Как пристроить балкон на первом этаже многоэтажки, не нарушив закон

Отвечает эксперт

Бацвин Наталья, юрист, стаж практики свыше 15 лет

Квартиры, расположенные на первых этажах жилых домов, не пользуются большой популярностью у покупателей как в новостройках, так и на вторичном рынке. Низкому спросу способствуют мнения, что в таком жилье сыро, шумно и небезопасно по причине близости к подвальному помещению и улице. В них отсутствует балкон, который служит дополнительным местом для хранения вещей. Но иногда все же можно увидеть на первом этаже жилого дома балкон или лоджию. Такая планировка вовсе не является архитектурным решением застройщика с целью сделать объект более привлекательным для покупателя и вместительным и нивелировать минусы расположения на первом уровне.

Порядок действий

Балкон или лоджию собственник квартиры может обустроить самостоятельно с прохождением необходимых согласований. Для указанных конструкций определен единый порядок.

Фото: freepik.com/user23674593

Чтобы балкон не был признан самовольной постройкой и не вызвал в дальнейшем неудобств, связанных с демонтажем, или при продаже недвижимости, начать нужно с:

• получения согласия от собственников помещений в доме;
• детальной разработки проекта.

Поскольку такая пристройка считается реконструкцией здания, а балкон будет присоединяться к части общего имущества собственников МКД, получают согласие всех владельцев квартир в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40 ЖК РФ). Такое согласие также потребуется, если размещение балкона будет препятствовать доступу собственников к земельному участку.

Особенности проекта

При разработке проекта существенным вопросом остается способ крепления балкона к зданию. Он может быть пристроен на фундаменте или кронштейнах. Пристройка на фундаменте будет занимать часть земельного участка. Поэтому заранее нужно убедиться, что он передан застройщику для индивидуального жилищного строительства, и получить согласие собственников.

Также необходимо учесть требования к обустройству лоджии:

• расположение крыши под наклоном;
• плотность прилегания фундамента к зданию для сохранения теплового контура;
• запрет на открытие двери внутрь балкона.

Куда и какие подать документы

После подготовки проекта специализированной организацией и экспертизы владелец квартиры собирает документы для получения разрешения. Предоставляет их в орган на региональном уровне, ответственный за его выдачу. Например, в Москве эта обязанность возложена на Комитет государственного строительного надзора, Санкт-Петербурге ‒ на Службу государственного строительного надзора и экспертизы.

В пакет входит:

• согласие всех правообладателей объекта капстроительства (форма законодательно не установлена), в случае его реконструкции;
• решение общего собрания собственников помещений и машиномест в МКД, принятое в соответствии с жилищным законодательством, в случае реконструкции дома;
• результаты инженерных изысканий и материалы, содержащиеся в проекте;
• положительное заключение экспертизы.

Подавать документы можно через многофункциональные центры государственных услуг. Этот перечень и изменения в нем можно отследить на сайте госуслуг своего региона в разделе «Выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства».

После получения решения можно начинать работы, которые оканчиваются не только фактическим расширением площади квартиры, но и получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Этот документ основной для регистрации права собственности на недвижимость с новой конфигурацией.

Когда откажут

Перед тем как начинать нелегкий по процедуре и длительный по времени путь улучшения жилья, можно заранее оценить шансы на согласование проекта такой реконструкции. Присоединить балкон точно не получится, если:

• здание, в котором находится квартира, относится к объектам культурного наследия (памятникам архитектуры);
• пристройка может привести к разрушению несущих стен;
• коммуникации находятся на расстоянии менее 2 метров от фундамента пристройки.

Безусловно, пройти процедуру согласования реконструкции и согласовать возведение балкона заранее, до его фактического строительства, намного безопаснее. Нужно помнить об ответственности за самовольное возведение построек. Согласно статье 222 ГК РФ, право на самострой не возникает, и он подлежит сносу.