Как выкупить долю в квартире через суд в принудительном порядке

Автор: Нина Логинова. Эксперт в области административного, гражданского, семейного и трудового права. Образование высшее юридическое — окончила Уральский государственный юридический университет, факультет Юстиции. Опыт работы: помощник адвоката, стаж 17 лет. Оказываю юридическую помощь гражданам и организациям — даю консультации, составляю претензии, жалобы, исковые заявления, представляю интересы в суде, правоохранительных и иных государственных органах.. Дата: 18 апреля 2020. Время чтения 13 мин.

Совладельцы, которым принадлежит незначительная доля в квартире, не всегда используют ее по прямому назначению и отказываются добровольно освободить площадь. Суд обяжет продать эту часть принудительно, если она незначительная, ее невозможно выделить для полноценного жилья, а ответчик не имеет прямого интереса. Каждый случай рассматривается индивидуально, так как владелец малой части может не иметь другого жилья. Истец должен быть готовым понести затраты на оплату госпошлины, экспертизы и непосредственно стоимости выкупаемых квадратных метров. При отсутствии необходимой суммы, определенной в процессе оценки, в деле могут отказать.

Принудительный выкуп доли в квартире применяется, если невозможно договориться со вторым собственником о добровольной продаже его квадратных метров.

В жизни случается, когда квартирой владеют два лица, одно из которых имеет на площади всего пару квадратов. Фактически жить на них невозможно, и он хранит там ненужные вещи, например строительные материалы. Из-за этого второй собственник не может полноценно распоряжаться квартирой, проживать там, сделать ремонт или сдать её по договору найма. Несмотря на свою большую часть, ему приходится учитывать мнение совладельца, который постоянно «вставляет палки в колёса».

Как принудить продать долю

Сложность в том, что лишить человека имущества можно только по решению суда (п. 3 ст. 35 Конституции РФ). Применять физическое и моральное давление к людям запрещено и карается Уголовным кодексом. Статья 235 ГК РФ сообщает, что право собственности прекращается, если владелец самостоятельно продаст, подарит долю, добровольно откажется от неё или же имущество по каким-либо причинам будет уничтожено.

Принудительно отнимут жильё только в следующих случаях:

  • заберут за долги через суд;
  • квартира вообще не принадлежит жильцу;
  • изымут участок и всё, что находится на нём, в т. ч. жилые дома и объекты незавершённого строительства;
  • реквизиция – изъятие с возмещением стоимости в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и в иных чрезвычайных ситуациях;
  • конфискация – безвозмездное изъятие в виде санкций за совершённое правонарушение;
  • заберут для государственных и муниципальных нужд или в доход их бюджета, например, если жильё куплено в результате коррупционных действий;
  • доля собственника по размерам незначительна.

Таким образом, принудить человека продать свою часть квартиры сложно. Единственная возможность – убедить суд, что она ничтожно мала, и просить, чтобы тот обязал продать её.

Согласно пунктам 4 и 5 статьи 252 ГК РФ можно с разрешения хозяина выплатить сумму, равную стоимости квадратных метров, после чего он утратит право владения.

ilixe48

Фото: freepik.com/ilixe48

Суд обяжет продать имущество, если обнаружит следующие факты:

  • доля слишком мала (1/59, 1/21 и т. д.);
  • не может быть выделена в натуре, без порчи помещения в ней никак не сделать отдельный вход, кухню и санузел;
  • владелец не имеет существенного интереса, у него уже есть полноценная квартира.

«Участник долевой собственности также вправе требовать выдела своей доли в натуре, если характер имущества позволяет это сделать. Например, это возможно в жилом доме (с отдельными выходами в разных частях дома, независимыми инженерными коммуникациями и пр.). Оценку возможности и целесообразности выдела осуществляет суд в каждом конкретном случае».

Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»

Другое дело, если собственник живет здесь и идти ему некуда. В этом случае суд точно не заставит его принять ничтожную компенсацию, на которую он не сможет ничего приобрести взамен.

«Если квартира не позволяет пользоваться ею всем сособственникам, то бывает, что они договариваются так – один совладелец проживает в квартире и отдаёт другому что-то вроде арендной платы, рассчитанной исходя из размеров долей».

Наталья Михайлюкова, юрист Российской гильдии риэлторов. Источник: metrtv.ru

В любом деле на основании представленных доказательств оценивается соизмеримость интересов и неудобств, которые могут быть причинены в результате сделки.

Пример. Николашкина Т. А. подала иск о признании доли Николашкина В. В. незначительной, её нельзя выделить в натуре, а мужчина не имеет существенного интереса во владении этой частью. Истица просит обязать его дать согласие на отчуждение, а она, в свою очередь, компенсирует эту долю. Судья, изучив представленные материалы и оценку стоимости квадратов, удовлетворил иск (решение Луховицкого районного суда № 2–70/2019 от 29.03.2019). На основании акта стороны провели сделку и зарегистрировали изменения в Росреестре.

Исходя из судебной практики, обращается особое внимание на причину возникновения права на долю у истца и ответчика. Зачастую посторонние лица покупают несколько квадратов на аукционах специально, чтобы за плату регистрировать на ней иностранцев. Гражданина не волнует, что большей частью квартиры владеет постороннее лицо, но и от своей он не откажется, ведь эта площадь приносит ему заработок.

«Долю в квартире человек покупает в трёх случаях. Кто-то приобретает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими сособственниками о совместном пользовании жильем. Это довольно рискованный вариант, но иногда так делают. Второй случай – доля покупается для получения постоянной прописки. Доля может быть маленькой, например одна сотая квартиры. И, наконец, существуют профессиональные рейдеры. Они покупают доли в квартире для того, чтобы навязать старому сособственнику свои условия – чаще всего вынудить к продаже доли».

Елена Николаева, управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ». Источник: metrtv.ru

Как Вы думаете, справедливо заставлять продавать владельца пусть и незначительную долю собственности?
Да, иногда такие совладельцы сильно портят жизнь
Нет, это должно быть только добровольное решение

Как подать в суд

Закон не требует обязательно соблюдать порядок досудебного урегулирования. Однако будет нелишним попробовать решить вопрос мирным путём, тем более что за рассмотрение иска придётся заплатить госпошлину. Возможно проблема исчезнет сама собой, после разговора сторон.

«Если же диалог между сособственниками не получается, то следует обратиться в суд. Тот определит порядок пользования площадью с учетом реальной ситуации каждого собственника. В расчет будут приняты наличие у каждого из совладельцев иной жилплощади, детей, иждивенцев, финансовое положение и прочее».

Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости. Источник: metrtv.ru

Многие судьи учитывают попытку истца решить вопрос самостоятельно и относят её к аргументам при удовлетворении заявления. Желательно направить собственнику письмо, в котором изложена проблема, объяснение необходимости выкупа и предложение о продаже доли. В течение месяца нужно подождать ответ, и, если он будет отрицательным либо не поступит вообще, можно собирать документы в суд.

Процедура выкупа незначительной доли второго владельца состоит из семи шагов:

  1. Собрать документы и доказательства.
  2. Составить исковое заявление.
  3. Отнести бумаги в суд.
  4. Присутствовать на заседании.
  5. Получить постановление, выждать срок на обжалование второй стороной – 1 месяц со дня вынесения решения.
  6. Выплатить продавцу стоимость его доли.
  7. Перерегистрировать полученную площадь на себя в Росреестре.

Дела об имущественных спорах в части принудительного выкупа между гражданами рассматриваются районными судами общей юрисдикции по месту нахождения имущества.

Нужно ли определять цену доли

Назвать точную стоимость площади может только профессиональный эксперт после анализа помещения и рыночной обстановки. Суду в любом случае понадобится достоверная информация, поэтому он назначит независимую проверку.

korarkar

Фото: freepik.com/korarkar

Многие заявители заказывают оценку до процесса, чтобы представить её сразу с иском на рассмотрение. Так поступать не рекомендуется, ведь, скорее всего, ответчик засомневается в достоверности документа, ему покажется, что цена сильно занижена. Получив возражения, судья назначит новую экспертизу, оплата за которую также ляжет на плечи сторон. В этом случае истец понесёт дополнительные расходы. Однако если ответчик не станет оспаривать стоимость, то суд примет первоначальное заключение, которое принёс заявитель.

Вообще, исход по данному делу заведомо неизвестен. Наверняка ответчик будет отстаивать свои права, приводить аргументы, например, что собирался приобрести большую половину истца. На чью сторону встанет суд – непонятно, поэтому не стоит сразу заказывать отчёт.

Важно! Госпошлина представляет собой процент от цены иска, т. е. доли. Если заявитель до суда не обращался к независимым экспертам, то он не знает достоверной стоимости объекта и, соответственно, не сможет рассчитать величину сбора. В этом случае можно подать исковое заявление без указания сумм и без оплаты госпошлины, но с приложением ходатайства цену доли определить экспертизой и на основании её рассчитать оплату (п.1 ст.132 ГК РФ).

Если истец уже сделал оценку, то не лишним будет включить её стоимость в судебные расходы, которые прописываются в просительной части иска, чтобы по итогам процесса их распределили между сторонами. Сюда же включаются все возможные платные справки, которые проситель собирал для дела.

Готовим документы

К составлению иска о принудительном выкупе стоит подходить серьёзно. Он оформляется письменно на основании достоверных данных об объекте в количестве экземпляров, равных каждому участнику (истец, ответчик и суд).

maksymiv-yura

Фото: freepik.com/maksymiv-yura

Согласно статье 131 ГК РФ заявление должно содержать:

  • наименование органа, в который подаются документы;
  • сведения об истце и ответчике – Ф.И.О, адрес проживания, дата, место рождения и один из идентификаторов – паспортные данные, номер ИНН, СНИЛС;
  • описание проблемы – в чём именно нарушаются права заявителя и почему он так считает (привести ссылки на законы);
  • информация об объекте, его местонахождении, размере площади;
  • величина долей каждого владельца;
  • цена иска;
  • сведения о предпринятых действиях, чтобы до суда решить проблему;
  • список прилагаемых документов;
  • дата составления и подпись истца.

Статья 132 ГК РФ устанавливает перечень необходимой для рассмотрения дела документации:

  • паспорт заявителя;
  • выписку из ЕГРП на квартиру о собственниках и их долях;
  • справку из домовой книги – запрашивается в МФЦ;
  • технический паспорт на помещение;
  • квитанцию по госпошлине или ходатайство о предоставлении отсрочки.

Для убеждения суда нужно приложить доказательства. Например, если ответчик не принимает участия в перечислении коммунальных платежей, то достаточно предъявить квитанции, которые истец оплачивает самостоятельно. При отсутствии прямой заинтересованности ответчика можно предоставить выписку из ЕГРП о том, что у него есть своё жильё.

Скрин искового заявления о признании доли незначительной

Скрин искового заявления о признании доли незначительной

Если заявитель пытался решить вопрос мирно, то дополнительно прикладывают ответ второго собственника или хотя бы подтверждение отправки ему письма – почтовую квитанцию. Когда интересы в суде будет представлять иное лицо, то истец предварительно оформляет на него нотариальную доверенность.

Скачать образец:

Как определить госпошлину

По имущественным спорам величина сбора рассчитывается по пп.1 п.1 статьи 333.19 НК РФ. Согласно ей заявитель заплатит следующий процент от стоимости иска:

  • до 20 000 руб. – 4%, но не менее 400 руб.;
  • от 20 001 руб. до 100 000 руб. – 800 руб. + 3% суммы, превышающей 20 000 руб.;
  • от 100 001 руб. до 200 000 руб. – 3 200 руб. + 2% больше 100 000 руб.;
  • от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. – 5 200 руб. + 1% свыше 200 000 руб.;
  • свыше 1 млн руб. – 13 200 руб. + 0,5% от 1 млн руб., но не более 60 000 руб.

Например, если доля стоит 70 тыс. руб., то сбор составит: 800 руб.+ 1 500 руб. = 2 300 руб. Реквизиты для уплаты госпошлины размещаются на официальном сайте судебного органа.

Рассмотрение дела

На изучение представленных документов судье даётся пять дней, в течение которых он решает, будет рассматривать дело, оставит без движения и попросит донести необходимые материалы или же откажет в возбуждении производства. При любом исходе заявителю выдаётся определение, в котором изложены дальнейшие действия.

freepik

Фото: freepik.com

О возбуждении дела акт направляют каждому участнику, в нём сообщается дата, место и время заседания. Обычно первое слушание назначают через 30 дней после принятия документов. Общий срок до вынесения решения составит около двух месяцев.

Длительность рассмотрения зависит от обстоятельств и представленных доказательств. Огромное значение имеет необходимость проведения оценочной экспертизы, только на нее уходит до двух месяцев работы. А иногда несогласные стороны просят привлечь ещё одного независимого эксперта. Все процессуальные расходы ложатся на участников соразмерно удовлетворённой части иска.

Пример. Елена обратилась в суд с требованием к бывшему мужу с целью выкупить его часть дома, общая площадь которого равна 400 кв. м. Доля мужчины составляет всего 1/10, однако суд не посчитал её незначительной, ведь 40 кв. м – это полноценная однокомнатная квартира.

Как передать деньги

Начав производство по делу, судья принимает меры по обеспечению иска – истец перечислит сумму рыночной стоимости выкупаемой доли на депозитный счёт Управления Судебного департамента при ВС РФ. Внесение денег происходит в процессе рассмотрения, когда уже точно определена стоимость части (после всех оценочных экспертиз), в качестве гарантии платёжеспособности истца. Если у заявителя, который просит выкупа доли, нет на неё денег, то в рассмотрении заявления могут автоматически отказать.

Перечислить средства необходимо по реквизитам, указанным на сайте суда. Если истец внёс их, но в процессе эксперт сообщил об увеличении цены доли, то придётся доплатить. В подтверждение этому предоставляется квитанция, которую приобщают к делу. Если выкуп разрешат, то деньги, хранящиеся на депозите департамента, перейдут к продавцу. При неудовлетворительном исходе истец вернёт свои средства в полном объёме.

Пример. Екатерина заявила в суд о признании доли своей сестры незначительной и потребовала её выкуп, рассчитывая, что денег хватит. В ходе рассмотрения провели экспертизу, по результатам которой стоимость этой части квартиры стала непосильно высокой. Женщина передумала приобретать долю и отказалась от исковых требований. При этом процессуальные расходы (госпошлина и оплата работы независимого эксперта) по решению судьи полностью легла на неё. Таким образом, женщина только понесла серьёзные расходы, не получив при этом желаемой доли. Перед подготовкой иска важно подумать о возможных рисках.

Вынесение решения

После рассмотрения суд выдаёт ответчику постановление и справку о возврате денег с депозитного счёта, с которой он обращается в казначейство или любую организацию для перечисления средств ему на карту. О точных сроках выдачи финансов необходимо уточнять в региональном отделении казначейства. Однако обращаются туда, выждав месяц, который предоставляется для обжалования. Ведь, если решение не удовлетворило истца, он подаст апелляционную жалобу. По истечении месяца, если никто не стал оспаривать, можно пойти за деньгами.

sodawhiskey

Фото: freepik.com/sodawhiskey

Истец, выигравший процесс, по определению суда получил долю, которую остаётся зарегистрировать в Росреестре напрямую или через многофункциональный центр. При внесении изменений составляется заявление, оплачивается государственная пошлина – 2 000 руб. и прикладывается судебный акт о выкупе доли. Сроки регистрации составляют 7 рабочих дней при подаче заявления в регпалату напрямую и 9 – при отправке с помощью центров «Мои документы». По итогам заявитель получит новую выписку из ЕГРН, где будут отражены изменения.

Пример из практики

Верховный Суд РФ в августе 2016 г. по гражданскому делу № 78–КГ16–36 при рассмотрении кассационной жалобы встал на сторону истца, которому отказали все нижестоящие инстанции.

Алексеенкова М. В. обратилась с иском в суд к постороннему ей человеку Алексееву М. Г. о признании доли в квартире незначительной, прекращении его права собственности на данное помещение, возложении на себя обязанности по выплате компенсации. Женщина указала, что владеет 2/3 частью и проживает там с дочерью, а ответчику принадлежит только 1/3 от общей площади. В указанной квартире Алексеев М. Г. постоянно не проживал, а только хранил в комнате площадью 13,1 кв. м. старую мебель.

В натуре выделить третью часть от всей квартиры (оборудовать санузел, вход и т. д.) без нанесения ущерба помещению было невозможно. Однако суд первой инстанции отказал женщине в принудительном выкупе доли, а после апелляции решение также оставили без изменений. Истица пошла дальше, отправила кассационную жалобу. Коллегия Верховного суда запросила дело для проверки, после которой нашла основания для удовлетворения требований. Установили, что нижестоящие суды не учли следующий факт: долей мужчина пользуется не по назначению, а для складирования ненужных вещей. Для полноценного проживания у него есть своя квартира. Решение первой и апелляционной инстанции отменили, а дело направили на новое рассмотрение.

Понравилась статья?

Нет
0
Средне
0
Да
0

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Нина Логинова Автор: . Эксперт в области административного, гражданского, семейного и трудового права..
18 апреля 2020.

Подпишись на канал Капиталист в Яндекс.Дзен

Подписывайтесь на Телеграм канал @yakapitalist

Комментарии 1

Александр:

Все красиво на бумаге, в жизни все наоборот! Прошел все круги ада с долей в ИЖС. Несмотря на то, что законодательно закреплено права сособственника, а на суд возложена обязанность восстановления нарушенных прав, на деле обстоит все иначе. Суд “по указке” – вынесет “нужное” решение, по внутреннему убеждению остается догадываться только “КОГО”.



Оставьте свой комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

О нас | Эксперты и авторы | Контакты | Поиск
Отправляя любую форму на сайте, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
© «Я — Капиталист» 2014-2019. Копирование материалов строго запрещено!