренды
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ документ обязательно регистрируют в Росреестре, если он составлен на 1 год и более. При этом датой заключения считается день его внесения в ЕГРН.
Для регистрации в течение 30 дней со дня составления документа в МФЦ подают:
- договор аренды;
- правоустанавливающие бумаги на помещение — свидетельство, выписку;
- квитанцию о внесении госпошлины — 2 000 руб.
Процедура занимает 7 будних дней. Участникам выдают свежий документ из ЕГРН с внесенными ограничениями на арендованное помещение. Любое изменение условий договора также регистрируется в Росреестре.
Что будет с нарушителями
Пока не получено разрешение всех проживающих в доме, запрещено пользоваться территорией и ограничивать проход на нее. Возмущенные соседи могут пожаловаться в жилищную инспекцию, специалисты которой предпишут снять замок или демонтировать дверь, т. е. организовать свободное перемещение остальных собственников. Если виновник не согласится, то получит штраф.
Пример! Анна поставила железную перегородку, прихватив часть общего коридора. Однако не учла, что на этой территории располагается технический ящик с сетевыми коммуникациями. Когда она отдыхала за границей, у остальных собственников пропала связь. Ремонтникам нужно было попасть к тому самому ящику и заменить провода, но дверь оказалась закрытой. Люди остались без возможности звонить и пользоваться интернетом по вине одного человека. Они обратились в жилищную инспекцию — хозяйку наказали штрафом и заставили убрать конструкцию. А одна бабушка подала в суд для взыскания морального ущерба, потому что в этот период ей понадобился телефон для вызова скорой помощи.
Инициатором ликвидации перегородок будет и пожарная инспекция, уполномоченная привлекать к ответственности.
Читайте подробно, куда жаловаться на соседей, захламивших коридор
Незаконно установленные ограждения могут привести к серьезным последствиям и крупным денежным тратам. Конструкцию все равно придется убрать и даже привести помещение в первоначальный вид, поэтому не стоит ее устанавливать до согласования с жильцами.
Эксперт канала «Строительная компания «АльфаСтройКомплекс» объяснят понятие общих объектов и территорий, а также приводит требования к организации собрания и составлению протокола.
Автор:
Комментарии 1
ЖК РФ ч. 3 ст. 36 – присоединение части общего имущества, т.е. уменьшение общего имущества требует согласия 100% собственников.